Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2010 г. N 18АП-3360/2010

г. Челябинск

N 18АП-3360/2010

Дело N А76-14145/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Интернационалист"

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010

по делу N А76-14145/2009 (судья Воронов В.П.),

при участии:

от администрации Сосновского муниципального района Челябинской области - Черкасовой М.Г. (доверенность от 29.01.2010 N 444), Гариповой И.А. (доверенность от 29.01.2010 N 446),

от товарищества собственников жилья "Интернационалист" - Попова М.А. (доверенность от 24.07.2009),

от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области - Гариповой И.А. (доверенность от 01.03.2010),

УСТАНОВИЛ:

администрация Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Интернационалист" (далее - ответчик, ТСЖ "Интернационалист") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 за период с 01.01.2006 по 03.07.2009 в размере 3 381 280 руб. 63 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 (т. 1, л. д. 5-6).

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - третье лицо, комитет) (определение от 13.07.2009, т. 1, л. д. 1-3).

Определением суда от 07.10.2009 требования истца о расторжении договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002 оставлено без рассмотрения по основаниям, предусмотренным ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (т. 2, л. д. 41-44).

Решением суда первой инстанции от 27.02.2010 (резолютивная часть от 25.02.2010) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

С вынесенным решением не согласилось ТСЖ "Интернационалист" и обжаловало его в апелляционном порядке в части вывода, изложенного в мотивировочной части, о незаключенности договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002. В апелляционной жалобе ТСЖ "Интернационалист" (далее также - податель жалобы) просит суд исключить из мотивировочной части решения вывод о незаключенности договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002 земельного участка площадью 603 300 кв. м с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0047, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист, отказать администрации в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что указанный вывод суда о незаключенности договора аренды противоречит п. 1 ст. 432, ст. 607 ГК РФ. При разрешении спора судом не применены нормы закона, подлежащие применению, а именно, п. 1 ст. 68 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. ст. 14, 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о государственном земельном кадастре), ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости). Податель жалобы считает, что при заключении договора аренды сторонами были согласованы все существенные условия договора, предмет договора определен. Земельный участок площадью 603 300 кв. м был сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государственный кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 74:19:00 00 000:0047. На государственную регистрацию договора были представлены все необходимые документы, включая кадастровый паспорт на спорный земельный участок, договор аренды зарегистрирован Южноуральской регистрационной палатой 24.04.2003. Податель жалобы также отметил, что факт отсутствия п. Интернационалист в перечне населенных пунктов Сосновского муниципального района как административно-территориальной единицы не означает отсутствие адреса либо местоположения земельного участка и, соответственно, не влечет незаключенность договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002. ТСЖ "Интернационалист" считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что геоданные земельного участка площадью 60,33 га с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0047 и геоданные в плане земельного участка площадью 84,37 га в приложении к договору идентичны, поскольку в плане земельного участка в приложении к договору аренды от 17.10.2002 не указана площадь 84,37 га. Также податель жалобы считает ошибочным вывод суда о том, что границы земельного участка площадью 60,33 га с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0047 не определены на местности, поскольку, по его мнению, суд не учел, что в соответствии с приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельных участков" запись в графе 16 кадастрового паспорта земельного участка означает лишь то, что координаты участка не приведены в соответствие с новой системой координат в связи с вступлением в силу Закона о государственном кадастре недвижимости. ТСЖ "Интернационалист" считает, что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не принял во внимание нормы, регулирующие правовое положение ранее учтенных земельных участков, а именно ст. 45 Закона о государственном кадастре недвижимости.

От администрации и комитета письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители администрации против доводов жалобы возражали. Дополнительно пояснили, что оснований для отмены решения нет, судом сделан верный вывод о незаключенности договора аренды, поскольку не определен предмет договора аренды.

Представитель комитета в судебном заседании поддержал позицию администрации.

В отсутствие возражений сторон в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в обжалуемой части в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением главы Сосновского района Челябинской области от 17.10.2002 N 962 "О переводе земель из одной категории в другую и предоставлении в аренду земельного участка ТСЖ "Интернационалист" под строительство жилья" ответчику был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 84,37 га, сроком на 49 лет под строительство жилья в п. Интернационалист (т. 1, л. д. 78).

На основании указанного постановления между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 (т. 1, л. д. 10-13), по условиям которого истец предоставил в аренду ответчику земельный участок общей площадью 60,33 га, сроком на 49 лет, без права субаренды, расположенный в п. Интернационалист, для строительства жилья.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 24.04.2003, что подтверждено представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП (т. 1, л. д. 50), а также штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 13).

Между сторонами подписан акт приема-передачи к договору аренды от 17.10.2002 N 425/2002, в котором указано, что истец передал, а ответчик принял земельный участок общей площадью 84,37 га под строительство жилья в п. Интернационалист (т. 1, л. д. 83).

Согласно п. 4.4 договора внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально, в течение первых десяти банковских дней первого месяца каждого квартала в размере четверти годовой арендной платы, путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет арендодателя.

По мнению истца, ответчиком были нарушены обязательства по договору аренды, в результате чего образовалась задолженность по арендным платежам.

10 июня 2009 г. администрация в адрес ТСЖ "Интернационалист" направила претензию N 2939, в которой указала, что с 2006 г. у ответчика перед администрацией образовалась задолженность в размере 3 381 280 руб. 63 коп., в случае непоступления денежных средств на счет арендодателя в течение месяца со дня получения настоящей претензии договор аренды от 17.10.2002 N 425/2002 будет расторгнут (т. 1, л. д. 9).

ТСЖ "Интернационалист" на уведомление и на претензию не ответило.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку границы земельного участка, указанного в договоре аренды, не определены в установленном законом порядке, месторасположение земельного участка не установлено, то предмет договора не согласован сторонами, а, следовательно, договор аренды земельного участка является незаключенным.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды.

Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Закона о государственном земельном кадастре (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) (далее - Закон о землеустройстве) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно - территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок был представлен ответчику в аренду после введения в действие ЗК РФ, Закона о землеустройстве.

Учитывая, что в материалах дела имеется кадастровый паспорт земельного участка (по состоянию на 25.01.2010) с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0047, площадью 603 300 кв. м, в графе "Особые отметки" которого указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства" (т. 3, л. д. 58-59), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в договоре аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 не согласовано условие о предмете договора, следовательно, данный договор является незаключенным.

Указанное подтверждается также информацией, представленной федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области по запросу суда первой инстанции (т. 3, л. д. 40).

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что в договоре аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 в качестве идентифицирующего признака не указан кадастровый номер земельного участка (п. 1.1 договора).

По указанному договору аренды ответчику передавался земельный участок площадью 60,33 га, тогда как по акту приема-передачи к договору аренды ответчик принял земельный участок площадью 84,37 га. В постановлении от 17.10.2002 N 962 также указан земельный участок площадью 84,37 га.

Указанное также подтверждает, что стороны не согласовали площадь передаваемого в аренду земельного участка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что геоданные земельного участка с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0047 площадью 60,33 га (т. 1, л. д. 62-63) совпадают с геоданными земельного участка с кадастровым номером 74:19:12 02 01:01 площадью 84,37 га (т. 1, л. д. 87), поскольку конфигурация земельных участков и поворотные точки тождественны.

На основании изложенного судом апелляционной инстанции отклоняется довод подателя жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 является заключенным, как необоснованный, поскольку он не находит подтверждения в материалах дела.

Исходя из изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции в части вывода, изложенного в мотивировочной части, о незаключенности договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010 по делу N А76-14145/2009 в части вывода, изложенного в мотивировочной части, о незаключенности договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002, оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Интернационалист" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева А.А. Румянцев