Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2010 г. N 08АП-8394/2010

город Омск

30 ноября 2010 г.

Дело N А70-1666/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Айвазян Э.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-8394/2010)

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил

на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 августа 2010 года, принятое

по делу N А70-1666/2010 (судья Демидова Е.Ю.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил

к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр",

при участии в качестве третьих лиц - индивидуального предпринимателя Артеменко Сергея Борисовича, общества с ограниченной ответственностью "Актив Групп", общества с ограниченной ответственностью "Комбинат специализированных услуг",

о признании недостоверными (недействительными) отчетов об оценке имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил - Климцев А.В., по доверенности N 1 от 11.01.2010, сроком действия по 31.12.2010; после перерыва - не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" - Сергеева С.В., по доверенности от 15.11.2010, сроком действия 1 год, после перерыва - Головко Д.М., по доверенности N 325/10 от 26.07.2010, сроком действия 1 год; Уманский В.В., по доверенности N 324/10 от 12.04.2010, сроком действия 1 год; индивидуальный предприниматель Артеменко Сергей Борисович - не явился, извещён,

от общества с ограниченной ответственностью "Актив Групп" - не явился, извещён, после перерыва - Безбородов М.В., по доверенности от 19.11.2010, сроком действия 1 год,

от общества с ограниченной ответственностью "Комбинат специализированных услуг" - не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (далее - ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр") о признании недостоверными (недействительными) отчета об оценке N 379/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) рыночной стоимости нежилого помещения площадью 318,7 кв.м. находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская 3 (л.д. 3, 4 т. 7, л.д. 21 т. 8) (дело N А70-1666/2010); отчета об оценке N 381/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 186, 4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А (л.д. 3, 4 т. 4, 50 т.5) (дело NА70-1667/2010); отчета N 404/12-09 (дата оценки на 03.12.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 923 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62 (л.д. 5, 6 т.1, л.д. 30 т.2) (дело N А70-1668/2010).

Определением суда от 03.08.2010 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А70-1666/2010.

В объединенном деле рассматриваются требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил к ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" о признании недостоверными (недействительными): отчета об оценке N 379/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) рыночной стоимости помещения площадью 318,7 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская 3; отчета об оценке N 381/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 186, 4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А; отчета N 404/12-09 (дата оценки на 03.12.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 923 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, при участии третьих лиц - индивидуального предпринимателя Артеменко Сергея Борисовича, общества с ограниченной ответственностью "Актив Групп" (далее - ООО "Актив Групп"), общества с ограниченной ответственностью "Комбинат специализированных услуг" (далее - ООО "Комбинат специализированных услуг").

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11 августа 2010 года по делу N А70-1666/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, недостоверность оспариваемых отчетов подтверждается экспертизой данных отчетов, выполненной Экспертным советом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией "Общество профессиональных экспертов и оценщиков". Замечания суда первой инстанции к порядку проведения экспертизы и выводам экспертов являются необоснованными. Кроме того, суд первой инстанции не дал оценку тому, что в оспариваемых оценках диапазон стоимости одного квадратного метра недвижимости, сходной с оцениваемыми объектами, определен от 26 786 руб. за кв.м до 39 773 руб. за кв.м.

В письменных отзывах на апелляционную жалобу ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" и ООО "Актив Групп" указывают на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласны.

В заседание суда апелляционной инстанции индивидуальный предприниматель Артеменко Сергей Борисович, ООО "Актив Групп", ООО "Комбинат специализированных услуг" своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

На основании статей 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 16.11.2010 объявлялся перерыв до 23.11.2010 в связи с возможностью мирного урегулирования спора во внесудебном порядке. Об объявлении перерыва судебного заседания, а также времени и месте его продолжения участвующие в деле лица извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".

После перерыва в судебное заседание явился представитель ООО "Актив Групп". Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил не явился.

