Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2011 г. N 16АП-3224/2010.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2011 г. N 16АП-3224/2010

г. Ессентуки

Дело N А63-4683/2010

03 февраля 2011 г.

Вх.16АП-3224/10 (1)

01 февраля 2011 года объявлена резолютивная часть постановления.

03 февраля 2011 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Баканова А.П., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола секретарем Баймурзаевым Г.К.,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2010 по делу N А63-4683/2010 по иску администрации города Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" (ИНН 2636044712, ОГРН 1042600333951) с участием третьих лиц - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634002266, ОГРН 1022601952372), ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (ИНН 2635051724, ОГРН 1022601943231), о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 08.02.2008 N 6416, заключенного с ООО "Ноябрь"; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 26-26-12/021/2008-267 от 27.02.2008, (судья Жирнова С.Л.),

в судебное заседание явились:

от администрации города Ставрополя - Водяник И.В. по доверенности N 01/1-10-6 от 11.01.2011,

от ООО "Ноябрь", комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ

Администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 08.02.2008 N 6416; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 26-26-12/021/2008-267 от 27.02.2008. Заявленные требования мотивированы отсутствием у общества оснований для заключения спорного договора аренды и его заключение в нарушение действующего законодательства.

Определениями суда от 25.05.2010 и 12.06.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю. Определением суда первой инстанции от 03.08.2010 отказано в привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора по ходатайству истца Комиссаровой Г.С., Боховко О И.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2010 в удовлетворении требований о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 08.02.2008 N 6416 и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 26-26-12/021/2008-267 от 27.02.2008 отказано. Судебный акт мотивирован тем, что доказательств признания недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка администрацией не представлено.

Не согласившись с данным решением суда, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что предоставленный обществу земельный участок является участком общего пользования, в связи с чем его предоставление для целей строительства невозможно. По мнению заявителя, границы проектируемого объекта выступают за границы предоставленного земельного участка обществу. Кроме того, заявитель считает, что судом первой инстанции не полно установлены обстоятельства имеющие значение для дела. Также заявитель считает, что земельный участок в установленном законом порядке сформирован не был, в связи с чем договор аренды от 17.08.2008 N 6416 следует признать недействительным. В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителя администрации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27.04.2005 главой города Ставрополя было принято постановление N 1373 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО "Ноябрь" места размещения аптеки по ул. Ленина, 285-а в квартале 73 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.

На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка от 17.08.2006 N 4602 сроком на 3 года до 26.04.2008г., который прошел государственную регистрацию.

Постановлением главы города Ставрополя от 01.02.2008 N 227 вышеназванный земельный участок предоставлен обществу для строительства. На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка от 08.02.2008 N 6416 сроком на 3 года до 31.01.2011, который также прошел государственную регистрацию. 02.04.2008 Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя обществу выдано разрешение N1/1045 на строительство аптеки по ул. Ленина, 285-а в городе Ставрополе сроком до 02.04.2009.

В связи с выявленными прокуратурой Октябрьского района города Ставрополя и министерством строительства и архитектуры Ставропольского края существенными нарушениями действующего законодательства при выделении спорного земельного участка, а также в связи с протестными действиями граждан пункты 1, 3-6 постановления главы города от 27.04.2005 N 1373 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" места размещения аптеки по улице Ленина, 285-а в квартале 73 и предоставлении земельного участка для строительства для проведения проектно-изыскательских работ" и пункты 1-4 постановления главы города Ставрополя от 01.02.2008 N 227 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" земельного участка для строительства аптеки по улице Ленина, 285-а в квартале 73" отменены постановлениями главы города Ставрополя от 09.062009 N 1880 и от 09.06.2009 N 1881 соответственно.

