Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2007 г. N КГ-А40/13239-06 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку продавец по договору не имел полномочий по распоряжению зданием ввиду ничтожности двух предыдущих договоров продажи этого здания, по которым первоначальные продавцы также не являлись законными собственниками здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 февраля 2007 г. N КГ-А40/13239-06
(извлечение)

Институт автоматизации и проектирования Российской академии наук (РАН) обратился в Арбитражный суд г. Москвы к ООО "Новагрупп", ООО "Группа НАТЦ" с иском, в котором, уточнив в порядке ст. 49 АПК РФ предмет требований, просил признать недействительным заключенный между ответчиками договор купли-продажи здания общей площадью 1853,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Брестская, д. 19/18, стр. 4, а также признать за Институтом автоматизации и проектирования РАН право оперативного управления в отношении указанного здания.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ТУ Росимущества по управлению имуществом Российской академии наук, ГУ ФРС по Москве, ОАО Институт "Энергосетьпроект", КПК фирма "Эстром", Департамент имущества г. Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 12, 166, 168, 296 ГК РФ и мотивированы тем, что спорное здание является федеральной собственностью и согласно постановлению Правительства РФ от 03.07.98 г. N 696 внесено в реестр объектов федеральной собственности; в 1998 г. здание было передано истцу на баланс, а в 2002 г. закреплено за Институтом автоматизации и проектирования РАН на праве оперативного управления.

Истец в иске указал на то, что спорное здание, начиная с 1998 г. и по настоящее время, фактически используется Институтом автоматизации и проектирования права РАН, из владения истца не выбывало, однако истцу стало известно, что в отношении спорного здания заключен ряд договоров купли-продажи от 14.11.90 г., от 18.09.97 г., от 13.04.2004 г., которые являются недействительными (ничтожными) в силу ст.ст. 168, 209 ГК РФ, поскольку совершены от имени продавцов лицами, не имеющими полномочий на отчуждение спорного объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2006 г. по делу N А40-64628/05-85-523 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что договор купли-продажи спорного здания от 13.04.04 г. N 3, заключенный между ООО "Новагрупп" и ООО "Группа НАТЦ", является недействительным в силу ст.ст. 168, 209 ГК РФ, поскольку продавец -ООО "Группа НАЦТ" не имело полномочий по распоряжению зданием ввиду ничтожности двух предыдущих договоров продажи здания, по которым продавцами также выступали лица (Институт "Энергосетьпроект" и КПК "Эстром"), не являвшиеся законными собственниками здания.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что здание является объектом федеральной собственности, закреплено на праве оперативного управления за истцом, и не выбывало из фактического владения истца.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2006 г. N 09АП-12521/2006-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2006 г. по делу N А40-64628/05-85-523 отменено по безусловному основанию, предусмотренному п. 2 ч. 2 ст. 270 АПК РФ, в связи с ненадлежащем извещением КПК фирма "Эстром" о дате и времени судебного разбирательства.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзац допущена опечатка. Имеется в виду пункт 2 части 4 статьи 270 АПК РФ

Девятый арбитражный апелляционный суд рассмотрел дело в порядке ч. 5 ст. 270 АПК РФ и постановлением от 27 ноября 2006 г. N 09АП-12521/2006-ГК исковые требования Института автоматизации и проектирования РАН удовлетворил полностью, признав недействительным (ничтожным) договор от 13.04.04 г. N 2 купли-продажи спорного здания и подтвердив наличие у истца права оперативного управления в отношении данного здания.

Постановление мотивировано тем, что спорное здание является объектом федеральной собственности и в установленном порядке было закреплено на праве оперативного управления за Институтом автоматизации и проектирования РАН, который, начиная с 1998 г. и по настоящее время, является фактическим владельцем данного здания. Апелляционный суд указал на то, что три сделки по купле-продаже спорного здания, заключенные между ОАО институт "Энергосетьпроект", КПКФ "Эстром", ООО "Группа НАТЦ" и ООО "Новагрупп", в том числе, последняя оспариваемая сделка, являются недействительными (ничтожными) в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащие ст. 209 ГК РФ, поскольку заключены лицами, не имеющими полномочий по распоряжению спорным объектом недвижимого имущества.

В кассационной жалобе ООО "Новагрупп" просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2006 г. N 09АП-12521 по делу N А40-5888/06-85-52 отменить, поскольку считает, что при разрешении спора апелляционный суд нарушил (неправильно применил) нормы материального права: ст. 166, п. 2 ст. 167, ст.ст. 168, 209, 302 ГК РФ, не учел положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П и касающихся защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, не принял во внимание судебно-арбитражной практики разрешения аналогичных споров, чем нарушил ст. 304 АПК РФ, в связи с чем заявитель просит направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

По мнению заявителя, апелляционный суд, признав недействительными (ничтожными) сделки по отчуждению спорного объекта недвижимости, необоснованно не применил ст. 169 ГК РФ и уклонился от разрешения вопроса о применении последствий недействительности указанных сделок; апелляционный суд сделал ошибочный вывод о том, что ООО "Новагрупп" не является добросовестным приобретателем спорного здания, и не учел, что здание приобретено ответчиком по возмездной сделке, причем право собственности продавца - ООО Группа "НАТЦ" было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, являющимся в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" единственным доказательством наличия зарегистрированного права, а потому у ответчика не имелось оснований полагать, что имущество приобретается у лица, не являющегося законным собственником здания.

