Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 г. N А40-50155/10-16-424

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 г. N 09АП-24512/2010

г. Москва

Дело N А40-50155/10-16-424

N 09АП-24512/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "10" ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "16" ноября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Амсолит"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "09" августа 2010 года, принятое судьей Махалкиным М.Ю.

по делу N А40-50155/10-16-424

по иску Департамента земельных ресурсов г.Москвы

к ответчику ООО "Амсолит"

о взыскании арендной платы, неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Жигалов В.Е. по доверенности от 25.12.2009г.;

от ответчика: Рябошапко Д.Г. по доверенности от 12.10.2010г.,

УСТАНОВИЛ:

29.04.2010г. Департамент земельных ресурсов г.Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Амсолит" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169:

арендной платы за пользование объектом аренды в период с октября 2008 года по июнь 2010 года включительно в сумме 2159133руб. 19коп.;

288160руб. 41коп. договорной неустойки по ставке 0,04% от просроченной суммы за каждый день просрочки в период с 01.04.2009г. по 31.03.2010г., и по ставке 0,03% - в период с 01.04.2010г. по 27.04.2010г.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "09" августа 2010 года (Т. 1, л.д. 97-98) иск в части основного долга удовлетворен в сумме 2087755руб. 85коп., в части неустойки - в сумме 278634руб. 31коп.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (Т. 1, л.д. 103-104), с учетом последующих письменных объяснений (Т. 2, л.д. 6-7, 19-22), в которой он просит обжалуемое решение изменить в той части, в которой заявленный иск был удовлетворен, и снизить взыскиваемую арендную плату до 1583364руб. 33коп. и, пропорционально, неустойку, полагая, что установленную Договором аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 ставку арендной платы за 1кв.м. следует применять к площади земельного участка, равной 17994,06кв.м., а не 23206,6кв.м., как применил суд первой инстанции, поскольку 18.12.2007г. введен в эксплуатацию корп. 229В квартала 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, в связи с чем часть являющегося объектом аренды земельного участка, занятая указанным многоквартирным домом, и часть являющегося объектом аренды земельного участка, необходимая для использования многоквартирного дома, общей площадью 6005,94кв.м., подлежит исключению из площади предоставленного по Договору аренды N М-07-508169 от 30.09.2008г. земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При отсутствии возражений от лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность обжалуемого решения проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части согласно п. 5 ст. 268 АПК РФ.

Установлено, что 13.09.2005г. между Правительством Москвы и ООО "Амсолит" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт N 13-066158-5701-0081-00001-05 (Т. 2, л.д. 31-40), предметом которого является реализация инвестиционного проекта, включающего в т.ч. строительство жилых домов с нежилыми помещениями (корп. 229А, 229Б, 229В) и здания гаража-стоянки с физкультурно-оздоровительным комплексом (корп. 229Д), по адресу: г.Москва, Мичуринский проспект, кв. 40, на условиях раздела недвижимого имущества по итогам реализации Инвестиционного контракта между его сторонами в пропорции:

- Правительству Москвы: 40% жилой и 40% нежилой (необщего пользования) в корп. 229А, 229Б; 100% жилой в корп. 229В; 40% нежилой (необщего пользования) в корп. 229В; 100% физкультурно-оздоровительного комплекса в корп. 229;

- ООО "Амсолит": 60% жилой и 60% нежилой в корп. 229А, 229Б; 60% нежилой (необщего пользования) в корп. 229В; 100% гаража-стоянки в корп. 229.

17.10.2005г. между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы (арендодатель) и ООО "Амсолит" (арендатор) заключен Договор аренды N М-07-507382, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 24000кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, Мичуринский проспект, квартал 40, в границах, определенных на являющемся частью указанного Договора плане, для строительства жилых домов с нежилыми помещениями (корп. 229А, 229Б, 229В) и отдельно стоящими зданиями гаража-стоянки с объектом гражданской обороны двойного назначения и физкультурно-оздоровительным комплексом на верхнем этаже (корп. 229Д), подлежащих строительству в рамках Инвестиционного контракта от 13.09.2005г. N 13-066158-5701-0081-00001-05.

15.03.2007г. между Правительством Москвы и ООО "Амсолит" заключено Дополнительное соглашение к Инвестиционному контракту от 12.09.2005г. N 13-066158-5701-0081-00001-05 (Т. 2, л.д. 41-44), которым изменены ранее определенные условия Инвестиционного контракта, в частности, согласована передача в собственность города Москвы 100% жилой и 100% нежилой площади в корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы.

18.12.2007г. Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы на основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ дано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, построенного в рамках Инвестиционного контракта от 13.09.2005г. N 13-066158-5701-0081-00001-05 на земельном участке, являющемся объектом по Договору аренды от 17.10.2005г. N М-07-507382, а именно: жилого дома по адресу: г.Москва, Мичуринский проспект, д. 13, корп. 1 (строительный адрес: г.Москва, Мичуринский проспект, квартал 40, корп. 229В (Т. 2, л.д. 62)).

