Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2010 г. N А40-168376/09-89-1159

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2010 г. N 09АП-19157/2010

город Москва

N А40-168376/09-89-1159

4 октября 2010 г.

N 09АП-19157/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 4 октября 2010 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.

судей Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Барановской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества города Москвы,

на решение Арбитражного суда города Москвы от 4 июня 2010 года,

по делу N А40-168376/09-89-1159, принятое судьей Акименко О.А.,

по иску Закрытого акционерного общества "Солянка 1/2"

к Департаменту имущества города Москвы

3-и лица - Закрытое акционерное общество "Жилтоварищество - Наш Дом", Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир

о понуждении заключить договор аренды

при участии:

от истца: Царьков П.В. по доверенности от 09.08.2010 г., Филачева О.А. по доверенности от 27.09.2010 г.

от ответчика: Феофанова Н.О. по доверенности от 15.12.2009 г., петрова Г.В. по доверенности от 21.12.2009 г.

от 3-их лиц: от Межрегионального общественного фонда содействия ликвидации коммунальных квартир - Осокин А.Ф. по доверенности от 25.08.2008 г.

В судебное заседание не явились: 3-е лицо (ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом") - извещено

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Солянка 1/2" (далее - ЗАО "Солянка 1/2") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту имущества города Москвы о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений, принятых в субаренду на основании договора аренды N 48 от 07.07.1991 г., сроком до 07.07.2016 г. на условиях, соответствующих договору аренды N 48 от 07.07.1991 г.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит обязать Департамент имущества города Москвы заключить договор аренды на условиях досрочно прекращенного договора аренды N 48 от 07.07.1991 г. в отношении нежилых помещений, принятых ЗАО "Солянка 1/2" в субаренду на основании договоров субаренды нежилых помещений N 01/01 от 31.07.2007 г. и N 01/01-кр от 25.02.2008 г. в соответствии с условиями, изложенными в проекте договора, представленного истцом. Данное заявление истца судом было принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 4 июня 2010 года по делу N А40-168376/09-89-1159 требования, заявленные истцом, удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленного иска отказать.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, правовые основания к понуждению Департамента имущества города Москвы заключить с истцом договор аренды нежилых помещений, являющихся собственностью города Москвы, отсутствуют, в связи с чем принятое судом первой инстанции решение по данному делу является незаконным.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представитель 3-его лица - Межрегионального общественного фонда содействия ликвидации коммунальных квартир - в судебном заседании поддержал правовую позицию и доводы истца, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

3-е лицо (Закрытое акционерное общество "Жилтоварищество - Наш Дом" - далее ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом"), будучи надлежащим образом извещено о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Отзывом доводы апелляционной жалобы отклонило, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-его лица (Межрегионального общественного фонда содействия ликвидации коммунальных квартир) и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Как видно из материалов дела, 07.07.1991 г. между Дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов (Арендодатель) и ООО "Жилтоварищество - Наш дом" (правопредшественник ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом", Арендатор) был заключен договор N 48 на аренду нежилой площади жилого дома, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает Арендатору в арендное пользование нежилую площадь жилого дома 1/2 (строения 1 и 2) по ул. Солянка, площадью 13 912 кв.м. сроком на 25 лет, т.е. с 07.07.1991 г. по 07.07.2016 г.

В соответствии с п. 3 Указа Президента Российской Федерации N 1230 от 14.10.1992 г. "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду" Комитет по управлению имуществом города Москвы (в настоящее время - Департамент имущества города Москвы) является правопреемником Дирекции N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов - Арендодателя по указанному выше, заключенному договору аренды N 48 от 07.07.1991 г., а город Москва является собственником нежилых помещений в жилом доме по ул. Солянка, дом 1/2 , стр. 1 и 2, общей площадью 10 582,7 кв.м.

Материалами дела установлено, что в соответствии с п. 4.2 договора аренды 31.07.2007 г. ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" заключило с ЗАО "Солянка 1/2" договор N 01/01 субаренды нежилых помещений, согласно условиям которого ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" предоставляет ЗАО "Солянка 1/2" в срочное возмездное пользование и владение нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Солянка д.1/2, стр.1: N 1У площадью 191,6 кв.м., N УП площадью 142,4 кв.м., N Х площадью 129,1 кв.м., N ХП (включая помещение подвала N 38) площадью 210,9 кв.м., N ХУП площадью 125,7 кв.м., N Х1 (включая помещение подвала N 56 и антресоль N 10) площадью 350,1 кв.м., и нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Солянка д.1/2, стр.2: N ХУ1 площадью 145,5 кв.м., N Х площадью 45,7 кв.м., N ХУ (включая помещение У1 и антресоль подвала У) площадью 346,8 кв.м., помещение NП (антресоль подвала) площадью 83,1 кв.м.; N Х1 площадью 62,8 кв.м., N ХШ площадью 99,5 кв.м., на срок по 07.07.2016 г.

