Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2011 г. N 10АП-322/2011.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2011 г. N 10АП-322/2011

г. Москва

01 марта 2011 г.

Дело N А41-32292/10

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Ханашевича С.К., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Антарес" (ИНН: 7813304093, ОГРН: 1047855041508) - Тен Д.А. - представитель по доверенности N 1/08 от 11 августа 2010 года,

от ответчика ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (ИНН:5047028579, ОГРН:1035009550080) - Андреев Д.А. - представитель по доверенности N 523/10 от 20 декабря 2010 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)"

на решение Арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2010 года

по делу N А41-32292/10, принятое судьей Бобковой С.Ю.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Антарес"

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)"

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Антарес" (далее по тексту - ООО "Антарес") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" о взыскании:

- суммы неосновательно приобретенных денежных средств в период арендных отношений в рублях РФ, в размере, эквивалентном 47 992,20 долларам США по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день принятия судебного решения;

- суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в результате их неосновательного получения и неправомерного удержания в рублях РФ, в размере, эквивалентном 4 822,75 долларам США по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день принятия судебного решения (л.д.2-9 т.1).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования в части процентов, просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 823 33 долларов США.

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2010 года исковые требования ООО "Антарес" удовлетворены (л.д.65-68 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 72-75 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Атарес" отказать.

Представитель истца ООО "Антарес" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 03 мая 2006 г. между ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и Недвижимость) (Арендодатель) и ООО "Антарес" (Арендатор) было заключено Соглашение об использовании коммерческой недвижимости (л.д.11-16 т.1).

Предметом указанного соглашения является определение сроков и условий для использования и аренды Арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды, а именно нежилой площади N 3016 (согласно Плану застройки), предварительной площадью 178 кв.м, находящейся в строящемся здании Семейного торгового центра "МЕГА Санкт-Петербург Дыбенко" по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 12 км.(л.д.20 т.1).

В пункте 3.1 соглашения стороны определили, что краткосрочный договор аренды площадей вступает в силу с момента государственной регистрации центра как объекта недвижимого имущества. Краткосрочный договор аренды считается заключенным на условиях, изложенных в договоре аренды.

Согласно пункту 3.2 соглашения срок краткосрочного договора аренды установлен до момента государственной регистрации договора аренды, но не более 364 дней с момента вступления его в силу.

17 мая 2007 года была произведена государственная регистрация права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на здание Семейного торгового центра "МЕГА Дыбенко", назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей-1), общая площадь 280 938,60 кв.м., инв. N 12934, лит.А, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 12 км. (л.д.128 т.1).

15 мая 2009 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении соглашения об использовании и договора аренды коммерческой недвижимости (л.д.44-82 т.1).

В связи с изменением коммерческих условий делового сотрудничества и первоначальных намерений сторон, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, на основании части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о прекращении фактических отношений по аренде и расторжении соглашения об использовании, договора краткосрочной аренды и признании утратившим силу договора аренды коммерческой недвижимости с 15 мая 2009 года (пункт 1.1 соглашения л.д. 75-76 т.1).

15 мая 2009 года был подписан акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым ООО "Антарес" передало, а ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" приняло нежилое изолированное помещение N 182 согласно кадастровому паспорту помещения, инвентарный номер 12934 по состоянию на 31 октября 2008 года (Литера А, 1 этаж), общей площадью согласно кадастровому паспорту помещения 159, 4 кв.м. в соответствии с условиями договора аренды коммерческой недвижимости (л.д.83-84 т.1).

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО "Антарес" сослалось на то, что поскольку действия по государственной регистрации договора аренды сторонами произведены не были, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения сторон по аренде объекта регулировались краткосрочным договором аренды, условия которого, согласно пункту 3.1 Соглашения, были идентичны условиям договора аренды.

По мнению истца, в период арендных отношений по пользованию спорным объектом ответчик получил неосновательное обогащение за счет истца на сумму 47.992,20 долларов США, которое произошло в результате переплаты ООО "Антарес" арендной платы и иных платежей по соглашению и договору аренды на указанную сумму, имевшей место вследствие неправильных и необоснованных расчетов подлежащих оплате платежей, в которых ответчик использовал не предусмотренные законом, соглашением и договором аренды данные, описывающие площадь объекта, о чем истцу стало известно с момента расторжения Соглашения и Договора аренды - 15 мая 2009 года.