Считая, что обществу предоставлен земельный участок в аренду с нарушением действующего законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды, установлено, что предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования либо с предварительным согласованием мест размещения объектов. В последнем случае предоставление земельного участка возможно в следующем порядке: выбор земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании места, проведение работ по формированию земельного участка, государственный учет земельного участка, принятие решения о его предоставлении.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как правильно установил суд первой инстанции, все документы обществом подготовлены в соответствии с требованиями законодательства, и предоставление земельного участка осуществлено администрацией города Ставрополя в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, действовавшим на момент заключения оспариваемой сделки. В материалах дела имеются: - акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта N 706 от 24.12.2004; - письмо администрации Ленинского района города Ставрополя N 03.05.049 об информировании населения микрорайона N 1 города Ставрополя за подписью специалиста (председателя микрорайона N 1) А.А. Гайнова; - постановление главы города Ставрополя от 27.04.2005 N 1373 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" места размещения аптеки по улице Ленина, 285-а в квартале 73 и предоставлении земельного участка для строительства для проведения проектно-изыскательских работ"; - землеустроительное дело от 20.07.2005; - кадастровый план земельного участка от 15.03.2006 N 12/02/06-2180; - договор аренды земельного участка N 4602 от 17.08.2006, зарегистрированный в УФРС по СК 27.04.2007; - публикация сообщения в газете "Вечерний Ставрополь" от 23.11.2007 N 214 (39-34) о предоставлении земельного участка для строительства; - положительное санитарно-эпидемиологическое заключение N 26.01.08.000.Т000311.01.08 от 16.01.2008; - постановление главы города Ставрополя от 01.02.2008 N 227 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" земельного участка для строительства аптеки по улице Ленина, 285-а в квартале 73"; - договор аренды земельного участка N 6416 от 08.02.2008, зарегистрированный в УФРС по СК 27.02.2008; - разрешение на строительство аптеки N RU2609000-1/1045 и иные документы в обеспечение подготовки вышеназванных документов.

Оспариваемый договор аренды земельного участка заключен на основании постановлений главы города Ставрополя от 01.02.2008 N 227 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" земельного участка для строительства аптеки по улице Ленина, 285-а в квартале 73" и от 27.04.2005 N 1373 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" места размещения аптеки по улице Ленина, 285-а в квартале 73 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ", на договоре аренды земельного участка от 17.08.2006 N 4602, кадастрового карты (плана) от 15.03.2006 N 12-02/06-2180 и на положениях статьи 22 и 32 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 32 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) предоставление земельного участка для строительства осуществлялось на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта, заявления юридического лица и кадастровой карты (плана) земельного участка.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ по истечении договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Таким образом, все необходимые для заключения договора аренды земельного участка документы обществом представлены, земельный участок предоставлен в пределах срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта и в связи с преимущественным правом общества на заключение нового договора аренды земельного участка.

Довод администрации о том, что население не проинформировано о предоставлении земельного участка для строительства, поэтому имеются основания для признания порядка предоставления земельного участка нарушенным, суд апелляционной инстанции не принимает.

Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса и статье 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.

Как следует из материалов дела, информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства проведено в соответствии с требованиями закона и правовыми муниципальными актами, и удостоверено письмом администрации Ленинского района города Ставрополя N 03.05.049 об информировании населения микрорайона N 1 города Ставрополя за подписью специалиста (председателя микрорайона N 1) А.А. Гайнова и последующей публикацией сообщения в газете "Вечерний Ставрополь" от 23.11.2007 N 214(39-34).

Таким образом, право населения на информирование о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства не нарушено.

Довод администрации о том, что на дату принятия постановления от 01.02.2008 земельный участок в установленном законом порядке не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, ввиду этого спорный договор аренды следует признать недействительным, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку не подтверждается материалами дела. Так, на момент предоставления земельного участка для строительства, т.е. издания постановления главы города Ставрополя от 01.02.2008 N 227, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, о чем свидетельствуют землеустроительное дело от 20.07.2005, договор аренды земельного участка от 17.08.2006 N 4602, зарегистрированный в УФРС по СК и кадастровый план земельного участка от 15.03.2006 N 12-02/06-2180.

Таким образом, установленный статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для строительства общество не нарушило и основания для признания сделки недействительной отсутствуют.

Доводы администрации о ничтожности оспариваемого договора аренды земельного участка по мотиву нарушения положений статьи 34 ЗК РФ обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку данная статья регулирует отношения по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Ссылка администрации о том, что спорный земельный участок является придомовым участком и принадлежит собственникам помещений в многоквартирных жилых домах по адресу: Ставрополь, улица Ленина 285, 287/1 и 287/2 на праве собственности, а также границы спорного земельного участка накладываются на границы придомового участка, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В обоснование довода администрации города Ставрополя о том, что спорный земельный участок является "придомовым участком" и принадлежит собственникам помещений в многоквартирных жилых домах по адресу: Ставрополь, улица Ленина 285, 287/1 и 287/2 на праве собственности, положены копии решений исполкома Ставропольского горсовета трудящихся от 15.04.1966 N 322 "О зачислении части территории военного городка N 9 в фонд городских земель" и от 20.05.1966 года N 411 "О передаче Ставропольской КЭЧ района 1,0 га городских земель в квартале 73", а также акт проверки соблюдения земельного законодательства от 29.11.2009 N 296.

