Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2011 г. N 06АП-5896/2010.

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2011 г. N 06АП-5896/2010

г. Хабаровск

10 февраля 2011 г.

N 06АП-5896/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кофтелевой В.А.

при участии в заседании:

от истца - Жигановой Е.В., Паначевой О.Н., представителя по доверенности от 24.11.2010 N 2046;

от Администрации - Птахиной И.М., представителя по доверенности от 14.10.2010 N 1-9.6/2181;

от ИП Морозовой О.Н. - Кочмарева А.Э., представителя по доверенности от 19.03.2010 N 1435, Драй Э.Ю., представителя по доверенности от 19.03.2010 N 1435

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Жигановой Елены Валентиновны

на решение от 29 октября 2010 года

по делу N А73-7179/2010

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Коваленко Н.Л.

по иску Индивидуального предпринимателя Жигановой Елены Валентиновны

к Администрации Нанайского муниципального района Хабаровского края, индивидуальному предпринимателю Морозовой Ольге Николаевне

о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки

третьи лица: Управление Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Калинина Клавдия Ивановна

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Жиганова Елена Валентиновна (ИНН 271400008567, ОГРНИП 304272025700013) (далее - ИП Жиганова Е.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации Нанайского муниципального района Хабаровского края (ИНН 2714001317, ОГРН 1022700812628) (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Морозовой Ольге Николаевне (ИНН 272404331629, ОГРНИП 304272424400070) (далее - ИП Морозова О.Н.) о применении к договору купли-продажи от 08.11.2008 последствий ничтожной сделки.

До принятия судебного акта по существу рассматриваемого спора истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи от 08.11.2008 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и применить последствия недействительности сделки в соответствии со статьями 166-167 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ИНН 2721121630, ОГРН 1042700170116) и Калинина Клавдия Ивановна (далее - третьи лица).

Решением от 29.10.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Жиганова Е.В. обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы истец указал на нарушение Администрацией положений статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), поскольку Администрация не направляла предложения арендатору (истцу) по вопросу приобретения последним арендуемого помещения в порядке реализации своего преимущественного права. При этом заявитель сослался на определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-13592/09 от 03.11.2007, от 28.12.2009. Ссылку суда первой инстанции на части 2, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, заявитель жалобы считает ошибочной, поскольку указанной нормой определен порядок реализации арендатором - субъектом малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества исключительно по инициативе последнего, а спорные правоотношения регулируются статьей 4 данного закона. Вывод суда о возможности осуществления приватизации арендуемых помещений только способами, установленными в статье 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", считает несостоятельным в силу части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ. Также заявитель жалобы полагает не имеющим значение для рассмотрения дела тот факт, что на торгах реализован объект недвижимости в целом, а не его часть, арендуемая истцом, поскольку указанная часть входила в состав имущества подлежащего реализации, следовательно, истец имел преимущественное право на покупку.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация возразила против доводов заявителя, сославшись на то, что части 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, регулирующие реализацию прав субъектов малого и среднего предпринимательства вступили в силу с 01.01.2009; ИП Жиганова Е.В. воспользовалась правом участия в приватизации муниципального нежилого помещения, приняв участи в аукционе 03.11.2008; решение Собрания депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края от 22.07.2008 N 373 в установленном порядке ею не оспорено; ссылка на определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-13592/2009 несостоятельна в силу разъяснений, указанных в пункте 11 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

ИП Жиганова Е.В. и ее представитель в заседании суда доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение от 29.10.2010 отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Администрации не согласился с апелляционной жалобой по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ИП Морозовой О.Н. в судебном заседании возразили против доводов апелляционной жалобы, указав на то, что истцом заявлен ненадлежащий иск, о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору от 08.11.2008 истец не заявил.

Представители третьих лиц участия в рассмотрении апелляционной жалобы не принимали, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ без участия представителей третьих лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Собрания депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края от 21.11.2007 N 295 утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества Нанайского муниципального района на 2008 год (т. 1, л.д. 45).

Решением Собрания депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края от 22.07.2008 N 373 "О дополнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества Нанайского муниципального района на 2008 год" в прогнозный план внесено дополнение, согласно которому в перечень имущества, подлежащего приватизации включено административное здание, расположенное по адресу: с. Троицкое, ул. Калинина, 92 (т. 1, л.д. 47).

Право муниципальной собственности на административное двухэтажное здание площадью 807,90 кв.м., расположенное по ул. Калинина, 92 в селе Троицкое Нанайского района, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.06.2003 N 27 АА 084134 (т. 1, л.д. 35).

Указанное выше решение Собрания депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края вступило в силу с 09.08.2008 - с момента официального опубликования в газете "Анюйские перекаты".

На основании данного решения здание по ул. Калинина, 92 в с. Троицкое выставлено на продажу посредством открытого аукциона, объявление об аукционе опубликовано в районной газете "Анюйские перекаты" от 04.10.2008 N N 85-86 (т. 1, л.д. 50).

ИП Жигановой Е.В. (истцом) и ИП Морозовой О.Н. поданы заявления на участие в аукционе, победителем которого признана ИП Морозова О.Н. (протокол об итогах аукциона от 03.11.2008, т. 1, л.д. 56).

Между победителем аукциона и Нанайским муниципальным районом Хабаровского края в лице администрации района 08.11.2008 заключен договор купли-продажи с дополнительным соглашением от 15.07.2009, предметом которого явилось передача в собственность покупателя (ИП Морозовой О.Н.) здания по ул. Калинина, 92 в с. Троицкое, обмеренного правами аренды, зарегистрированными, в том числе в пользу ИП Жигановой Е.В.

