Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2010 г. N 09АП-30113/2010

г. Москва

Дело N А40-66035/10-91-548

24 декабря 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей: Красновой С.В., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Никита и Ко"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2010 года

по делу N А40-66035/10-91-548, принятое судьей Шудашовой Я.Е.

по иску ФГУП "Центрреставрация"

к ООО "Никита и Ко"

третье лицо: ТУ Росимущества по городу Москве

об изменении условий договора аренды N 01-3/18 от 02.12.1997

при участии в судебном заседании :

от истца: Гуваков В.Ю. по доверенности от 29.06.2010,

от ответчика: Майкова Л.Н. по доверенности от 16.08.2010, Нехамкин И.Р. по доверенности от 22.09.2010,

от третьего лица: Юнусов Р.А. по доверенности N 22-02/1171 от 03.02.2010,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) "Центрреставрация" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Никита и Ко" о внесении изменений в договор аренды от 02.12.1997г. N 01-3/18, заключенный с ООО "Никита и Ко". Иск заявлен на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий спорного договора аренды.

В соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы 08.10.2010 года по делу N А40-66035/10-91-548 внесены изменения в договор аренды от 02.12.1997г. N 01-3/18, а именно:

- преамбулу договора изложить в следующей редакции:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице и.о. Директора Маркаряна А.С., действующего на основании Устава, и Общество с ограниченной ответственностью "Никита и Ко", именуемое в дальнейшем "арендатор", в лице генерального директора Князевой Т.П., действующего на основании Устава, с согласия Территориального управления Росимущества в городе Москве, действующего от имени собственника в отношении арендуемого федерального недвижимого имущества, именуемого в дальнейшем "Территориальное управление", в лице заместителя руководителя Коробова А.13., действующего на основании Приказа от 13.04.2009г. N 29, и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем".

- п. 1.1. договора аренды изложить в следующей редакции:

"Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 109544, г. Москва, ул. Школьная, д. 11/3, стр. 1 для использования в уставных целях. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 552 кв.м., в том числе, 172, 7 кв.м. подвальных помещений.

Состав передаваемых помещений (приложение N 1), расчет арендной платы (приложение N 3) прилагаются к договору".

- по всему тексту договора, за исключением п. 1.1 и подпункта 2.2.7 договора, слово "Министерство" заменить словами "Территориальное управление" с учетом соответствующего падежа;

- по всему тексту договора, за исключением п. 1.1. Договора, слово "Балансодержатель" заменить словом "Арендодатель" с учетом соответствующего падежа;

- п. 1.7 договора изложить в следующей редакции:

"Если помещения, сданные в аренду, выбывают из строя ранее полного амортизационного срока службы по вине Арендатора, то Арендатор возмещает Арендодателю недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством РФ";

- п. 1.8 договора изложить в следующей редакции:

"Если состояние возвращаемых помещений по окончании договора хуже предусмотренного, то Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации";

- изменить нумерацию подпункта, следующего после подпункта 2.2.5 Договора, с "2.2.5" на "2.2.6";

- подпункт 2.2.7 договора изложить в следующей редакции:

"Ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца представлять Арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление денежных средств на расчетный счет Арендодателя";

- п. 3.1 договора изложить в следующей редакции:

"в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком, сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в Приложении N 1 к настоящему договору, вместе с суммой налога на добавленную стоимость, подлежащие оплате Арендатором, составляет 1.015.220 (Один миллион пятнадцать тысяч двести двадцать) руб. 00 коп.

- подпункт 4.2.2 договора изложить в следующей редакции:

"В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются на расчетный счет Арендодателя".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик по делу - ООО "Никита и Ко" - обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части изменения пункта 3.1 спорного договора аренды и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска об изменении названного пункта договора. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что вывод суда первой инстанции о наличии существенных обстоятельств для принудительного изменения договора не соответствует имеющимся доказательствам.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

3-е лицо - ТУ Росимущества по городу Москве- отзыв на апелляционную жалобу в суд не представило. Представитель 3-го лица оставил вопрос о разрешении апелляционной жалобы ответчика на усмотрение суда.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 2 декабря 1997 г. между Министерством государственного имущества Российской Федерации, ГУП "Центрреставраци" (Балансодержателем) и ООО "Никита и Ко" (Арендатором) заключен договор аренды помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью N 01-3/18 (далее - договор), по условиям которого Министерство и Балансодержатель сдают, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 552 кв.м., расположенные по адресу: 109544, г. Москва, ул. Школьная, д. 11/3, сроком до 31.12.2012 г. для использования в уставных целях (л.д. 20 том 1). Названный договор прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует регистрационная запись 77-01/00-02/1999-29681.

Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается приложением N 1 к спорному договору аренды (л.д. 67 том 2).