Представитель ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Представитель ООО "Актив Групп" поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Представленные ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" в обоснование возражений против доводов апелляционной жалобы документы на основании части 2 статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2009 и 03.12.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (заказчик) и ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (оценщик) заключены муниципальные контракты N 23к и N 24к на выполнение работ по оценке муниципального недвижимого имущества (12 и 8 объектов соответственно).

Согласно пункту 1.1 указанных контрактов заказчик поручает, а оценщик принимает на себя обязательство о выполнении работ по оценке муниципального недвижимого имущества. Вид определяемой оценки - рыночная (л.д.15-19 т.1, л.д. 129-133 т.4).

Перечень имущества, подлежащего оценке, и цели проведения оценки указаны в приложениях N 1, которые являются неотъемлемой частью указанных контрактов (пункты 1.2 муниципальных контрактов от 25.11.2009 N 23к, от 03.12.2009 N 24к).

В соответствии с указанными приложениями среди объектов оценки значатся: нежилое помещение, площадью 318,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3; нежилое помещение, площадью 186,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А; нежилое помещение, площадью 923,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62.

Цель проведения оценки - определение рыночной стоимости во исполнение Федерального закона от 27.07.2008 N 159.

По результатам оценки ответчик представил отчеты: от 14.12.2009 N 379/12-09, объектом оценки которого являлась рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 318,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3, определенная ответчиком в размере 6 357 000 руб. (л.д. 10-67 т. 7); от 14.12.2009 N 381/12-09, объектом оценки которого являлась рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 186,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А, определенная ответчиком в размере 3 764 000 руб. (л.д. 26 - 127 т. 4); от 22.12.2009 N 404/12-09, объектом оценки которого являлась рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 923,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, определенная ответчиком в размере 11 243 000 руб. (л.д. 44-103 т. 1).

Отчеты об оценке от 14.12.2009 N 379/12-09 и от 14.12.2009 N 381/12-09 переданы 14.12.2009 заказчику по акту приема-передачи выполненных работ к муниципальному контракту от 25.11.2009 N 23к (л.д. 77 т.7) с замечаниями заказчика о несогласии с определенной отчетами N 379/12-09 и 381/12-09 рыночной стоимостью нежилых помещений.

Отчет об оценке N 404/12-09 передан заказчику 22.12.2009 по акту приема-передачи выполненных работ к муниципальному контракту от 03.12.2009 N 24к (л.д. 14 т.1) с замечаниями заказчика о несогласии с определенной отчетом N 404/12-09 рыночной стоимостью нежилого помещения.

Не соглашаясь с результатами оценки, истец обратился с исковым заявлением о признании данных отчетов недостоверными (недействительными).

В целях внесудебного урегулирования спора ответчиком 23.04.2010, с учетом предложенных истцом аналогов объектов оценки, повторно составлены отчеты об оценке указанных помещений на даты оценки 25.11.2009 и 03.12.2009 соответственно.

Согласно представленным отчетам: N 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), объектом оценки которого являлась рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 318,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3, рыночная стоимость определенна ответчиком в размере 6 186 000 руб. (л.д. 4-111 т. 9); N 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010), объектом оценки которого являлась рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 186,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А, рыночная стоимость определена ответчиком в размере 3 151 000 руб. (л.д. 4 - 105 т. 6); N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), объектом оценки которого являлась рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 923,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, рыночная стоимость определена ответчиком в размере 11 484 000 руб. (л.д. 4-111 т. 3).

Указывая, что в отредактированных отчетах рыночная стоимость нежилых помещений стала еще ниже, в порядке статьи 49 АПК РФ заявленные требования истцом уточнены.

С учетом уточнения Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил просил признать недостоверными (недействительными) отчеты: N 379/12-09; N 381/12-09; N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010).

