Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 февраля 2007 г. N КГ-А40/13988-06 При новом рассмотрении дела о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения суду необходимо выяснить, обращался ли ответчик в регистрирующий орган для регистрации договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 февраля 2007 г. N КГ-А40/13988-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2007 г.

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "У Иваныча" (далее - ООО "У Иваныча") о выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 13, площадью 473 кв.м., подвал, ком. Б1, пом. III комнаты 1-24.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 11, 12, 301 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик пользуется помещением, являющимся собственностью г. Москвы, без законных оснований.

Решением от 09.08.2006 Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением от 27.10.2006 Девятого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Выводы судов мотивированы тем, что ответчик законно владеет спорным помещением на основании договора аренды N 7-69 от 18.02.2003, заключенного с ДИгМом. Суд признал, что отсутствие государственной регистрации договора было обусловлено тем, что истец с момента подписания договора не предпринял необходимых действий для регистрации права собственности с целью создания правовых условий для регистрации договора аренды. Данное обстоятельство послужило основанием для вывода о злоупотреблении правом со стороны истца и отказа в иске.

На принятые судебные акты ДИгМом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Доводы заявителя мотивированы несоответствием выводов судов обеих инстанций имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 307, 606, 650 ГК РФ. Заявитель полагает, что договор N 7-69 от 18.02.2003 является незаключенным в силу ст. 609, 651 ГК РФ.

Заявитель указывает также на то, что, отказывая в иске, суд не обосновал наличие у ответчика права на занятие спорного помещения ссылкой на нормы права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражала против ее удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит принятые судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Материалами дела и судом установлено, что договор от 18.02.2003 N 7-69 на аренду нежилого помещения площадью 473 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 13 сроком до 31.12.2007 г., подписанный сторонами, не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Судом установлено также, что на момент подписания договора аренды право собственности г. Москвы на спорные нежилые помещения зарегистрировано не было. Регистрация права собственности г. Москвы на данные помещения произведена 22.09.2005 г.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось следствием несовершения ДИгМом необходимых для государственной регистрации договора действий по регистрации первичного права собственности г. Москвы на спорное нежилое помещение.

В связи с чем суд сделал вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для выселения, поскольку у арендатора существовали объективные препятствия для государственной регистрации договора аренды.

При этом требования истца о выселении ответчика расценены судом как злоупотребление правом.

Суд кассационной инстанции находит, что выводы судов обеих инстанций не могут быть признаны соответствующими закону и обстоятельствам дела, поскольку сделаны без их полного и всестороннего исследования.

Действительно, в силу п. 2 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего закона.

Право собственности г. Москвы на спорные нежилые помещения, возникшее до введения в действие названного Федерального закона, было зарегистрировано 20.07.2005 и 22.09.2005 г.

Из смысла п. 2.2 договора аренды N 7-69 от 18.02.2003 г., следует, что обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора, т.е. ответчика, что не противоречит п. 1 ст. 26 ФЗ N 122-ФЗ.

Доказательств того, что ответчик обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды после регистрации истцом права собственности на спорные нежилые помещения и ему было в этом отказано, в материалах дела не имеется.

В этой связи вывод о том, что у ответчика существовали объективные препятствия для государственной регистрации договора, сделан судом без достаточных оснований и без надлежащего исследования данных обстоятельств.

С учетом изложенного и на основании ст. 288 АПК РФ принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, выяснить, обращался ли ответчик в регистрирующий орган для регистрации договора аренды после регистрации истцом права собственности на спорные нежилые помещения. В случае, если ответчик обращался в регистрирующий орган, но ему было отказано в регистрации, выяснить причины отказа, а также установить, был ли обусловлен данный отказ действиями (бездействием) истца. С учетом установленного разрешить спор в соответствии с требованиями закона (ст.ст. 609, 433 ГК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 09.08.2006 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 27.10.2006 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-36863/06-50-291 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.