Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2010 г. N 09АП-29930/2010

г. Москва

N 09АП-29930/2010-ГК

21 декабря 2010 г.

Дело N А40-52716/10-82-447

Резолютивная часть объявлена 14 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2010 года.

Резолютивная часть объявлена 14 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2010 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е. Н.

судей Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Аврора"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2010 года,

принятое судьей Мысак Н.Я.,

по делу N А40-52716/10-82-447,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора"

3-и лица - Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы, Закрытое акционерное общество "ФинРезерв"

о выселении

при участии:

от истца: Струков Д.В. по доверенности от 21.12.2009 г. N Д-09/6231

от ответчика: Клопов О.А. по доверенности от 13.12.2010 г.

от 3-их лиц: от ЗАО "ФинРезерв" - Филатова Е.А. по доверенности от 18.10.2010 г.

В судебное заседание не явились: 3-е лицо (Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы) - извещено.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - ООО "Аврора") о выселении из нежилого помещения площадью 88,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, М.Бронная, д.24, стр. 1 (1-й этаж, пом.1, комн.1-4, 7-9) и передаче помещения в освобожденном виде истцу.

Определением от 30.08.2010 г. суд допустил к участию в деле с самостоятельными требованиями на предмет спора Закрытое акционерное общество "ФинРезерв" (далее - ЗАО "ФинРезерв"); в частности, ЗАО "ФинРезерв" просит обязать ООО "Аврора" возвратить названному 3-ему лицу указанное выше нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2010 года по делу N А40-52716/10-82-447 требования, заявленные ЗАО "ФинРезерв", удовлетворены; в удовлетворении исковых требований Департамента имущества города Москвы отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленного иска отказать.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что является субъектом малого предпринимательства, в связи с чем как Арендатор вышеназванного нежилого помещения имеет преимущественное право на приобретение данного объекта недвижимости в собственность. Однако Департамент имущества город Москвы, нарушив законные права ответчика и порядок отчуждения спорного имущества, реализовал его на торгах, в результате которых право собственности на данную недвижимость приобрело ЗАО "ФинРезерв".

Заявитель жалобы полагает, что требования ЗАО "ФинРезерв" основаны на недействительной сделке купли-продажи спорного объекта, в связи с чем удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Аврора" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Департамента имущества города Москвы доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Представитель 3-его лица с самостоятельными требованиями на предмет спора - ЗАО "ФинРезерв" - в судебном заседании поддержал правовую позицию и доводы истца.

3-е лицо - (Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы, далее - СГУП по продаже имущества города Москвы), будучи надлежащим образом извещено о месте и времени настоящего судебного разбирательства, представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не направило, заявив о рассмотрении дела без его участия.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-его лица с самостоятельными требованиями на предмет спора и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 10.06.2004 г. между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "Аврора" (Арендатор) заключен договор N 1-590/04 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 88,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул.М.Бронная, д.24, стр.1 (1-й этаж, пом.1, комн.1-4, 7-9).

Срок аренды указанного выше объекта недвижимости установлен п. 2.1 договора и составляет с 01.01.2004 г. по 31.12.2008 г., государственная регистрация договора осуществлена 11.08.2004 г.

Указанное помещение, являющееся объектом аренды, передано Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Как видно из материалов дела, ответчик по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок. В этом случае в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Из материалов дела усматривается, что Департамент имущества города Москвы 14.12.2009 г. направил в адрес ООО "Аврора" уведомление, в котором сообщил о том, что отказывается от договора аренды от 10.06.2004 г. N 1-590/04, считает его прекращенным по истечении 3-х месячного срока с момента отправления настоящего уведомления и предлагает освободить арендуемое помещение, передав его в освобожденном виде Арендодателю по акту приема-передачи в срок до 31.03.2010 г. Данное уведомление было получено ответчиком 21.12.2009 г.

Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В процессе судебного разбирательства установлено, что Арендатор арендуемые им помещения не освободил и Департаменту имущества города Москвы в установленном законом порядке не передал, что явилось основанием для обращения последнего в суд с настоящим исковым заявлением.

В процессе судебного разбирательства было установлено, что 19.04.2010 г. на основании распоряжения Департамента имущества города Москвы N 139-р от 21.01.2010 г. между СГУП по продаже имущества города Москвы (Продавец) и ЗАО "ФинРезерв" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта приватизации АИ N 2030, предметом которого являлись нежилые помещения общей площадью 1081 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. М.Бронная, д.24, кв.1, в том числе - спорные нежилые помещения. 18.06.2010 г. осуществлена государственная регистрация права собственности ЗАО "ФинРезерв" на вышеназванные нежилые помещения.