Поскольку доказательств недостоверности отчетов истцом не представлено, исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил судом первой инстанции оставлены без удовлетворения.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В настоящем деле Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил заявил о признании недостоверными (недействительными): отчета об оценке N 379/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) рыночной стоимости помещения площадью 318,7 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская 3 (л.д. 3, 4 т. 7, л.д. 21 т. 8); отчета об оценке N 381/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 186, 4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А (л.д. 3, 4 т. 4, 50 т.5); отчета N 404/12-09 (дата оценки на 03.12.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 923 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62 (л.д. 5, 6 т.1, л.д. 30 т.2).

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как предусмотрено статьей 13 указанного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В статье 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно руководящим разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (абзацы 2, 4, 5, 6, 7, 8 пункта 1), в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. После совершения сделки и при отсутствии обязанности заключить сделку по цене, равной величине рыночной стоимости объекта, определенной в отчете оценщика, достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанный вывод соответствует Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2005 N 3497/05.

Обязательность для него величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, и, как следствие, право на предъявление иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил обосновывает тем, что цель проведения оценки - определение рыночной стоимости во исполнение Федерального закона от 27.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Между тем, в рассматриваемом случае Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил не является той стороной, которая безусловно обязана заключить сделку купли-продажи имущества по цене, определенной по результатам проведения оспариваемой оценки.

Являясь продавцом, именно Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества.

При этом, в случае несогласия с ценой, определенной конкретным оценщиком, направление предложения о заключении договора купли-продажи имущества именно по этой цене, для продавца обязательным не является, в отличии, например, от покупателя, для которого указанная продавцом с учетом независимой оценки цена является обязательной.

В этом случае продавец, не согласный с результатами независимой оценки, не лишен возможности обратиться к другому независимому оценщику в целях повторной оценки подлежащего отчуждению объекта.

Доказательств, обосновывающих необходимость заключения договора купли-продажи по цене, определенной ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр", податель жалобы не привел, равно как не привел и норм федерального и регионального законодательства, ограничивающего собственника в определении цены отчуждения недвижимого имущества.

При этом тот факт, что в рассматриваемом случае оценщик определен истцом по результатам проведенных муниципальных торгов, не является подобным ограничением.

Ни Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ни Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" таких запретов не содержат.

В отсутствие нарушения его прав, продавец муниципального имущества тем лицом, которое вправе заявлять об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, посредством предъявления самостоятельного иска, не является.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на использование оценщиком объектов для сравнения, не аналогичных по своим свойствам объекту оценки.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 14.3 оспариваемых отчетов объект оценки может быть оценен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом капитализации доходов в рамках доходного подхода.

При этом оценщик обосновал причины отказа от применения затратного подхода к оценке (пункт 14.3 отчетов N 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), N 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010).

Возражений по поводу отказа ответчика от применения затратного подхода к оценке, равно как и применения, наряду со сравнительным, доходного подхода к оценке истец не заявил.

Доводы истца сводятся к оспариванию правильности и обоснованности действий ответчика при проведении оценки сравнительным методом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Как следует из отчетов N 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), N 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010), оценщиком анализировался рынок продаж аналогичных объектов.

В таблице "Выбор объектов-аналогов" (пункт 14.4 отчетов) приведены характеристики аналогов (четырех или пяти), которые использовались для расчета цены с применением корректировки на стоимость одного квадратного метра сопоставимых объектов.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная сравнительным методом, составила для нежилого помещения, общей площадью 318,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3, - 4 631 667 руб. (л.д. 81 т. 9); нежилого помещения, общей площадью 186,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А, - 3 447 841 руб. (л.д. 79 т. 6); нежилого помещения, общей площадью 923,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, - 12 971 842 руб. (л.д. 79 т. 3).

Представленная в таблице информация получена оценщиком из последних предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в районах близлежащих к оцениваемому объекту, опубликованных в следующих источниках информации: Газета "Горный край", газета "Рекламный вестник".

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно пункту 15 отчета N 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 6 186 438 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода - 4 631 667 руб. и доходного подхода - 6 852 768 руб.).