Между тем, из содержания вышеназванных решений исполкома Ставропольского горсовета трудящихся следует, что между городом и Ставропольской КЭЧ района произошел обмен земельными участками и Армавирскому высшему военному авиационному училищу летчиков войск ПВО страны разрешено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Ставрополь, ул. Ленина 277-в, а Министерству обороны - строительство 4-х пятиэтажных домов. Представленные администрацией документы исключают возможность идентификации каких-либо земельных участков.

Кроме того, из письма ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю от 21.08.2010 следует, что сведения о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 285, г. Ставрополь, ул. Ленина 287/1, г. Ставрополь, ул. Ленина 287/2, имеющих вид разрешенного использования "под многоквартирными жилыми домами", отсутствуют.

В соответствии с требованиями статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права

В статье 23 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" закреплено, что решение об осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости оформляется кадастровым паспортом либо соответствующей кадастровой выпиской.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют сведения о рассматриваемых земельных участках, наложение с земельным участком с кадастровым номером 26:12:030108:0067 не доказано. Доказательств права собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами суду первой инстанции не представлено, а также не представлено апелляционному суду.

Кроме того, выводы администрации города Ставрополя о том, что спорный земельный участок является придомовой территорией близлежащих многоквартирных жилых домов, и о нарушении прав граждан - собственников помещений в многоквартирных жилых домах опровергаются сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе в предоставлении запрашиваемой информации о правах на земельные участки под многоквартирными жилыми домами, близлежащими к спорному земельному участку, а также сведениями кадастрового плана территории от 05.07.2010 N 2600/501/10-209795.

Вместе с тем, из акта проверки соблюдения земельного законодательства от 29.11.2009 N 296 следует, что спорный земельный участок не освоен, строительство не ведется, объекты недвижимости отсутствуют, что подтверждается фотоматериалами, поэтому довод администрации города Ставрополя о том, что спорный земельный участок является прилегающей территорией жилых домов, противоречит результатам муниципального земельного контроля.

В соответствии с Положением о муниципальном земельном контроле, утвержденном постановлением главы города Ставрополя от 29.11.2005 N 4813 муниципальный земельный контроль на территории города Ставрополя осуществляется комитетом по управлению имуществом города Ставрополя по распоряжению директора комитета, а результаты муниципального земельного контроля оформляются актом проверки земельного законодательства по установленной форме. В соответствии с Методическими рекомендациями по порядку взаимодействия органа, осуществляющего муниципальный земельный контроль, и управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по субъекту Российской Федерации, утвержденными письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 20.07.2005 N ММ/0644 в целях укрепления доказательной базы и подтверждения достоверности полученных в ходе проверки сведений, в случае выявления достаточных данных, указывающих на наличие события нарушения земельного законодательства, к акту прилагаются: фототаблица с нумерацией каждого фотоснимка по установленной форме, обмер площади земельного участка по установленной форме и иная информация, подтверждающая или опровергающая наличие нарушения земельного законодательства.

Как правильно указал суд первой инстанции, информация о нарушении положений вышеназванных правовых актов отсутствует, в связи с чем акт проверки соблюдения земельного законодательства от 29.11.2009 N 296 не может быть признан относимым и допустимым доказательством по делу, так как данной проверкой вопрос о принадлежности спорного земельного участка какому-либо из соседний домовладений не подтвержден, и акт оформлен с нарушениями процедуры проведения проверки и оформления актов.

Довод администрации о том, что предоставленный обществу земельный участок является участком общего пользования, в связи с чем его предоставление для целей строительства невозможно, судом апелляционной инстанции также не принимается, поскольку в статье 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" установлено, что утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) действуют в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым, общественно-деловым, производственным и иным территориальным зонам.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в районе предоставления спорного земельного участка сформирована общественно-деловая зона, где предоставленные иным лицам соседние со спорным земельные участки имеют такие виды разрешенного использования как магазины, автостоянки, торгово-офисные. Доказательств отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования в материалы дела не представлено. Градостроительные документы (часть 1 статьи 85 Кодекса), подтверждающие отнесение спорного земельного участка к землям общего пользования, в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2010 по делу N А63-4683/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

А.П. Баканов С.И. Джамбулатов