Согласно условиям соглашения и краткосрочного договора аренды плата за пользование объектом - арендная плата, а также все иные дополнительные платежи были установлены за единицу арендуемой площади объекта - 1 кв.м. (лист А, раздел 4 "Финансовые положения" договора аренды).

В связи с тем, что на момент заключения соглашения и подписания договора аренды объект, как и весь Центр, находились в стадии строительства, фактический размер арендуемой площади объекта, который в соответствии с пунктом 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был лечь в основу расчета арендной платы и иных платежей по договору аренды, по мнению истца, определить на момент заключения Договора и Соглашения в соответствии с положениями и требованиями действующего законодательства не представлялось возможным.

Однако согласно пункту 2.4 соглашения арендатор был обязан производить регулярные платежи за пользование арендованным помещением, в связи с чем ответчиком был предложен предварительный и приблизительный способ измерения арендуемой площади объекта, после проведения которого площадь арендуемого помещения была указана 172,56 кв.м, исходя из чего ответчиком в адрес истца выставлялись счета на оплату (согласно акту о перемере).

Истец указал, что в связи с отсутствием на момент заключения соглашения документов о государственной регистрации права собственности на объект, и соответствующего технического документа, описывающего объект и содержащего, в том числе, сведения о размере его площади, оплата производилась исходя из приблизительных данных обмера - за 172,56 кв.м. арендуемой площади.

Указанное обстоятельство не отрицается ответчиком.

Как указал истец, после государственной регистрации права собственности на объект (Центр) ответчик не представлял никаких документов, подтверждающих, либо изменяющих предварительный размер арендуемой площади объекта, который был определен ранее, из чего истец сделал вывод о том, что фактический размер арендуемой площади объекта, выявленный в результате проведенных БТИ обмеров (измерений) и указанный в описывающем объект техническом документе соответствует тому размеру, который был определен ранее - 172,56 кв.м согласно выставляемым истцом счетам.

15 мая 2009 г. Соглашение об использовании и договор аренды коммерческой недвижимости были расторгнуты, помещение было передано истцом ответчику по Акту приема-передачи/возврата помещения, из которого усматривается, что согласно Кадастровому паспорту помещения (инвентарный N 12934) по состоянию на 31 декабря 2006 года фактическая площадь сдаваемого в аренду Объекта составляла 159,4кв.м.

Письмом N 41-07/09 от 10 июля 2009 г. ООО "Антарес" обратилось к ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" с претензией о возврате неосновательно полученных денежных средств в связи с наличием переплаты за пользование имуществом меньшей площади, чем то было указано в счетах и договоре.

Ответчик уведомил истца об отказе в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на то, что согласованный пунктом 2.1.7 Приложения 1 к договору аренды способ измерения арендуемой площади объекта применялся для целей расчета арендной платы по соглашению и договору аренды, и в Договоре аренды имеется условие (п.2.1.9. Приложения 1), согласно которому любое измерение, осуществляемое какими-либо государственными органами, не влияет на размер площади Объекта, определенный согласно п.п.2.1.7, 2.1.8 Приложения 1 к Договору аренды.

Между тем в ходе судебного разбирательства было установлено, что согласно условиям Соглашения и Договора аренды плата за пользование объектом - арендная плата, а также все иные дополнительные платежи по договору аренды были установлены, исходя из единицы арендуемой площади объекта - 1кв.м.

Пунктом 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 и пунктом 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документом, содержащим данные обо всех характеристиках объекта недвижимости, в том числе его размере, а также иные необходимые технические сведения о нем, является кадастровый паспорт, либо иной приравненный к нему документ (технический паспорт, план вторичного объекта недвижимости, поэтажные планы - п.12 статьи 33 Закона о регистрации).

Положениями Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости", а также "Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства", утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации N 921 от 04 декабря 2000 года (в ред. от 30 апреля 2009 года) "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" предусмотрено, что исполнение функций по технической инвентаризации, учету, оценке и переоценке, в том числе выявлению и учету изменений в составе, состоянии и стоимости; объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности; формированию объектов недвижимого имущества, в том числе определение его физических границ, состава и характеристик объектов недвижимого имущества, необходимых для их описания как объектов гражданских прав, возложено на уполномоченные органы (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (органы БТИ).

