Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2011 г. N 02АП-8528/2010.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2011 г. N 02АП-8528/2010

г. Киров

04 февраля 2011 г.

Дело N А82-9478/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2011 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чернигиной Т.В.,

судей Губиной Л.В., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Чекалова Д.В. - по доверенности от 05.10.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Новикова Андрея Львовича, общества с ограниченной ответственностью "КроМас"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2010 по делу N А82-9487/2010, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Новикова Андрея Львовича

к обществу с ограниченной ответственностью "КроМас"

о взыскании 26 363 405 руб. задолженности, 831 900 руб. пени и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Новиков Андрей Львович (далее Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "КроМас" (далее Общество, ответчик) о взыскании 27 195 305 руб., в том числе: 26 363 405 руб. задолженности по договору купли-продажи от 16.03.2010 (далее - Договор), 831 900 руб. пени за нарушение обязательств по оплате за период с 20.06.2020 по 02.11.2010 и обращении взыскания на заложенное имущество.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 349, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 50, 51, 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2010 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "КроМас" взыскано 27 195 305 руб., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Предприниматель и Общество обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Основной довод апелляционной жалобы истца сводится к тому, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге у продавца. Предприниматель просит решение суда первой инстанции от 15.11.2010 отменить в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество и вынести новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Ответчик в апелляционной жалобы просит решение суда первой инстанции от 15.11.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт, указав, что имеющуюся задолженность по Договору Общество не оспаривает, желает решить спор другим путем.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу ответчика решение суда просит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что заявитель не указал оснований, по которым он обжалует судебный акт, к истцу с предложением урегулировать спор мирным путем он не обращался.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 27.01.2011 по 03.02.2011.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2010 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

16.03.2010 истец (продавец) и ответчик (покупатель) заключили Договор, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями Договора торговый центр (нежилое двухэтажное здание, общая площадь 1217,6 кв.м.), расположенный по адресу: г. Ярославль, 7 МКР Дзержинский район. Приказом директора Департамента архитектуры и развития территории города мэрии г. Ярославля от 19.05.2008 N п/188 зданию торгового центра присвоен адрес: г. Ярославль, Ленинградский проспект, д. 52в (далее - Объект).

Согласно пункту 3.1 Договора цена Объекта составляет 27 263 405 руб.

В соответствии с разделом 4 Договора покупатель обязуется оплатить покупную цену Объекта согласно следующему графику платежей:

- ежемесячно в срок до 20 числа каждого месяца выплачивать денежные средства в сумме 300 000 руб.;

- всего в срок до 01.09.2010 уплатить денежные средства в размере половины стоимости Объекта в сумме 13 500 000 руб.;

- в срок до 16.03.2011 заплатить оставшуюся сумму по Договору в размере 13 763 405 руб.

Стороны установили, что они обращаются за государственной регистрацией права собственности на Объект за покупателем до полной оплаты покупателем покупной цены Объекта. На основании пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации на продаваемый Объект недвижимого имущества устанавливается обременение - залог в силу закона.

В случае нарушения покупателем сроков по оплате, покупатель обязуется выплатить продавцу пеню из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В случае нарушения покупателем сроков по оплате, продавец вправе требовать от покупателя досрочного погашения задолженности по Договору в полном объеме, а в случае отказа покупателя погасить задолженность в добровольном порядке, вправе требовать выплаты покупной цены в полном объеме, а также обратить взыскание на находящийся в залоге Объект.

По передаточному акту от 25.03.2010 Предприниматель передал здание Обществу. Право собственности Общества на здание зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ответчик оплатил переданный ему Объект в размере 900 000 руб., что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Платежи по Договору в июне-августе 2010 ответчик не произвел, в связи с чем истцом начислена неустойка в размере 831 900 за период с 20.06.2010 по 02.11.2010.

Требование истца о досрочном погашении задолженности N 237 от 28.07.2010 ответчик оставил без ответа, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции Договор сторонами в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным. Действия, направленные на изменение либо прекращение его условий, сторонами не предпринимались.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключенный Договор соответствует требованиям указанных норм права.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт ненадлежащего исполнения обязательства по оплате имущества, установленного Договором, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.3 Договора в случае нарушения покупателем сроков по оплате, ответчик обязуется выплатить истцу пеню из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Расчет пени ответчиком не оспаривается, контррасчет не представлен.

Ответчиком не представлено доказательств принятия мер к урегулированию спора мирным путем.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика 26 363 405 руб. задолженности по Договору и 831 900 руб. пени и их удовлетворении.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со статей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно части 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу статьи 8 Закона об ипотеке договор о залоге недвижимого имущества заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений названного закона.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что в Договоре стороны не пришли к достижению соглашения в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации по всем существенным условиям, оговоренным в статье 9 Закона об ипотеке, в связи с чем договор об ипотеке между сторонами, который порождал бы соответствующие права и обязанности, нельзя считать заключенным, а залог на здание торгового центра возникшим.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке Предприниматель и Общество в Договоре указали его предмет, в том числе наименование объекта недвижимости, место его нахождения и иные характеристики, достаточные для идентификации предмета договора, а также сумму, основание возникновения и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 23.04.2010 произведена государственная регистрация ипотеки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание рекомендации, изложенные в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", суд апелляционной инстанции, обращая взыскание на недвижимое имущество, заложенное по Договору, устанавливает начальную продажную цену этого имущества исходя из его оценки, согласованной сторонами в Договоре (цены Договора), - 27 263 405 руб.

На основании изложенного, решение суда от 15.11.2010 в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Учитывая, что истцом были заявлены два требования: имущественного и неимущественного характера, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 158 976 руб. 52 коп. по имущественному требованию, 4000 руб. по неимущественному требованию, а также 2000 руб. по апелляционной жалобе, всего 164 976 руб. 52 коп.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КроМас" оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Новикова Андрея Львовича удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2010 по делу N А82-9487/2010 в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отменить, принять новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество - здание торгового центра, кадастровый номер 76-76-01/096/2008-473, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1217,6 кв.м., в том числе чердак площадью 51,8 кв.м., инв. N 28252, лит. А, расположенный по адресу: г. Ярославль, 7 МКР Дзержинский район (Ленинградский проспект, д. 52в).

Установить начальную продажную цену имущества 27 263 405 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КроМас" в доход федерального бюджета 164 976 руб. 52 коп. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.В. Чернигина

Судьи

Л.В. Губина С.Г. Полякова