Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2010 г. N 09АП-27686/2010

г. Москва

Дело N А40-52663/10-7-424

29 ноября 2010 г.

N 09АП-27686/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Красновой СВ., Кораблевой М.С,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Колесниковой О.М.,

рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Бизнес-мастер"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2010 года

по делу N А40-52663/10-7-424, принятое судьей Белицкой СВ.

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к ООО "Бизнес-мастер"

о взыскании 5 584 264 руб. 80 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Жигалов В.Е. по доверенности от 25.12.2009 N ЗЗ-и-3027/9

от ответчика: Циндяйкина Н.А. по доверенности от 22.11.2010,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Бизнес-мастер" о взыскании 5.584.264 руб. 80 коп. пени по договору аренды земельного участка от 30 августа 1996 года N М-07-006606.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 329, 330, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Решением от 13.09.2010 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил частично, снизив сумму пени до 2.000.000 руб. При этом суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды земельного участка.

Не согласившись с принятым решением, ответчик по делу подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей истца и ответчика, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2010 года подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.08.96 г. между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца, арендодатель) и Предприятием по транспортировке и поставкам газа "Мострансгаз" РАО "Газпром" (ООО "Мострансгаз") (арендатор) заключен договор аренды N М-07-006606 (т. 1 л.д.8-33) земельного участка площадью 47.458 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г.Москва, ул.Лобачевского, вл. 118, предоставленный для проектирования, строительства и последующей эксплуатации производственной базы, сроком на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 27.04.2005 к договору аренды права и обязанности арендатора по договору переданы ООО "Бизнес-мастер". Данное дополнительное соглашение вступило в силу согласно пункту 1 с момента государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка с 13.04.2005 г. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию (запись от 30.05.2005 г. N 77-77-14/004/2006-91).

Согласно п.4.2 особых условий Договора арендатор обязан в течение одного года с момента регистрации договора разработать и согласовать в установленном порядке проект производственной базы с учетом капитальных строений, возведенных без разрешительной документации и благоустройства территории. Выполнить строительство производственной базы в соответствии с проектом застройки участка, в сроки, установленные ПОС, но не более 2-х лет, благоустройство и озеленение участка с прилегающей территорией завершить в те же сроки.

В соответствии с п.7.4 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором одного из условий, указанного в четвертом разделе "особые условия договора" Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика неустойки согласно п. 7.1. Договора, суд первой инстанции исходил из того, что согласно Акту обследования земельного участка от 16.03.10 за N 9073410 Госинспекции по недвижимости г.Москвы оспариваемый земельный участок не освоен, строительные и иные виды работ не ведутся, на участке расположено двухэтажное здание общей площадью 1.242,2 кв.м., принадлежащее на праве собственности г.Москве и переданное Департаментом имущества г.Москвы в аренду ответчику на основании договора аренды от 23.01.06 N 08-41/06 сроком действия до 21.12.10г. под административные цели. Здание не эксплуатируется, частично отсутствуют окна и двери. Земельный участок охраняется, по периметру огорожен частично железобетонным и кирпичным забором.

По мнению суда первой инстанции, ответчик нарушил требования ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства по делу.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что замена стороны по Договору аренды произошла с момента государственной регистрации договора уступки прав по Договору аренды, то есть с "13" апреля 2005 г. И, следовательно, ответчик фактически не имел возможности осуществить строительство производственной базы в установленные Договором аренды сроки. При подписании же дополнительного соглашения от 27.04.2005 к договору аренды права стороны не изменяли сроки исполнения ответчиком обязательств по названному договору. Кроме того, ответчик указал, что принял со своей стороны все меры для исполнения условий Договора аренды, в частности разработал предпроектные предложения по размещению производственной базы на данном участке. Процедура согласования предпроектных предложений осложнилась тем, что на прилегающей к спорному земельному участку территории расположены объекты газового хозяйства ОАО "СГ-Транс" и ГУП "Мосгаз", в отношении которых установлены охранные и санитарно-защитные зоны, ограничивающие возможности выполнения "Особых условий" Договора аренды земельного участка.

