Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2010 г. N А40-164670/09-91-1204,19710/10-60-98

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2010 г. N 09АП-19764/2010

г. Москва

07 сентября 2010 г.

Дело N А40-164670/09-91-1204

Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.09.2010

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Кораблевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы", ООО "Альтимус"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2010, принятое судьёй Шудашовой Я.Е.,

по делу N А40-164670/09-91-1204,

по иску ООО "Альтимус"

к ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы"

третьи лица: ООО "Проспект Менеджмент", ООО "Бизнес-центр ПАНОРАМА", ООО "Брестская-15"

о взыскании задолженности по арендной плате по договорам субаренды и гарантийной платы

и по встречному иску ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы"

к ООО "Альтимус"

третье лицо: ООО "Проспект Менеджмент"

о взыскании гарантийной платы и переплаты по арендной плате по договорам субаренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Торянников А.А., по доверенности от 07.12.2009

от ответчиков: Тонушкина Е.А., по доверенности от 08.02.2010, Полегенько И.В., по доверенности от 08.02.2010

от третьих лиц: от ООО "Проспект Менеджмент" - Терещенко А.Ю., по доверенности от 10.06.2009, от ООО "Бизнес-центр ПАНОРАМА", ООО "Брестская-15" - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Альтимус" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ГУП НИиПИ Генплана Москвы (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 09.03.2010 в размере 42 031 960,76 руб. и 19 911 950 руб. и гарантийной суммы в размере 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. по договорам субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 и 17.11.2008 соответственно, ссылаясь на ст.ст.614,615,617 ГК РФ (с учетом увеличения размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ).

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании с ООО "Альтимус" гарантийной суммы в размере 28 556 295 руб. и 18 797 986 руб. по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно, а также переплаты по арендной плате в размере 7 231 030 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "Проспект Менеджмент", ООО "Бизнес-центр ПАНОРАМА", ООО "Брестская-15".

Решением суда от 04.06.2010 первоначальный и встречный иски удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 37 670 925 руб. и 18 733 358 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.09 по 09.03.10 и 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. задолженности по уплате гарантийной суммы по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно.

По встречному иску суд взыскал с истца в пользу ответчика гарантийные суммы в размере 25 631 650 руб. и 17 663 761, 94 руб. и переплаты по арендным платежам в размере 5 781 764,83 руб. и 1 449 266 руб. по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно.

В результате произведенного судом зачета встречных однородных требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9 936 709 руб.

С принятым решением суда не согласились и истец, и ответчик и обратились в арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда каждый в обжалуемой части.

Истец просит изменить решение суда по первоначальному иску, принять по делу новый судебный акт, взыскать с ответчика 64 271 907 , 40 руб., в том числе 40 906 516, 85 руб. и 19 306 520,55 руб. задолженности по арендной плате по двум договорам субаренды соответственно; по встречному иску удовлетворить требования ответчика на общую сумму 37 844 091,96 руб.; в результате зачета взыскать с ответчика в пользу истца 26 427 815,44 руб.

Ответчик просит отменить решение суда по первоначальному иску в части взыскания с него в пользу истца гарантийной платы 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. а также задолженности по арендной плате за период с 06.03.10 по 09.03.10 по договорам субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 и 17.11.2008 соответственно. По встречному иску просит отменить решение суда в части отказа во взыскании с ООО "Альтимус" гарантийной суммы в размере 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. по договорам субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 и 17.11.2008 соответственно, принять в данной части новый судебный акт, удовлетворить встречные требования ответчика в полном объеме.

Третьи лица: ООО "Бизнес-центр ПАНОРАМА", ООО "Брестская-15" в судебное заседание не явились. Судебное разбирательство проведено в порядке, предусмотренном ч.3 ст. 156 АПК РФ, в отсутствие представителей указанных третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы ответчика, просит оставить решение суда в обжалуемой ответчиком части без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Ответчик в письменных пояснениях и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы истца, просит оставить решение суда в обжалуемой истцом части без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Третье лицо, представитель ООО " Проспект Менеджмент", в ходе судебного заседания поддержал правовую позицию истца.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 17.03.08 и 17.11.08 между ООО "Проспект Менеджмент (арендатор) и ответчиком (субарендатор) были заключены договоры субаренды нежилого помещения, во исполнение которых последнему во временное владение и пользование на срок 11 месяцев были переданы помещения, общей площадью 3 172,7 кв.м. и 1512,3 кв.м., расположенные в здании по адресу: г.Москва, ул.2-ая Брестская, д.8, этажи 12-14 и 15 соответственно, что подтверждается актами приема-передачи N 1 от 23.07.08 и N 1 от 06.12.08 (т.1, л.д.37,60).

