Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2010 г. N 09АП-23974/2010

г. Москва

Дело N А40-51100/10-6-428

28 октября 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.10.2010

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей: Савенкова О.В., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РеМа Иммобилиен"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.08.2010, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по делу N А40-51100/10-6-428

по иску общества с ограниченной ответственностью "РеМа Иммобилиен"

к обществу с ограниченной ответственностью "Билла"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Даэнур"

о расторжении договора аренды и выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рыжикова Н.С. по доверенности от 22.03.2010

от ответчика: Шкундина Ю.С. по доверенности от 09.08.2010

от третьего лица: Рыжикова Н.С. по доверенности от 21.09.2010

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "РеМа Иммобилиен" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Билла" (далее - ответчик) с иском о расторжении долгосрочного договора аренды от 19.11.2004 г. и о выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д.41, ссылаясь на ст. ст. 309,382,450,614, 619 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Даэнур".

Решением суда от 10.08.2010 г. в части требования о расторжении договора аренды исковое заявление оставлено без рассмотрения; в удовлетворении исковых требований о выселении отказано.

Оставляя иск в части расторжения договора без рассмотрения, судом первой инстанции сделан вывод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора; а поскольку долгосрочный договоров аренды от 19.11.2004 года являются действующим, оснований для выселения ответчика не имеется.

Истец не согласился с решением суда и обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит с решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворить требования истца, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то обстоятельство, что с момента направления требования об уплате арендных платежей арендатору (исх. N 0031 от 24.03.2010) предусмотренный п.10.2 договора 30-дневный срок истек, следовательно, претензионный порядок урегулирования споров истцом соблюден. Более того, на момент рассмотрения спора истекли 108 дней со дня получения претензии, т.е. у ответчика был разумный срок для надлежащего исполнения своих обязательств по уплате арендной платы, однако данные обязательства ответчиком не исполнены.

Ответчик в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, однако в ходе судебного заседания представитель третьего лица поддержал позицию истца и просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 19.11.2004 г. между ООО "РеМа Иммобилиен" (арендодатель) и ООО "Билла" (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок 25 лет с момента его государственной регистрации переданы нежилые помещения общей площадью 3 460,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д.41, что подтверждается актом сдачи-приемки от 19.11.2004 г. (л.д.31).

По условиям сделки (пункт 10.1 договора) договор может быть досрочно расторгнут или изменен судом по требованию арендодателя, если арендатор не произвел выплату ежемесячной арендной платы в соответствии с условиями договора более чем два раза, за исключением случаев, когда арендатор имеет право не производить арендные платежи или задержать оплату арендной платы на основании договора.

Согласно пункту 10.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть согласно пункту 10.1 только после направления письменного предупреждения (требования) арендатору с указанием необходимости исполнения арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 30 календарных дней, а также в том случае, если арендатор не исполнит своих обязательств в указанный срок.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ГУФРС по Москве N 77-77-08/001-2005-077.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по уплате арендной платы за период с декабря 2009 по 29 апреля 2010 года составляет 9 057 166,96 руб.

02.03.2010 истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. N 0016 об изменении платежных реквизитов (л.д.66).

10.03.2010 между истцом и третьим лицом, ООО "Даэнур", был заключен договор уступки права (цессии) N 01/50/01, согласно условиям которого истец уступил, а третье лицо приняло права (требования) на денежные средства, возникшие у истца на основании договоров, в том числе, и спорного договора по настоящему делу.

13.04.2010, 21.04.2010 истец направил в адрес ответчика уведомления о состоявшейся уступке права требования денежных средств, которые последним получены (л.д.69-70).

22.04.2010 в связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды истец направил в адрес ответчика претензию с требованием в 7-дневный срок погасить образовавшуюся задолженность в размере 9 057 166,96 руб. на расчетный счет ООО "Даэнур" и одновременно предложил расторгнуть договор аренды путем подписания соглашения о расторжении долгосрочного договора аренды от 19.11.2004. Претензия вручена ответчику 22.04.2010 года.

Поскольку ответчик в установленный срок на претензию не ответил, задолженность не погасил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора и выселении ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

По смыслу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжение договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку уведомление о расторжении договора (исх. б/н от 21.04.2010, л.д.65) направлено ответчику в нарушение условий заключенного договора (пункта 10.2), предусматривающего истечение не менее, чем 30-дневного срока со дня получения письменного предупреждения (требования) о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы, то суд первой инстанции правильно пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора и отсутствии оснований для выселения ответчика из спорных нежилых помещений.

Ссылка в апелляционной жалобе на письмо (исх.N 0031 от 24.03.2010) как на письменное предупреждение, о котором речь идет в пункте 10.2 договора, отклоняется апелляционным судом. Имеющийся в материалах дела текст указанного письма на одном листе (л.д.84), исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, не содержит ни предупреждения, ни требования об уплате арендных платежей. В нем речь идет о постановлении судебного пристава-исполнителя.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что указанное письмо содержит требование к ответчику об уплате арендных платежей и является письменным предупреждением по правилам п. 10.2 договора ничем документально не подтверждено.

Согласно ч.2 ст. 10 АПК РФ доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта.

Кроме того, спорное письмо не было положено истцом в основание искового заявления, ссылки на него в исковом заявлении отсутствуют (л.д.2-3). При таких условиях апелляционный суд считает обоснованными возражения ответчика, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Апелляционный суд также не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что на момент направления ответчику претензионного письма с требованием погасить задолженность и расторгнуть договор 22.04.2010 г. у истца имелись основания для расторжения спорного договора аренды в связи с существенным нарушением договора арендатором, поскольку факт неуплаты ответчиком арендной платы более двух раз подряд за период с 10.03.2010 по 22.04.2010, после совершения уступки права требования долга третьему лицу - 10.03.2010, истец не доказал.

А поскольку в силу положений п.3 ст.423 ГК РФ договор уступки права требования предполагается возмездным, то задолженность ответчика перед истцом по уплате арендной платы, образовавшаяся после даты состоявшейся уступки - 10.03.2010, не является существенным нарушением и не влечет правовые последствия в виде расторжения договора.

При таких условиях суд первой инстанции сделал правильный вывода о том, что долгосрочный договор аренды является действующим и истцом не соблюден порядок досудебного расторжения договора.

Апелляционным судом рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы. При таких обстоятельствах по заявленным основаниям апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.08.2010 года по делу N А40-51100/10-6-428 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

О.В. Савенков А.П. Тихонов