В судебном заседании представитель заявителя, а также третьего лица ОАО Институт "Энергосетьпроект" поддержали доводы кассационной жалобы, представители истца возражали против ее удовлетворения, считая, что постановление является законным и обоснованным, представители других третьих лиц и второго ответчика, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения жалобы, для участия в судебном заседании не явились.

В отзывах на кассационную жалобу истец и 3-е лицо ТУ Росимущества по управлению федеральным имуществом РАН просят в удовлетворении жалобы отказать, ссылаясь на то, что апелляционный суд сделал правильный вывод о принадлежности спорного здания к объектам федеральной собственности и о недействительности (ничтожности) совершенных в отношении здания сделок.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что постановление отмене не подлежит в связи со следующим.

Иск по настоящему делу был заявлен о признании недействительным (ничтожным) договора от 13.04.04 г. N 2 купли-продажи здания общей площадью 1853,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Брестская, д. 19/18, стр. 4, и признании за Институтом автоматизации и проектирования РАН права оперативного управления в отношении указанного здания.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд правильно определил круг обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, в соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ дал надлежащую правовую оценку представленным по делу доказательствам, на основании чего суд пришел к правильному выводу о том, что договор от 13.04.04 г. N 2 купли-продажи здания общей площадью 1853,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Брестская, д. 19/18, стр. 4, заключенный между ООО "Новагрупп" и ООО "Группа НАТЦ", является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащий ст. 209 ГК РФ, поскольку продавец по договору - ООО "Группа НАЦТ" не имело полномочий по распоряжению зданием ввиду ничтожности двух предыдущих договоров продажи этого здания, по которым продавцами выступали Институт "Энергосетьпроект" и КПК "Эстром", также не являвшиеся законными собственниками здания.

Суд кассационной инстанции признает обоснованным вывод суда апелляционной инстанций о том, что спорное здание как объект федеральной собственности было передано в пользование истцу, закреплено за ним на праве оперативного управления и фактически использовалось и в настоящее время используется истцом.

Указанные выводы апелляционного суда подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, как-то: решение Исполкома Моссовета от 27.07.88 г. N 1575, совместное решение Исполкома Моссовета и Президиума Академии наук СССР от 27.02.90 г., Акт приема-передачи от 12.07.98 г., договор на право оперативного управления от 12.10.98 г., Свидетельство Агентства по управлению федеральным имуществом РАН от 28.01.2000 г. N 088239, Распоряжение Агентства по управлению федеральным имуществом РАН, выписка из реестра федеральной собственности, выписками ГУ ФРС по Москве о получении документов на государственную регистрацию права оперативного управления в отношении спорного здания (том 1, л.д. 16-17, 32-34, 25-31, 39, 69, 41-43, 44-45, 59-61).

Таким образом, при разрешении спор судом апелляционной инстанции установлено, что, во-первых, спорное здание является объектом федеральной собственности, во-вторых, что данное здание передано на праве оперативного управления истцу и по настоящее время фактически используется последним.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Российская Федерация, как собственник спорного объекта недвижимости, в лице уполномоченных органов распорядилось спорным зданием (п. 2 ст. 296 ГК РФ) или в порядке, установленном законодательством о приватизации, осуществило передачу здания в частную собственность, то вывод апелляционного суда о недействительности (ничтожности) договора от 13.04.04 г. N 2 купли-продажи здания, равно как и предыдущих договоров по продаже здания, заключенных между ОАО Институт "Энергосетьпроект", КПК фирма "Эстром", и ООО "Группа НАТЦ", является обоснованным и соответствует ст.ст. 167, 168, 209 ГК РФ.

Отказ в применении ст. 302 ГК РФ и признании ответчика ООО "Новагрупп" добросовестным приобретателем правильно мотивирован апелляционным судом тем, что, несмотря на заключение указанных договоров купли-продажи и внесение соответствующих записей в ЕГРП, фактически, спорное имущество не выбывало из владения истца, что исключает основания для возникновения у ответчика признаков добросовестного приобретателя имущества.

Наличие же в ЕГРП записей об изменении правообладателя спорного имущества по указанным договорам купли-продажи, являющимся, как установил суд, ничтожными сделками, не может служить основанием для вывода о законности перехода права собственности.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованное постановление вынесено при правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.

Доводы кассационной жалобы ООО "Новагрупп" внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку, по сути, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных апелляционным судом, что в силу ст. 286 АПК РФ недопустимо при проверке законности судебных актов в кассационном порядке.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2006 г. N 09АП-12521/2006-ГК по делу N А40-64628/05-85-523 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Новагрупп" - без удовлетворения.