Истец владеет зданием площадью 552 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Б.Андроньевская, д. 3/11, стр. 1, на праве хозяйственного ведения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 19/075/2010-364 от 19.04.2010 г. (т. 1 л.д. 18).

Из справки Центрального ТБТИ N 10-001198 от 27.02.2009 г. усматривается, что здание по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 11/3, стр. 1, и здание по адресу: г.Москва, Б.Андроньевская ул., д. 3/11, стр. 1 - являются одним и тем же объектом (т. 1 л.д. 19).

В обоснование иска указано, что согласно п. 3.1. спорного договора аренды и с учетом Указа Президента РФ N 822 от 04.08.1997 г. "Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков и масштаба цен" арендная плата, включая НДС, составляет: 115.456 руб. за все арендуемые помещения в год; 9.621,33 руб. за все арендуемые помещения в месяц; 209,16 руб. за 1 кв.м. помещений в год. С момента заключения договора аренды размер арендной платы не изменялся.

Истец направил ответчику уведомление об изменении условий договора аренды N 43. от 02.02.2009г. (т.1 л.д. 24), в котором сообщил об увеличении арендной платы до 18.703 руб. за 1 кв.м. в год, без учета НДС и коммунальных платежей. Ежемесячная арендная плата за арендуемые помещения по договору аренды составила 860.338 руб.

Ответчик письмом от 16.03.2009 г. N 8 отказался от внесения изменений в спорный договор (т.1 л.д. 25).

Истец 29.04.2009 г. и 22.06.2009 г. направлял ответчику уведомления, в которых информировал о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1 л.д. 28, 30).

Ответчик от подписания дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы отказался (письмо N 26 от 12.05.2009 г.) (т. 1 л.д. 29).

В связи с этим истец обратился с иском в Арбитражный суд города Москвы.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что в силу ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.

Согласно представленному истцом отчему об оценке рыночной стоимости здания от 30.07.2010 г., подготовленного ЗАО "Аудиторская фирма "Уральский союз", величина арендной платы за пользование объектом оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б.Андроньевская, д. 3/11, без учета НДС и коммунальных платежей, составляет 18.367 руб. за 1 кв.м. в год (том 4 л.д. 34).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным в п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Анализируя обстоятельства дела в их совокупности, Арбитражный суд города Москвы учел, что правоотношения сторон носят длительный характер (более десяти лет), в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как рыночная арендная ставка более чем в 89 раз превышает предусмотренную спорным договором ставку, что фактически свидетельствует о безвозмездности данной сделки и при отсутствии возможности изменения ставки арендной платы, определенной сторонами в 1997 году, не только повлечет за собой ущерб для собственника, значительно превышающий затраты, но и противоречит общественным интересам, поскольку не способствует социально-экономическому развитию Российской Федерации, для целей которого предусмотрена передача федерального имущества в аренду.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что исполнение договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что размер арендной платы при заключении спорного договора аренды стороны определили с учетом возложения на арендатора обязанности восстановления сдаваемых нежилых помещений, что определено в п. 2.2.2. договора аренды.

Отклоняя данный довод, судебная коллегия учитывает, что согласно п. 3.4. договора аренды в период восстановления здания арендатор освобождался от уплаты арендных платежей. Причем указанный период был ограничен сторонами 24 месяцами.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не может применяться к правоотношениям сторон, возникших в 1997 г., поскольку названный закон вступил в законную силу лишь в 1998 году.

Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции учитывает, что в п. 3.3 договора стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Как указано выше, в соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду, является обязательным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке рыночной стоимости здания от 30.07.2010 г. является недостоверным доказательством, подлежит отклонению. Как правильно указал суд первой инстанции, оспаривание отчета об оценке производится в порядке, определенном Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92, согласно которому в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы.

Ответчик ходатайств о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости величины арендной платы в спорном объекте недвижимости ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявил, на предложение суда рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной величины арендной платы по спорному договору аренды ответил отказом.

Так как отчет об оценке рыночной стоимости здания от 30.07.2010 г. в установленном порядке не оспорен и содержание отчета соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд первой инстанции признал его достоверным доказательством в силу ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям выводов, содержащихся в постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 03.04.2010г. N 1074/10, так как обстоятельства по настоящему делу отличаются от обстоятельств, указанных в названном судебном акте ВАС РФ. Так, предмет аренды по настоящему спору относится к объекту недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности. Как указано выше, при сдаче таких объектов в аренду необходимо руководствоваться в том числе положениями Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки.

Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика, также обоснованно сослался на нормы постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006г. N 156, согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта; на программу социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу, утвержденную распоряжением Правительства РФ от 15.08.2003 г. N 1163-р, которым определен переход к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1. ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.10.2010 года по делу N А40-66035/10-91-548 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

С.В. Краснова А.П. Тихонов