Действующими нормами и правилами, а именно, Приложением В к СНиП 31-05-2003 г. "Общественные здания административного назначения", утвержденным Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 года N 108, а также Приложением 3 к СНиП N 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения", утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года N 78, законодательно закреплена и регламентирована унифицированная методика проведения обмеров и расчета площадей помещений, обязательная для применения организациями технической инвентаризации, и применимая для определения площади арендуемого помещения в целях расчета арендной платы согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что для определения размера арендной платы принимается порядок определения площади, установленный договором, являются несостоятельными, поскольку ни условия договора, ни условия соглашения такого согласования не содержат.

Согласно положениям действующего законодательства стороны свободны в определении размера арендной платы по договору аренды недвижимости, в том числе, и в порядке ее расчета, если иное не предусмотрено законом.

С учетом изложенного в случае наличия волеизъявления сторон об установлении иного порядка установления размера арендной платы и порядка ее расчета по сравнению с установленным нормами действующего законодательства, такой порядок должен быть оговорен условиями договора.

Однако из условий заключенных между сторонами спора соглашения и договора не усматривается согласование условия о применении для целей определения размера платы за пользование объектом (арендной платы и иных платежей) значения площади объекта, измеренного определенным образом, либо указанного в Акте обмера, а размер площади Объекта, выявленный в дальнейшем по результатам обмеров БТИ и (или) другого уполномоченного органа, будет использоваться только для целей определения (описания) объекта по договору аренды.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с отсутствием между сторонами согласования конкретного способа определения площади помещения для определения размера арендной платы, расчет платы за пользование объектом (арендной платы и иных платежей по договору аренды) должен производиться в соответствии с положениями действующего законодательства с использованием значения размера арендуемой площади, указанного в соответствующем техническом документе, описывающем арендуемый объект, в настоящем деле - в кадастровом паспорте (инвентарный N 12934), составляющим 159,4кв.м, что отражено в акте возврата объекта.

Согласно условиям соглашения и договора аренды стоимость арендной платы за 1кв.м составляла 1 250 долларов США в год, без учета НДС, или 104,17 долларов США в месяц. Указанная стоимость арендной платы подлежала ежегодной индексации в размере 2 %.

За весь период пользования объектом, длившийся с 16 ноября 2006 г. (дата официального открытия) по 15 мая 2009 г. (дата заключения Соглашения о расторжении), исходя из площади в размере 172,56 кв.м. ООО "Антарес" перечислило в адрес ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)

- арендную плату (Annual Fixed Rent or Minimum rent) - 547.256,41 долларов США без учета НДС;

- дополнительную арендную плату (Коммунальные платежи (Utility costs)) - 10 464,22 долларов США без учета НДС;

- основной сервисный сбор (Service Fee) - 53.896,01 долларов США, без учета НДС;

- дополнительный сервисный сбор (Additional Service Fee) - 15 090, 88 (Пятнадцать тысяч девяносто целых и восемьдесят восемь сотых) долларов США без учета НДС;

- плату за открытие (Grand opening fee) - 2.588,40 долларов США без учета НДС, всего - 629.295,92 долларов США без учета НДС согласно расчету истца, тогда как исходя из фактической площади Объекта 159,4 кв.м., истец должен был выплатить ответчику 581.303,72 долларов США без учета НДС.

С учетом изложенного за время аренды ответчиком было получено 47 992,20 долларов США завышения платы за пользование имуществом, что в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации является неосновательным обогащением.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 3.4 Акта взаиморасчетов от 15 мая 2009 года предусмотрено, что в случае наличия переплаты арендатора, арендодатель перечислит сумму переплаты на счет арендатора в течение 30 банковских дней с даты получения арендодателем оригинального письма арендатора с указанием суммы переплаты, подлежащей перечислению на счет арендатора.

Претензия с расчетом суммы переплаты по Договору аренды за весь период его действия была получена ответчиком 13 июля 2009 года, однако в установленный соглашением сторон срок ответчик не возвратил истцу сумму переплаты.

В связи с этим истец начислил ответчику 5.823,33 долларов США процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 21 августа 2009 года по 21 октября 2010 года по ставке, определенной в соответствии с положениями ст.ст.317, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из среднего размера ставки коммерческих банков по краткосрочным валютным кредитам, опубликованного в официальных источниках - Вестнике Банка России.

Расчет процентов проверен судом первой инстанции и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных ООО "Антарес" требований.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2010 года по делу N А41-32292/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.К. Ханашевич Е.В. Черникова