30.09.2008г. между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы (арендодатель) и ООО "Амсолит" (арендатор) заключен Договор аренды N М-07-508169, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 15.08.2009г. земельный участок площадью 24000кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, Мичуринский проспект, квартал 40, в границах, определенных на являющемся частью указанного Договора плане (Т. 1, л.д. 20), для завершения строительства жилых домов с нежилыми помещениями (корп. 229А, 229Б, 229В) и отдельно стоящими зданиями гаража-стоянки с объектом гражданской обороны двойного назначения и физкультурно-оздоровительным комплексом на верхнем этаже (корп. 229Д), подлежащих строительству в рамках Инвестиционного контракта N 13-066158-5701-0081-00001-05 от 13.09.2005г.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку по состоянию на 30.09.2008г. часть являющегося объектом аренды по Договору аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 земельного участка площадью 24000кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, Мичуринский проспект, квартал 40, была застроена принятым в эксплуатацию корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы площадью застройки 793,4кв.м., то фактически арендатору ООО "Амсолит" был предоставлен в пользование земельный участок площадью 23206,6кв.м., в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у арендатора возникла задолженность по арендной плате за период с октября 2008 года по июнь 2010 года включительно в сумме 2087755руб. 85коп., рассчитанной исходя из применения ставки арендной платы за 1кв.м. к площади земельного участка, равной 23206,6кв.м., а не в заявленной Истцом сумме 2159133руб. 19коп., рассчитанной исходя из применения ставки арендной платы за 1кв.м. к площади земельного участка, равной 24000кв.м.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.

На момент заключения Договора аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 часть являющегося объектом аренды земельного участка площадью 24000кв.м. была застроена корп. 229В площадью застройки 793,4кв.м., т.е. соответствующая часть земельного участка использовалась под размещение на ней вновь созданного объекта недвижимости.

Но при этом, поскольку на момент заключения Договора аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169:

- у города Москвы имелось право осуществить государственную регистрацию возникновения права собственности на корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы лишь после того, как Инвестиционный контракт будет реализован;

- Инвестиционный контракт от 13.09.2005г. N 13-066158-5701-0081-00001-05 реализован не был, Акт о результатах реализации Инвестиционного контракта от 13.09.2005г. N 13-066158-5701-0081-00001-05 (в части принятого в эксплуатацию корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы), составлен не был;

- в силу норм п. 1 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на прочно связанный с землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, созданный после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возникает только с момента его государственной регистрации;

- за городом Москвой право собственности на корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы в ЕГРП зарегистрировано не было, -

- то лицом, которое использовало земельный участок площадью 1606,6кв.м. посредством его застройки корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, является лицо, которому соответствующий земельный участок был предоставлен городом Москвой для его использования под соответствующую застройку, т.е. ООО "Амсолит".

21.07.2009г. между Правительством Москвы и ООО "Амсолит" был подписан Акт о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта N 13-066158-5701-0081-00001-05 от 12.09.2005г.

Таким образом, лишь с 21.07.2009г. у города Москвы возникло право осуществить государственную регистрацию возникновения права собственности города Москвы на здание корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы.

Когда земельный участок предоставлен в пользование арендатору для осуществления строительства объекта недвижимости, подлежащего передаче в собственность арендодателя, - права и обязанности сторон из договора аренды прекращаются в силу п. 1 ст. 416 ГК РФ с момента возникновения у арендодателя права осуществить государственную регистрацию возникновения у него права собственности на соответствующий вновь созданный объект недвижимости.

Соответственно, лишь с 21.07.2009г., в связи с принятием в эксплуатацию корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, а также в связи с возникновением у города Москвы на основании Акта от 21.07.2009г. о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта N 13-066158-5701-0081-00001-05 от 12.09.2005г. права осуществить государственную регистрацию возникновения права собственности города Москвы на все здание корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, - обязательства сторон из Договора аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 частично (в отношении земельного участка площадью 793,4кв.м., непосредственно застроенного корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы), прекратились.

При таких обстоятельствах ООО "Амсолит" как застройщик корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, и как лицо, имевшее до 21.07.2009г. право по завершении инвестиционного проекта на получение в собственность 100% нежилых (необщего пользования) помещений в корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, - до 21.07.2009г. пользовалось земельным участком, застроенным указанным зданием, и до 21.07.2009г. было обязано в полном объеме вносить установленную Договором аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 арендную плату.

Однако в той части, в которой в удовлетворении иска отказано, законность и обоснованность обжалуемого решения судом апелляционной инстанции согласно п. 5 ст. 268 АПК РФ не проверяется.

В связи с чем в той части, в которой в удовлетворении иска отказано, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

С 21.07.2009г. площадь являющегося объектом аренды по Договору аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 земельного участка составила 23206,6кв.м.

