Об учете "добровольных" платежей у инвестора-застройщика (Т.Ю. Кошкина, "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2007 г.)

Об учете "добровольных" платежей у инвестора-застройщика

Тема договорных обременений подробно рассмотрена в 12-м выпуске журнала за 2006 год. Тем не менее сегодня мы возвращаемся к этой актуальной проблеме. Причина - появление новой арбитражной практики, благоприятной для налогоплательщиков. Возможно, некоторым организациям ссылка на данное судебное решение поможет доказать правомерность своих действий.

Напомним, что в прошлом году мы анализировали учет различных видов договорных обременений - перечисления денежных средств в бюджет города, строительства и передачи внешних коммуникаций муниципалитету, а также передачи администрации части площадей готового объекта. В Постановлении ФАС ЦО от 16.11.2006 N А08-12461/05-25 судьи искали источник списания денежных средств, уплаченных заказчиком на расчетные счета районного департамента финансов и бюджетной политики и областного управления архитектуры. Обязанность производить обязательные отчисления в процентном отношении к стоимости вводимых объектов недвижимости заказчиками, осуществляющими строительство, независимо от форм собственности на расчетный счет отдела архитектуры и градостроительства была установлена постановлением главы администрации области в целях совершенствования градостроительной политики.

Такие отчисления в течение трех лет предприятие включало в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль. Налоговые инспекторы не согласились с подобным мнением, начислили недоимку по налогу на прибыль, пени и штраф. Однако предприятие оспорило решение ИФНС в суде.

Вынося вердикт в защиту организации, судьи рассуждали следующим образом. В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ в целях исчисления налога на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом согласно пп. 40 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде взносов, вкладов и иных обязательных платежей, уплачиваемых некоммерческим организациям и международным организациям, кроме указанных в пп. 29 и 30 п. 1 ст. 264 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. 29 ст. 264 Кодекса взносы, вклады и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией при условии, если уплата таких взносов, вкладов и иных обязательных платежей является условием для осуществления деятельности налогоплательщиками - плательщиками таких взносов, вкладов или иных обязательных платежей.

Вносить платежи заказчики обязаны в силу соответствующего постановления главы администрации области. Согласно п. 2 ст. 41 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления создаются для осуществления управленческих функций. Местная администрация действует на основании Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Таким образом, и районный департамент финансов и бюджетной политики администрации, и областное управление архитектуры являются юридическими лицами, созданы для осуществления управленческих функций, а не извлечения прибыли, то есть доходы, полученные в виде спорных отчислений, не являются прибылью от предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах суд счел правильным применение к указанным правоотношениям пп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ. В постановлении суда Центрального округа записано: поскольку данные отчисления являются обязательными для исполнения и являются условием для осуществления Обществом деятельности по строительству жилья, а также документально подтверждены, доначисление налоговым органом сумм налога на прибыль является неправомерным.

Отметим, что позиция Минфина по рассматриваемому вопросу не столь радикальна. Финансисты против единовременного уменьшения налогооблагаемой прибыли на сумму платежей, перечисленных инвестором-застройщиком органам власти. В своих письмах Минфин рекомендовал налогоплательщикам относить такие денежные средства на увеличение первоначальной стоимости объекта строительства, а затем списывать в состав налоговых расходов посредством начисления амортизации. Такие разъяснения даны в письмах от 25.01.2006 N 03-03-04/1/57 и от 26.08.2005 N 03-03-04/2/53: расходы в виде компенсации застройщиком затрат, связанных с социальным и инженерно-техническим обустройством территории, подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства. Аналогичный вывод сделал Минфин и по отношению к организациям, применяющим "упрощенку" (см. Письмо от 29.11.2005 N 03-11-04/2/138).

На наш взгляд, так же нужно определять и "бухгалтерскую" первоначальную стоимость объекта строительства, то есть перечисленные администрации денежные средства следует учесть по дебету счета 08-3 "Строительство объектов основных средств".

Пример.

ООО "Лагуна", являющееся инвестором и застройщиком здания торгово-развлекательного центра, согласно условиям выделения земельного участка под застройку обязано перечислить в бюджет города на развитие социальной и инженерной инфраструктуры денежные средства в размере 12 000 000 руб.

Бухгалтер отразит данную хозяйственную операцию следующими записями на счетах учета:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Перечислен платеж на развитие городской инфраструктуры	76	51	12 000 000
Расходы включены в стоимость торгово-раз- влекательного центра	08-3	76	12 000 000

В связи с тем, что после ввода готового здания в эксплуатацию данная сумма будет списываться посредством начисления амортизации, и в налоговом, и в бухгалтерском учете разниц, в соответствии с ПБУ 18/02, не возникает. Денежные средства, перечисленные в бюджет города на развитие инфраструктуры, НДС не облагаются.

Обратите внимание: списание перечисленных городу денежных средств в прочие расходы (в дебет счета 91-2) может быть расценено налоговыми органами как занижение налоговой базы по налогу на имущество.

Однако вернемся к налоговому учету затрат. Итак, судьи признали их текущими расходами организации, финансисты считают, что списывать их необходимо постепенно. Несмотря на несовпадение позиций в этом вопросе, в главном они единодушны - данные затраты предприятия должны уменьшать налогооблагаемую прибыль. Понятно, что не произведя этих затрат, застройщик не сможет осуществлять свою основную деятельность - строительство объектов, поэтому данные расходы направлены на получение доходов.

Т.Ю. Кошкина

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2007 г.