Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2008 г. N КГ-А40/4038-08 При новом рассмотрении дела об изменении условий договора аренды нежилого помещения, о размере арендной платы, налоге на добавленную стоимость, порядке и сроках их уплаты суду необходимо определить, какими правами обладает истец и третье лицо по отношению к переданному в аренду имуществу, сохранились ли за истцом права и обязанности арендодателя этого имущества, а также кто является сторонами рассматриваемых арендных правоотношений и договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 мая 2008 г. N КГ-А40/4038-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2008 г.

ТУ Росимущества по г. Москве обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Ремекс Лтд" об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 30.09.1997 г. N 01-3/1364, о размере арендной платы, налоге на добавленную стоимость, порядке и сроках их уплаты.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2007 г. п. 3.1 договора был изменен в части размера арендной платы, в остальной части иска отказано.

Постановлением от 12 февраля 2008 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как вынесенные с нарушением норм материального права и норм процессуального права и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указывает, что полученное им по договору аренды имущество, являющееся федеральной собственностью, находится в хозяйственном ведении третьего лица, а поэтому в силу ст.ст. 294, 295 ГК РФ только третье лицо, а не истец, может выступать в качестве стороны договора - арендодателя. Судами не дано надлежащей оценки доводам ответчика.

Отзыв на кассационную жалобу от истца не поступил.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор от 30.09.2008 г. N 01-2/1364 на аренду помещений общей площадью 1 216,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 12, корп. 4 со сроком аренды с 01.12.1997 г. по 31.10.2025 г.

Суды установили, что арендуемое имущество является федеральной собственностью.

В п. 3.1 договора определены ставки арендной платы в сумме 283 709 руб. 80 коп. в год и 23 642 руб. 49 коп. в месяц., что составляет 233 руб.20 коп. за 1 кв.м. Указанные ставки были установлены на момент заключения договора и ни разу не пересматривались.

Истец направил ответчику предложение об изменении ставки арендной платы 17.07.2007 г., однако дополнительное соглашение, изменяющее ставку арендной платы, ответчиком подписано не было.

Обращаясь с иском о внесении изменений в договор аренды, ТУ Росимущества по г. Москве в качестве правовых оснований ссылалось на ст.ст. 423, 451, 452, 606, 614 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ссылаясь на положения действующего законодательства Российской Федерации, согласно которым при аренде федерального имущества подлежит применению рыночный размер арендной платы, а также на то, что после подписания договора аренды установлен новый порядок определения ставок с обязательным проведением оценки объекта суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст. 451 ГК РФ, для внесения изменений в договор аренды.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, в п. 4 этой статьи указано, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Установив наличие всех четырех условий, суды пришел к выводу об удовлетворении требования об изменении п. 3.1 договора в части увеличения размера арендной платы до рыночного, а также расчета и уплаты налога на добавленную стоимость, однако, суды не установили и не отразили в судебных актах наличие условия, указанного в п. 4 ст. 451 ГК РФ, хотя это обстоятельство имеет существенное значение при рассмотрении вопроса о внесении изменений в договор по заявленным основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд отказал во внесении в договор изменений, касающихся порядка и сроков внесения арендной платы, поскольку истец не представил доказательств соблюдения досудебного порядка по этим условиям.

Однако, в соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ в случае, когда истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения.

При таких обстоятельствах судебные акты, принятые по делу не являются законными и подлежат отмене на основании частей 1-3 ст. 288 АПК РФ, а дело передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, а также исходя из подлежащих применению норм материального права, определить какими правами обладает истец и третье лицо по отношению к переданному в аренду имуществу, сохранились ли за истцом права и обязанности арендодателя этого имущества, кто является сторонами (арендодателем и арендатором) рассматриваемых арендных правоотношений и договора, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, исследовать все доводы и возражения участвующих в деле лиц, представленные доказательства, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 06.12.2007 г. по делу N А40-45841/07-77-407 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 12.02.2008 г. по тому же делу Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.