В соответствии с Дополнительным соглашением N 2 к договору субаренды нежилого помещения от 17.03.08 срок действия договора продлен до 28.02.2010 (т.1, л.д.42).

Во исполнение условий договоров субаренды нежилого помещения (пункты 6.1,6.2 и 5.1,5.2 соответственно) ответчиком были перечислены гарантийные суммы 28 556 295 руб. и 18 797 984,94 руб. соответственно, что подтверждается платежными поручениями N 478 от 19.03.08 и N 1326 от 18.07.08 и 3 2246 от 19.11.08 и истцом не опровергается (т.2, л.д.48-50).

В соответствии с пунктом 6.3 договора субаренды арендатор имеет право удерживать из гарантийной суммы денежные средства, подлежащие выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пени и возмещения убытков с предварительным письменным уведомлением об этом субарендатора за 10 рабочих дней.

Пунктами 6.4, 5.4 договоров субаренды установлено, что гарантийная сумма после удержания из нее арендатором сумм, подлежащих выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пеней подлежит восстановлению субарендатором до установленного настоящими договорами размера в течение 10 рабочих дней со дня получения письменного уведомления от арендатора.

По условиям сделок (пункты 4.7,5.1 и 3.7, 4.1 договоров субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно) арендная плата за пользование объектом субаренды подлежит оплате поквартально, не позднее пятого числа первого месяца квартала, подлежащего оплате, согласно выставляемых счетов; с 01.04.09 размер арендной платы составляет 30 000 руб., в т.ч. НДС за 1 кв.м. передаваемой площади, включая стоимость эксплуатационных услуг (в редакции Дополнительного соглашения N 2 от 01.04.09 и N 2 от 25.03.09 к договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно).

Пунктами 8.2 и 7.2. договоров субаренды предусмотрено, что в случае просрочки исполнения денежных обязательств субарендатор обязуется уплатить арендатору пеню в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Письмами истец (исх.N 01-04/5 от 22.10.09) и ответчик (исх.N 200-02-8124/9-(1)-1 от 27.10.09) согласовали общую площадь нежилых помещений, переданных в субаренду (12 эт. - 1454,90 кв.м, 13 эт.- 945,60 кв.м, 14 эт. 633,40 кв.м., 15 эт.- 1468,10 кв.м.)

Факт возврата ответчиком арендованных по спорным договорам нежилых помещений 09.03.2010 года подтверждается актами сдачи-приемки объекта аренды и истцом не оспаривается (т.2, л.д.51,52).

С момента окончания срока аренды гарантийная сумма подлежит возврату субарендатору в течение 3-х дней ( пункты 6.5, 5.5 договоров субаренды).

С 17.09.09 в соответствии с представленными в материалы дела доказательствами ООО "Альтимус", являясь правопреемником ООО "Проспект Менеджмент по договору от 25.03.2003 N НМ-17, вправе получать арендные платежи по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08.

22.12.2009 года в связи с просрочкой уплаты арендных платежей за 4-й квартал 2009 года истец удержал гарантийные суммы в оплату арендной платы, о чем уведомил ответчика, предложив восстановить гарантийные суммы, что подтверждается письмом (исх.N 1-1/3 от 07.12.09).

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате за спорный период не уплатил, гарантийные суммы в соответствии с условиями договоров субаренды в срок не восстановил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и гарантийных сумм.

Поскольку договоры аренды прекращены, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании гарантийной платы и переплаты по арендной платы по спорным договорам субаренды.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьего лица, обсудив доводы апелляционных жалоб, письменных пояснений, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст.ст.309, 310, п.1 ст.614 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

Поскольку ответчик в установленные договорами субаренды сроки задолженность по арендной плате за период с 01.10.09 по 09.03.10 не уплатил, доказательства в материалы дела не представил, в силу названных законодательных норм суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в размере 37 670 925 руб. и 18 733 358 руб. соответственно, обоснованно учитывая при этом установленные обстоятельства по изменению площади арендуемых помещений.

При этом доводы истца о том, что к ООО "Альтимус" не могут предъявляться требования, возникшие в тот период, когда оно не являлось стороной договоров субаренды, отклоняются апелляционным судом как не основанные на нормах права (глава 24 ГК РФ).