Право собственности Морозовой Ольги Николаевны на указанное здание площадью 897,9 кв.м. зарегистрировано 05.08.2009, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации 27-27-01/025/2009-552 (т. 1, л. д. 60).

Как усматривается из материалов дела, ИП Жигановой Е.В. (арендатору) по договору долгосрочной аренды нежилых помещений от 09.07.2001 Администраций (Арендодателем) передано нежилое помещение общей площадью 208,9 кв.м., расположенное на первом этаже левого крыла здания по ул. Калинина, 92 в с. Троицкое Нанайского района для осуществления арендатором своих коммерческих проектов в направлениях: торговля продовольственными товарами, общественное питание (т. 1, л.д. 14-18).

Срок действия данного договора установлен с 09.07.2001 по 09.07.2026.

Договор аренды от 09.07.2001 зарегистрирован в установленном порядке.

В настоящее время право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за третьим лицом - Калининой Клавдией Ивановной, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.08.2010 N 01/136/2010-306 (т. 1, л.д. 130).

ИП Жиганова Е.В. ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи от 08.11.2008 нарушено ее преимущественное право, как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп муниципального имущества, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По мнению истца, договор купли-продажи от 08.11.2008 заключен с нарушением положений Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок приватизации муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона (введен Федеральным законом N 159-ФЗ), особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В суде первой инстанции, а также в апелляционном суде факт принадлежности ИП Жигановой Е.В. к субъектам малого предпринимательства не оспорен.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом N 179-ФЗ, вступившим в силу по истечению 10-ти дней со дня его официального опубликования - с 05.08.2008.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Этой же нормой права определены критерии реализации такого преимущественного права.

Статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации муниципального имущества.

Указанной нормой права предусмотрено, что орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям. Уполномоченные органы в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 149-ФЗ) установлено, что статьи 3 - 5, 9 Закона N 159-ФЗ не применяются к случаям, если в отношении государственного или муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, на день вступления в силу Закона N 149-ФЗ (22.07.2009), заключен договор купли-продажи арендуемого имущества или определен победитель при продаже такого имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что реализация преимущественного права на приобретение арендованного имущества возможна на стадии подготовки решения об условиях приватизации.

Из материалов дела усматривается, что решения Собрания депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края от 21.11.2007 N 295 "О прогнозном плане приватизации муниципального имущества Нанайского муниципального района на 2008 год" и от 22.07.2008 N 373 "О дополнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества Нанайского муниципального района на 2008 год", в соответствии с которыми административное здание, расположенное по адресу: с. Троицкое, ул. Калинина, 92, включено в перечень имущества, подлежащего приватизации, приняты до вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Следовательно, отсутствуют основания считать, что договор купли-продажи от 08.11.2008, заключенный по результатам аукциона, проведенного во исполнение актов органов местного самоуправления, принятых до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, заключен с нарушениями преимущественного права арендатора (истца).

На день вступления в силу Закона N 149-ФЗ победитель конкурса (ИП Морозова О.Н.) уже был определен (03.11.2008), договор купли-продажи с ним заключен (08.11.2008). Таким образом, положения статей 3, 4 Закона N 154-ФЗ, в силу пункта 2 статьи 2 Закона N 149-ФЗ не подлежат применению.

Указанные выше решения о прогнозном плане приватизации, результаты аукциона по продаже здания в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными. При этом истец принимал участие в данном аукционе, однако, своими правами не воспользовался.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы о нарушении Администрацией положений Закона N 154-ФЗ отклоняются. Ссылка истца на определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-13592/09 от 03.11.2007, от 28.12.2009 не может быть принята. Практика применения норм права устанавливается Пленумом и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определения об отказе в передаче дела в Президиум лишь указывают на то, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ.

Кроме того, указывая на ничтожность договора купли-продажи от 08.11.2008, истец сослался на статью 6 Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных названным Законом, ничтожны.

Вместе с тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 154-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона N 154-ФЗ.

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона N 154-ФЗ. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 154-ФЗ заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

С указанными требованиями истец при рассмотрении настоящего дела не обращался. Оснований расценивать заявленные истцом требования о признании недействительным договора купли-продажи от 08.11.2008 в качестве требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, не имеется.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Таким образом, истец, полагая нарушенным свое преимущественное право на заключение сделки, выбрал неверный способ защиты права. Удовлетворение настоящего искового заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона N 154-ФЗ).

Также из материалов дела следует, что ИП Жиганова Е.В. по договору аренды от 09.07.2001 арендовала лишь часть спорного здания - помещение общей площадью 208,9 кв.м. Между тем предметом купли-продажи по договору от 08.11.2008 явилось здание в целом.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Доказательств того, что помещение, переданное истцу в аренду, сформировано в соответствии с требованиями действующего законодательства в самостоятельный обособленный объект недвижимости, в материалы дела не представлено.

Поскольку основания считать договор купли-продажи от 08.11.2008 недействительным (ничтожным) судом не установлены, исковые требования, в том числе о применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.

Ссылки суда первой инстанции на нормы статьи 9 Закона N 154-ФЗ, которой определен порядок самостоятельной реализации арендатором - субъектом малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества по его инициативе, на правильность вынесенного решения не повлияли.

При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленных законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 29.10.2010 по делу N А73-7179/2010 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев