Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2010 г. N 09АП-28234/2010

город Москва

Дело N А40-83123/10-152-452

09 декабря 2010 г.

N 09АП-28234/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Красновой С.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2010, принятое судьей Роговым А.Н.,

по делу N А40-83123/10-152-452

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БАЗИС"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве

третье лицо Департамент земельных ресурсов г.Москвы

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от заявителя Сикеев С.А. по доверенности от 05.08.2010

от ответчика Помогаева О.В. по доверенности от 24.11.2009

от третьего лица: Арутюнова Д.Г. по доверенности от 25.12.2009

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БАЗИС" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве (далее - ответчик) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2008 N М-06-509735 (с изменениями от 11.02.2010), содержащегося в письме N 14/003/2010-989 от 10.06.2010 года и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Решением суда от 20.09.2010 заявленные требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве нарушает права и законные интересы заявителя и препятствует осуществлению экономической деятельности, поскольку, не обладая правами на земельный участок, заявитель не может спроектировать и построить объект.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление Росреестра по Москве подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывается, что в регистрирующий орган не были представлены документы, подтверждающие законный порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, а также не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с требованиями абз.4, 10, п.1 ст. 20 Закона о регистрации.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 29.12.2008 между ООО "БАЗИС" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы был заключен договор аренды земельного участка N М-06-509735, предметом которого является передача в аренду земельного участка общей площадью 3200 кв.м., имеющий адресный ориентир: город Москва, ул. Банинская аллея, д.5А, корпус 14 для нового капитального строительства административно-офисного здания с размещением на 1-м этаже помещений КБО и сооружений типа "А". Договор заключен на срок до 09.01.2009.

11.02.2010 между ООО "БАЗИС" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок аренды установлен до 12.05.2010.

10.04.2010 Заявитель обратился в Управление Росреестра по г.Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 N М-06-509735.

Письмом-уведомлением от 07.05.2010 N 77-77-14/003/2010-989 Управление Росреестра по г.Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации сроком до 04.06.2010 (л.д.90). Поскольку предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без предварительного согласования мест размещения объекта, то есть исключительно на торгах, а заявитель не представил сведения об опубликовании извещения о проведении торгов в СМИ, а также подлинный экземпляр и надлежащим заверенную копию протокола о результатах торгов, Управлением Росреестра по г.Москве принято решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Дополнительно Управление Росреестра сообщило том, что поскольку срок аренды истекает 12.05.2010 решение о государственной регистрации договора не может быть принято позже срока действия договора, установленного сторонами.

Поскольку в установленный срок причины, препятствующие государственной регистрации устранены не были, на основании абзацев 4,10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации Управление Росреестра по г.Москве 10.06.2010 приняло решение об отказе ООО "БАЗИС" в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2008 N М0-06-509735.

Отказ мотивирован тем, что заявителем не представлены, необходимые в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса РФ, документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка предоставления земельного участка для строительства в конкурсном порядке (сведения об опубликовании извещения о проведении торгов в СМИ, подтверждающие соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка в аренду, а также подлинный экземпляр и надлежащим образом заверенная копия протокола о результатах торгов, являющийся основанием для заключения с победителем торгов договора аренды на земельный участок).

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения ООО "БАЗИС" в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акт, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд в соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Из пунктов 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим законом для государственной регистрации прав.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 17 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При предоставлении ООО "БАЗИС" земельного участка в аренду использовалась процедура предварительного согласования места размещения Объекта строительства.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 10 ст. 31 Земельного кодекса РФ в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, если иное не предусмотрено законами этих субъектов РФ.

Судом первой инстанции установлено, что заявитель предварительно согласовал место размещения объекта, что подтверждается актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта N А-0654/02 от 19.07.2005 г.; заключением ФГУ "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Москве" N 10-16/4882 от 07.07.2003 г.; заключением Управления государственной противопожарной службы г. Москвы N 51/8/578-1 от 30.06.2003 г. с приложением заключения ГУП "МЦПБ"; заключением Москомархитектуры о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории N02-06-1710-05/301-05 от 15.07.2005 г.; заключением ГУ ГО ЧС г. Москвы N 21/2267/1 от 18.06.2003 г.; заключением ГлавАПУ N 163-2373 от 18.07.2003 г.; заключением ГУ Охраны памятников г. Москвы N 16-05/3924 от 06.10.2003 г.; заключением ТОРЗ ЮЗАО г. Москвы N 33-2Т6-3868/5-1 от 29.06.2005 г.; заключением Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы N 5-27-180/3 от 16.11.2003 г.; выпиской из протокола N 3 от 24.01.2008 г. Окружной комиссии по земельным отношениям и градостроительному регулированию; публикациями в СМИ о строительстве Объекта.

Принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта подтверждается распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы N 1258 от 13.05.2008 г. "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: ул. Бунинская аллея, мкр. 5А, корп. 14 оформляемого ООО "БАЗИС" для нового капитального строительства административно-офисного здания с размещением на 1-м этаже помещений КБО и сооружений типа "А".

Указанным распоряжением были утверждены границы земельного участка, расположенного по адресу: ул. Бунинская аллея, мкр. 5А, корп. 14, площадью 3 200 кв.м, используемого ООО "БАЗИС" для строительства объекта административно-офисного здания с размещением на 1-м этаже помещений КБО и сооружений типа "А".

25.12.2008 Префектом ЮЗАО г.Москвы было издано распоряжение N 1821-РП "О предоставлении на праве аренды ООО "БАЗИС" земельного участка по адресу: ул. Бунинская аллея, мкр.5А, корп.14".

Данные распоряжения в установленном законом порядке оспорены не были и являются действующими.

Довод апелляционной жалобы о том, что в данном случае предоставление земельного участка для строительства осуществляется без предварительного согласования мест размещения объекта, то есть исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), рассмотрен апелляционным судом и подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с п. 3 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Таким образом, из положений п. 3 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду и не предусматривает проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии в данном случае оснований для проведения торгов и незаконности отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2008 N М-06-509735.

Поскольку оспариваемый по делу отказ Управления Росреестра по Москве от 10.06.2010 N 14/003/2010-989 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2008 NМ-06-509735 не соответствует Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя, суд правомерно в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал отказ незаконным и удовлетворил заявленные истцом требования.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент принятия решения об отказе в регистрации договора аренды срок действия договора аренды земельного участка истек, отклоняется апелляционным судом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка на срок более одного года подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Подписывая договор аренды, стороны определили срок его действия до 12.05.2010, то есть установили, что спорный земельный участок передается в пользование арендатора до указанного дня. Однако, в пункте 2 договора стороны предусмотрели, что в случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы.

Между тем к моменту разрешения спора о регистрации данного договора срок его действия, определенный сторонами, фактически истек. Но поскольку арендатор продолжает пользоваться арендованным участком, возникновение у сторон после истечения оговоренного ими срока прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка не будет противоречить как воле сторон, так и цели договора.

При таких обстоятельствах суд обоснованного удовлетворил требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды, срок действия которого фактически истек.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2010 по делу N А40-83123/10-152-452 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

С.В. Краснова О.В. Савенков