Поскольку на дату заключения данного договора и, соответственно, государственную регистрацию перехода права собственности на спорные нежилые помещения, договор аренды от 10.06.2004 г. N 1-590/04 был прекращен вследствие одностороннего отказа Арендодателя в лице Департамента имущества города Москвы от его исполнения, ЗАО "ФинРезерв" вступило в настоящее дело с самостоятельными требованиями об обязании ответчика возвратить спорные нежилые помещения новому собственнику помещений в лице ЗАО "ФинРезерв".

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных ЗАО "ФинРезерв" требований и принял решение об их удовлетворении, в удовлетворении иска, заявленного Департаментом имущества города Москвы, отказал.

Оспаривая состоявшийся судебный акт, ответчик ссылается на то, что сделка купли-продажи объекта приватизации, заключенная между СГУП по продаже имущества города Москвы и ЗАО "ФинРезерв" 19.04.2010 г., не соответствует требованиям ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вследствие чего является недействительной, правовых последствий не влечет и основанием возникновения у ЗАО "ФинРезерв" права собственности на спорное помещение и основанием права требовать от ООО "Аврора" освобождения данного помещения являться не может.

Данный довод судебной коллегией исследовался и не может быть принят по следующим основаниям:

Так, в соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008, установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества.

В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Указанное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей.

С учетом положений статей 3, 9 упомянутого Федерального закона и разъяснений, содержащихся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, до 01.01.2009 данное право могло быть реализовано только в случае, если 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Как установлено в процессе судебного разбирательства, на дату заключения договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 2030 от 19.04.2010 г. с ЗАО "ФинРезерв", договор аренды спорного имущества в установленном законом порядке был прекращен вследствие одностороннего отказа Арендодателя в лице Департамента имущества города Москвы от его исполнения, однако Арендатор - ООО "Аврора" - нежилые помещения Арендодателю не вернул, в связи с чем основания полагать, что ответчик имеет преимущественное право на приобретение спорного имущества, отсутствуют.

Более того, ответчик с предложением о приобретении арендуемых им помещений в собственность на дату принятия решения о приватизации спорной недвижимости к Департаменту имущества города Москвы не обращался.

Вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела решением Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2010 г. по делу N А40-34866/10-149-245 в удовлетворении требований ООО "Аврора" о признании незаконным распоряжения Департамента имущества города Москвы от 21.01.2010 г. N 139-р "О продаже на аукционе нежилых помещений по адресу: ул.Малая Бронная, д.24, стр.1 общей площадью 1 081,0 кв.м." отказано; суд пришел к выводу о том, что указанное распоряжение принято в рамках полномочий Департамента имущества города Москвы, соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов ООО "Аврора".

В упомянутом выше решении судом также установлено, что ООО "Аврора" согласно свидетельства о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства серии А N 169958 внесено в указанный Реестр 09.12.2009 г., следовательно, арендуемое имущество находилось во владении ответчика, как субъекта малого предпринимательства, только с 09.12.2009 г., то есть меньше установленного п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ минимального срока владения нежилым помещением на правах аренды.

Таким образом, оснований считать, что у ООО "Аврора" на момент заключения СГУП по продаже имущества города Москвы и ЗАО "ФинРезерв" по итогам проведенных торгов договора купли-продажи нежилого помещения имелось преимущественное право на его приобретение и что указанный договор купли-продажи заключен с нарушением такого права, у судебной коллегии не имеется.

Изложенное выше свидетельствует о том, что сделка купли-продажи объекта приватизации, заключенная между СГУП по продаже имущества города Москвы и ЗАО "ФинРезерв" 19.04.2010 г., действующему законодательству не противоречит, в связи с чем обоснованно явилась основанием для возникновения у ЗАО "ФинРезерв" права собственности на спорные нежилые помещения.

Доводы ООО "Аврора" относительно действия договора аренды от 10.06.2004 г. N 1-590/04 не могут быть приняты во внимание. Соответствующий вопрос являлся предметом исследования суда в рамках другого арбитражного дела с участием Общества. Так, решением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2010 по делу N А40-34864/10-119-180, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 13.10.2010, ООО "Аврора" отказано в иске, предъявленном к Департаменту имущества города Москвы, о признании незаконным бездействий, выразившегося в непереоформлении договора аренды на новый срок и обязании произвести переоформление права аренды спорного нежилого помещения на срок до 01.07.2015 г.

Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что суд первой инстанции обоснованно в соответствии с требованиями ст. ст. 610 п.1, 622 ГК РФ удовлетворил заявленные ЗАО "ФинРезерв" требования и принял решение о выселении ответчика из занимаемых им помещений.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция считает, что при разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Аврора" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь, ст.ст. 110, 266-268, 269 п.1, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2010 года по делу N А40-52716/10-82-447 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Е.Н. Барановская

Судьи

Т.Ю. Левина Н.И. Панкратова