Данный договор в установленном Законом порядке сторонами не зарегистрирован, однако Арбитражным судом города Москвы 21.02.2008 г. принято решение по делу N А40-55234/07-59-452 об осуществлении государственной регистрации договора субаренды N 01/01 от 31.07.2007 г., заключенного между ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" и ЗАО "Солянка 1/2".

Как видно из материалов дела, договор аренды N 48 от 07.07.1991 г., заключенный между Дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов и ООО "Жилтоварищество - Наш дом", был досрочно расторгнут решением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 г. по делу N А40-63095/06-64-410, вступившим в законную силу, в части нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, в том числе, в части переданных в субаренду истцу.

В этой связи истец в соответствии со ст. 618 п. 1 ГК РФ дважды (письмом от 25.05.2009 г. и письмом от 24.07.2009 г.) обращался к Департаменту имущества города Москвы с предложением о заключении с ЗАО "Солянка 1/2" договора аренды нежилых помещений, находящихся у субаренде у истца, на условиях досрочно прекращенного договора аренды N 48 от 07.07.1991 г., однако Департамент имущества города Москвы письмом от 27.08.2009 г. в заключении договора аренды отказал.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор аренды указанных выше нежилых помещений в принудительном порядке.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение об удовлетворении исковых требований.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела и являются правомерными.

Так, в силу ст. 421 п. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 618 п.1 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды, влечен прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что упомянутой нормой права не предусмотрена обязанность арендодателя по досрочно прекращенному договору аренды заключить договор аренды с субарендатором, несостоятельна, поскольку данное означало бы наступление неблагоприятных последствий в виде прекращения договора субаренды для субарендатора во всех случаях, когда арендодатель не желает заключать такой договор аренды с субарендатором.

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет являться предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается, в том числе, многочисленной судебной практикой, а также разъяснениями, содержащимися в п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Судебная коллегия отмечает, что по смыслу ст. 618 ГК РФ права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду.

Между тем, наличие обстоятельств, препятствующих передаче спорного недвижимого имущества в аренду истцу, из материалов дела не усматривается и ответчик о наличии таковых не заявляет.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Департамент имущества не давал согласия на заключение договора субаренды, судебной коллегией не принимается, поскольку право ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" сдавать арендуемое им имущество в субаренду прямо предусмотрено в п. 4.2 договора аренды N 48 от 07.07.1991 г.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом ответчика о том, что решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2010 г. по делу N А40-71095/08-2-107 установлен факт невозможности установления субарендных отношений между истцом и 3-и лицом, поскольку данное из упомянутого решения суда не следует.

Напротив, указанным решением, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что на момент расторжения договора N 48 от 07.07.1991 г. истец обладал правом субаренды на срок до 07.07.2016 г., вытекающим из договора субаренды N 01/01 от 31.07.2007 г.

То обстоятельство, что указанный выше договор субаренды N 01/01 от 31.07.2007 г. до настоящего времени не зарегистрирован в установленном порядке, на правовую оценку спорных правоотношений не влияет и не может являться основанием для отказа в понуждении Департамента имущества города Москвы заключить с истцом договор аренды спорных помещений, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2010 г. по делу N А40-71095/08-2-107 по иску ЗАО "Солянка 1/2" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, об оспаривании отказа последнего в государственной регистрации договора субаренды N 01/01 от 31.07.2007 г., в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия у ЗАО "Солянка 1/2" правового интереса в дальнейшем споре о государственной регистрации договора субаренды, поскольку договор аренды N 48 от 07.07.1991 г. в соответствующей части площадей в настоящее время расторгнут.

Поскольку истец в силу прямого указания закона вправе требовать с ним заключения договора аренды, суд первой инстанции признал требование истца о понуждении заключить с ним договор аренды сроком до 07.07.2016 г. на условиях договора аренды N 48 от 07.07.1991 г. правомерным.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция считает, что при разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента имущества города Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 104, 266-268, 269 п. 1, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 июня 2010 года по делу N А40-168376/09-89-1159 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Е.Н. Барановская

Судьи

Е.Е. Кузнецова М.С. Кораблева