Кроме того, в согласовании размещения производственной базы ответчику было отказано в связи с планируемым изменением градостроительного зонирования и отнесением данной территории под жилую застройку Градостроительным планом г. Москвы. Так, согласно распоряжению Правительства Москвы от 21.03.2007г. N 467-РП "О реорганизации производственных территорий, расположенных в границах: ул. Лобачевского - Киевское направление Московской железной дороги - Мичуринский проспект (ЗАО г. Москвы), и реализации на освободившейся территории проекта строительства жилого микрорайона" территория, включающая в себя земельный участок, арендуемый ответчиком, планировалась под застройку жилья. Названным распоряжением ООО "ТД "Раменская" определено в качестве единого заказчика по разработке градостроительной документации, включая разработку комплексной схемы инженерного обеспечения территории, экономического обоснования условий реализации инвестиционного проекта по реорганизации производственных территорий, а также проработку комплекса вопросов, связанных со снятием обременений при реализации инвестиционного проекта и с финансированием выполнения данных работ за свой счет.

Позднее было принято Постановление Правительства Москвы от 25.08.2009 г. N828-ПП (ред. от 29.12.2009) "О комплексном развитии территорий, прилегающих к Южному дублеру Кутузовского проспекта от пересечения с улицей Минской и до пересечения с Аминьевским шоссе", которым также предусмотрена жилая застройка территории, включающей земельный участок, арендуемый ответчиком. По условиям названного постановления комплексное развитие перечисленных территорий (включая участок ООО "Бизнес-мастер") осуществляют Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, Контрольный комитет города Москвы и ОАО "Мосземсинтез". ООО "ТД "Раменская" совместно с ОАО "Мосземсинтез" осуществляют подготовку проекта планировки и проекта межевания с проектами градостроительных планов земельных участков квартала 2530 района Раменки Западного административного округа города Москвы за счет собственных средств без компенсации затрат на подготовку документации по планировке из бюджета города Москвы.

Во исполнение названных актов Правительства Москвы ответчик разработал предпроектные предложения по строительству жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118, в строгом соответствии с планируемым изменением градостроительного зонирования и отнесением территории под жилую застройку Градостроительным планом г. Москвы и постановлением Правительства Москвы от 26.10.2004г. N 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории г.Москвы", согласовал их в установленном порядке, в том числе с Префектурой ЗАО г. Москвы, Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы за N 844 от 14.07.2006г. (т. 2 л.д. 1-100).

Проведены публичные слушания о возможности строительства жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118, и получено положительное согласие (решение Муниципального образования Раменки от 17.10.2006г. N 01-02/51(8) т. 2 л.д. 102).

Архитектурно-планировочным объединением Западного административного округа ГУП "ГлавАПУ" (по заказу ООО "Бизнес-мастер") выполнено Градостроительное обоснование на строительство жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118 (т. 3 л.д. 1-84, т. 4 л.д. 1-115).

При этом в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, судебная коллегия приходит к выводу, что указанные выше действия ответчика были направлены на выполнение обязательств по договору аренды.

При этом доводы истца о том, что ответчик не представил в Департамент акт приемки объекта в эксплуатацию и документы, подтверждающие имущественные права, о том, что строительство объекта в установленные сроки не выполнено, подлежат отклонению, поскольку согласно положениям главы 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительству объекта предшествует требующая подготовки документации, ее согласования и утверждения стадия архитектурно-строительного проектирования, сроки проведения которой от ответчика не зависят. Договор заключен на срок до 2045 года, который не истек.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что при заключении дополнительного соглашения от 27.04.2005 о замене арендатора, истец знал о нарушении прежними арендаторами установленных договором сроков (пункт 4) и неисполнении им обязательств по договору, однако подписал дополнительное соглашение, чем выразил свое согласие на продолжение договорных отношений.

Нарушение указанного в пункте 4.2 договора аренды срока при установленных судом обстоятельствах в данном случае не может являться основанием для взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п. п.7.4 Договора, поскольку, как указано выше, согласно п. 4.2 договора ответчик обязан произвести строительство на указанном земельном участке производственной базы в определенные сроки. Между тем, исполнение данного обязательства ответчиком стало фактически невозможным в связи с изменением целевого назначения земельного участка указанными выше нормативными актами Правительства Москвы, а именно, под жилую застройку.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик предпринимал меры к исполнению обязательств по договору. В том числе разработал предпроектные предложения по строительству жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118, Градостроительное обоснование на строительство жилого комплекса по указанному адресу.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит требования Департамента земельных ресурсов города Москвы о взыскании с ответчика пени в связи с нарушением последним п. 4.2 Договора аренды земельного участка от 30 августа 1996 года N М-07-006606 не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьей 176, статьями 266, 268, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2010 года по делу N А40-52663/10-7-424 - отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента земельных ресурсов города Москвы в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

С.В. Краснова М.С. Кораблева