Согласно пункту 15 отчета N 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 3 151 055 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода - 3 447 841 руб. и доходного подхода - 2 854 267 руб.).

Согласно пункту 15 отчета N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 11 484 593 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода - 12 971 842 руб. и доходного подхода - 9 997 544 руб.).

Истец не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что окончательные выводы о рыночной стоимости объектов сделаны оценщиком путем сведения результатов всех используемых подходов к оценке с целью определения преимуществ, достоинств и недостатков каждого их них (в данном случае, как сравнительного, так и доходного подходов).

При этом, сопоставив значения рыночной стоимости объектов согласно сравнительному и доходному подходу, судом апелляционной инстанции установлено, что итоговые значения рыночной стоимости в большей степени приближены к значениям рыночной стоимости исходя из доходного подхода, в то время как применение последнего и полученные в результате такого применения результаты истец по существу не оспаривает.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, возможен в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта.

Следовательно, истец должен предоставить доказательства того, что оспариваемые отчеты являются недостоверными, т.е. указанная в отчетах стоимость нежилых помещений не является рыночной.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

Определением суда от 29.04.2010 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" эксперту Глебову М.В.

В материалы дела также представлены экспертные заключения Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков": отчета N 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 318,7 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3 (л.д. 38-89 том 8); отчета N 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 186,4 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1 А (л.д. 67-73 том 5); отчета N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 923,0 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62 (л.д. 51-103 том 2), содержащие выводы о том, что спорные отчеты не соответствуют требованиям Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО NN 1-3. Применение оценщиками аналогов, используемых в сравнительном подходе, не обосновано. В доходном подходе оправдано использование арендных ставок для аналогов, расположенных в Центре г. Нижнего Тагила. Корректировки на местоположение и физическое состояние в рамках сравнительного и доходного подходов некорректны. Таким образом, расчеты стоимости объектов оценки выполнены с серьезными методическими недостатками, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, в материалы дела представлены, выполненные по инициативе ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр": заключение по экспертизе отчета N 379/12-09 (исправленный), в редакции от 23.04.2010, выполненное Набоковой Ириной Владимировной - председатель Экспертного совета ООО "Империя-А", членом Общероссийской организации "Российское общество оценщиков", содержащее выводы о том, что формальные требования к отчетам соблюдены полностью, о соответствии отчета статье 11 ФЗ "Об оценочной деятельности", ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, о соблюдении требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и муниципального контракта N 24к от 03.12.2009, применение оценщиком аналогов, используемых в сравнительном и доходном подходах обоснованно (л.д.112-123 т. 9); экспертное заключение "Об объективности судебной экспертизы по делу N А70-1666/2010 Арбитражного суда Тюменской области, выполненной Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", выполненное Печкиным Сергеем Александровичем - сертифицированным оценщиком РОО по оценке недвижимости, членом Общероссийской организации "Российское общество оценщиков", членом Правления Тюменского регионального отделения "Российского общества оценщиков", содержащее выводы о том, что отчет N 379/12-09 об оценке объекта оценки в редакции от 23.04.2010 представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщиков относительно стоимости объекта оценки (л.д. 124-150 т.9).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Основания несогласия с заключением экспертизы должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставлении с остальной доказательственной информацией.

Позиция истца, настаивающего на недостоверности оспариваемых отчетов, заключающаяся в критической оценке представленных ответчиком заключений, в отсутствие доказательств в обоснование доводов о недостоверности содержащихся в них сведений, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной и разумной.

Ссылаясь в апелляционной жалобе на необходимость допроса эксперта Глебова М.В., соответствующего ходатайства истец не заявил.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Выводы, изложенные в экспертном заключении Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", о том, что спорные отчеты не соответствуют требованиям Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО NN 1-3, подтверждения в материалах дела не нашли.

Суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемые отчеты соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

В то время как решение вопросов права относится к исключительной компетенции суда.

Кроме того, в предмет доказывания по заявленному иску входит определение соответствия рыночной цены объектов недвижимости указанной в спорных отчетах N 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010); N 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010); N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010) действительной рыночной цене объектов недвижимости.

Однако указанные экспертные заключения Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" не содержат сведений о действительной (иной) рыночной стоимости объектов недвижимости.

Других отчетов независимого оценщика о стоимости спорных объектов недвижимости Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил не представил, ходатайства о проведении соответствующей судебной экспертизы, которая могла бы определить действительную рыночную стоимость нежилых помещений: расположенных в г. Нижний Тагил, по ул. Вязовская, 3 общей площадью 318,7 кв.м., по ул. Захарова , 1 А общей площадью186,4 кв.м., по ул. Красноармейская, 62 общей площадью 923,0 кв.м, не заявил.

Не подтвержденные допустимыми доказательствами доводы истца о занижении рыночной стоимости отчуждаемых объектов в основу судебного акта положены быть не могут.

То обстоятельство, что техническое состояние принадлежащих истцу объектов лучше технического состояния объектов-аналогов, сведения о рыночной стоимости которых применены при проведении оценки, истец не доказал.

Напротив, как следует из отчета N 404/12-09 по объекту: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, на дату оценки физический износ здания определен оценщиками на уровне 43% процента (т. 3 л.д. 18-19), в то время как физический износ от 41 до 60 процентов свидетельствует о неудовлетворительном техническом состоянии оцениваемого объекта, то есть эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта (т. 3 л.д.т 52).

Физический износ объектов-аналогов, используемых при сравнительном подходе определения рыночной стоимости указанного объекта, не превышает 40 процентов, что позволило ответчику оценивать их техническое состояние в качестве хорошего (объект-аналог N 2) или удовлетворительного (объекты-аналоги N 1, 3, 4).

Объекты-аналоги, используемые для определения рыночной стоимости объектов по адресу: ул. Вязовская, 3 (отчет N 379/12-09) и ул. Захарова, 1А (отчет N 381/12-09) имеют меньший физический износ по сравнению с оцениваемыми объектами и, как следствие, находятся в лучшем техническом состоянии (т. 9 л.д. 66-67, т. 6 л.д. 65-66).

Из имеющихся в деле фотографий, напротив, усматривается неблагоприятное техническое состояние оцениваемых объектов.

В то время как при расчете рыночной стоимости оценщиком применены уменьшающие коэффициенты.

Тот факт, что из отчетов усматривается, что информация об объектах-аналогах была получена со слов представителей продавцов объектов недвижимости, не исключает возможность принимать указанные сведения в качестве достоверных при рассмотрении настоящего дела.

В свою очередь, доказательств их недостоверности истец не представил.

При должной степени заботливости и осмотрительности, истец имел возможность получить реальные сведения о техническом состоянии аналогов и представить их суду в обоснование заявленных требований.

Так, из содержания оценок ему были известны местонахождения аналогов, контактные телефоны лиц, от которых истцом могла быть получена информация о техническом состоянии объектов-аналогов и др. для ее сопоставления с отраженными в отчете сведениями.

Кроме того, истец не был лишен возможность самостоятельно осмотреть объекты-аналогии и доступным ему способом (в том числе, посредством фотографирования) зафиксировать их техническое состояние.

При таких обстоятельствах, податель жалобы не доказал, что стоимость оцениваемых объектов недвижимости превышает либо тождественна среднерыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в городе Нижний Тагил.

Поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено состоятельных доказательств недостоверности отчетов: N 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 318,7 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3; отчета N 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 186,4 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Захарова , 1 А; N 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 923,0 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 11 августа 2010 года по делу N А70-1666/2010 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил оставлена без удовлетворения.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 августа 2010 года по делу N А70-1666/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Д.Г. Рожков Н.А. Рябухина