По окончании срока, на который Договор аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 был заключен, а именно: с 16.08.2009г., указанный Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на основании п.2 ст.621 ГК РФ, учитывая, что по истечении установленного Договором срока аренды являющийся объектом аренды земельный участок площадью 23206,6кв.м. продолжал использоваться ООО "Амсолит" для завершения строительства жилых домов с нежилыми помещениями (корп. 229А, 229Б) и отдельно стоящими зданиями гаража-стоянки с объектом гражданской обороны двойного назначения и физкультурно-оздоровительным комплексом на верхнем этаже (корп. 229Д).

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что по основаниям, установленным п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", обязательства сторон из Договора аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 прекратились в отношении земельного участка площадью не 793,4кв.м., непосредственно занятой многоквартирным домом, а площадью 6005,94кв.м., включающей также и земельный участок, необходимый для использования многоквартирного дома, определенный в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Суд апелляционной инстанции с указанным доводом не соглашается.

Согласно п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что:

- в силу норм п. 1 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на прочно связанный с землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, созданный после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возникает только с момента его государственной регистрации;

- в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, является первоначальным ко всем иным способам приобретения права собственности, -

- правовое последствие в виде передачи в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, наступает лишь тогда, когда по установленным ГК РФ основаниям лицо, его создавшее, осуществляет государственную регистрацию возникновения права собственности на многоквартирный дом, расположенный на прошедшем государственный кадастровый учет земельном участке.

Между тем по настоящему делу государственная регистрация возникновения права собственности на корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, лицом, его создавшим (городом Москвой), не произведена.

По смыслу норм п. 1, 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в системном толковании с нормой п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, говорить о переходе к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, можно только после формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занятого многоквартирным домом и необходимого для его использования с учетом элементов озеленения и благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов, расположенных на указанном земельном участке, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При заключении Договора аренды 30.09.2008г. N М-07-508169 являющийся объектом земельный участок был сформирован:

- во-первых, для целей осуществления строительства жилых домов, а не для целей их обслуживания и эксплуатации;

- во-первых, для целей осуществления строительства совокупности объектов: жилых домов с нежилыми помещениями (корп. 229А, 229Б, 229В) и здания гаража-стоянки с физкультурно-оздоровительным комплексом (корп. 229Д).

Тогда как границы и размер земельного участка, о которых говорится в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, т.е. необходимого для обслуживания и эксплуатации жилого дома, подлежат определению:

- в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, т.е. не обязательно соответствуют границам и размеру земельного участка, определенным для целей строительства на нем соответствующего жилого дома;

- для каждого отдельного жилого дома.

Судебная практика, определенная ФАС МО в Постановлении от 12.01.2009г. N КГ-А40/11501-8 по делу N А40-17739/08-94-204, исходит из того, что в силу норм ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ несколько многоквартирных домов, созданных на едином земельном участке, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, имущественный комплекс не образуют, т.е. к общему имуществу одного многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен другой многоквартирный дом, не относится.

Судебная практика, определенная ВАС РФ в Определении от 17.09.2010г. N ВАС-11989/10 по делу N А03-3481/2009, исходит из того, что границы и размер земельного участка, на который в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности, на которые в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ подлежат определению в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, - не обязательно совпадают с границами земельного участка, поставленного на кадастровый учет и переданного в аренду для строительства соответствующего многоквартирного жилого дома, т.е. земельного участка, сформированного для целей строительства дома, а не его эксплуатации.

Между тем по настоящему делу доказательств формирования земельного участка под многоквартирным домом - корп. 229В кварт. 40 по Мичуринскому проспекту г.Москвы, для целей, установленных п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1, 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не представлено.

При таких обстоятельствах по установленным п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" основаниям права и обязанности из Договора аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169 в отношении земельного участка площадью 23206,6кв.м. не прекратились.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Ответчика возникла обязанность оплатить пользование земельным участком, являющимся объектом аренды по Договору аренды от 30.09.2008г. N М-07-508169, за заявленный Истцом период (с октября 2008 года по июнь 2010 года включительно) по ставке арендной платы за 1кв.м., подлежащей применению к площади земельного участка, равной 23206,6кв.м., что соответствует сумме арендной платы 2087755руб. 85коп.

Поскольку Ответчиком указанная обязанность по оплате пользования объектом аренды не выполнена, то в силу ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ у Истца возникло право требовать в судебном порядке взыскания:

образовавшейся задолженности по арендной плате, а также

288160руб. 41коп. договорной неустойки по ставке 0,04% от просроченной суммы за каждый день просрочки в период с 01.04.2009г. по 31.03.2010г., и по ставке 0,03% - в период с 01.04.2010г. по 27.04.2010г.

Учитывая данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, - суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства и, соответственно, установленных ст. 333 ГК РФ оснований для ее снижения.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, - судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "09" августа 2010 года по делу N А40-50155/10-16-424 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина Н.И. Панкратова