Судом первой инстанции правильно установлено, что в связи с уступкой права требования к истцу перешли как права, так обязанности Арендатора, вытекающие из договора аренды N НМ-17 от 25.03.2003, следовательно, произошла перемена лица в обязательстве и возникла обязанность по возврату излишне уплаченных в счет уплаты арендной платы денежных средств.

После расторжения договоров аренды и возврата объектов аренды истцу у последнего прекратились основания для удержания части денежных средств, которые были уплачены в счет арендной платы излишне, в противном случае, на стороне истца возникает неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Что касается доводов апелляционной жалобы истца по встречному иску о том, что судом, что при расчете гарантийных сумм, подлежащих возврату ответчику, не учтены дополнительно удержанные истцом суммы в счет обязанности по уплате пени в связи с увеличением периода просрочки в размере 6 325 223,34 руб. и 856 970 руб. соответственно, то они признаются апелляционным судом необоснованными, поскольку указанные действия - направление уведомления (исх. N 01-04/39 от 19.04.10) совершены за пределами срока действия договора.

Поскольку согласно п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, следовательно, с момента возврата объектов аренды прекратилось и право арендатора удерживать во внесудебном порядке начисленные пени (пункт 6.3 договора), а возникла обязанность в течение 3-х дней возвратить ответчику гарантийные суммы (пункты 6.4, 5.4 договоров).

Между тем, указанное обстоятельство не лишает истца права обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в пределах срока действия договоров субаренды.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на положения ст.413 ГК РФ о том, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, не является основанием для отмены либо изменения судебного акта. Обязанность ответчика по восстановлению гарантийной суммы возникла по истечении 10 рабочих дней со дня получения письменного уведомления от арендатора и на момент вынесения судом решения в добровольном порядке исполнена не была и являлась предметом судебного разбирательства.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца и встречные исковые требования ответчика в части, касающейся гарантийной суммы, которые по своей процессуальной природе направлены к зачету первоначального требования (п.1 ч.3 ст. 132 АПК РФ), в связи с чем довод жалобы о том, что задолженность по оплате гарантийной суммы по договору субаренды от 17.11.08 не могла быть взыскана с ответчика со ссылкой на нормы материального права отклоняется апелляционным судом.

Не подтвержденными документально признаются доводы апелляционной жалобы истца о неправомерном взыскании с него арендной платы за период с 01.03.2010 по 09.03.2010 и с 06.03.2010 по 09.03.2010 по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно со ссылкой на то обстоятельство, что истец чинил препятствия в принятии объекта аренды и своими действиями всячески уклонялся от составления дефектовочных ведомостей.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку помещения фактически возвращены ответчиком по обоим договорам субаренды по актам приема-передачи 09.03.2010 года, суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате, включая фактическое пользование ответчиком помещениями за период до 09.03.2010 включительно. Вопреки требованиям ч.1 ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства тех обстоятельств, что истцу акты приема-передачи были предъявлены ранее этой даты, и последний отказался их подписать и принять помещения 01.03.2010 и 06.03.2010 соответственно.

Отклоняются в рассматриваемой ситуации ссылки ответчика на положения ст. 333 ГК РФ, п. 7.2 договора (согласно которому размер неустойки ограничен 10%), поскольку взыскание с ответчика неустойки не являлось предметом судебного разбирательства, а односторонние действия арендатора, направленные на прекращение обязанности субарендатора по уплате пени путем зачета гарантийной суммы, допускаются законом (ст.14 ГК РФ), предусмотрены договором субаренды и не выходят за его пределы. В самостоятельном судебном порядке указанные действия истца ответчиком не оспорены.

В соответствии с пунктом 6.3 договора субаренды арендатор имеет право удерживать из гарантийной суммы денежные средства, подлежащие выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пени и возмещения убытков с предварительным письменным уведомлением об этом субарендатора за 10 рабочих дней. Предварительно об удержании гарантийной суммы ответчик был своевременно уведомлен.

Примененная истцом мера ответственности (в виде взыскания неустойки), носящая длящийся характер, на момент совершения истцом действий по удержанию гарантийной суммы - 22.12.2009 не превышала пределы договорной ответственности субарендатора, предусмотренные пунктом 7.2 договора, существовавшей к моменту удержания.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на стороны, не в пользу которых принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2010 года по делу N А40-164670/09-91-1204 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина А.П. Тихонов