Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. N 11АП-898/2011.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. N 11АП-898/2011

г. Самара

03 марта 2011 г.

Дело N А55-17896/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,

с участием:

от заявителя - Бобкова Р.А., доверенность от 01.07.2010 года N 17-1,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Аладин В.Ю., доверенность от 28.12.2010 года N 12-7348,

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 декабря 2010 г.

по делу N А55-17896/2010 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению закрытого акционерного общества фирма "Жилстрой" (ИНН 6322005903, ОГРН 1036301038421), г. Тольятти,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо - мэрия г. Тольятти, г. Тольятти,

о признании недействительным сообщения в отказе государственной регистрации, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество фирма "Жилстрой" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо) с заявлением, с учетом изменения предмета требований, принятого арбитражным судом, о признании недействительным сообщения N 09/154/2009-500 от 18.05.2010 года, выразившегося в отказе в государственной регистрации соглашения от 16.12.2009г. о расторжении договора аренды земельного участка N 1310 от 01.02.2006г. (кадастровый номер 63:09:0201057:0089) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Механизаторов, мкр.6, обязании провести государственную регистрацию соглашения (л.д.4-6, т.1, 15-16, 33-34, 46 т.3).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. В материалы дела представлены передаточные акты объектов долевого строительства ЗАО фирма "Жилстрой" участникам долевого строительства.

В силу п. п. 1, 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Положения п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога, поскольку обременяющий залог в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Не согласившись с выводами суда, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства проведена не была. Данное обстоятельство повлекло за собой невозможность погашения записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и об ипотеке права аренды, обременявших соответствующее право аренды, и, следовательно, также и записи о самой обремененной ими аренде.

Податель жалобы указывает, что вывод суда не обоснован ссылками на какую-либо норму закона, допускающую возможность прекращения записи о зарегистрированном праве при сохранении записей о его обременении, и прямо противоречит требованиям нормативных актов, регулирующих именно вопросы внесения либо исключения соответствующих записей в ЕГРП.

Какие-либо нарушения законодательства со стороны регистрирующего органа в данном случае отсутствовали, и у суда не имелось правовых оснований для признания отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка незаконным и обязания регистрирующего органа его зарегистрировать.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель мэрия г. Тольятти не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

01.02.2006 года между ЗАО фирма "Жилстрой" (арендатор) и Управлением земельных ресурсов мэрии г.о. Тольятти (арендодатель) заключен договор аренды N 1310 (л.д.16-22 т.1). Предметом указанного договора является земельный участок, предназначенный "для строительства жилого дома, поз. 47, со встроенными нежилыми помещениями" кадастровым номером: 63:09:02 01 057:0089, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Механизаторов, Мкр, 6, с привлечением для строительства дольщиков. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области (л.д.21 т.1).

20.11.2009 года ЗАО фирма "Жилстрой" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 63302000-46 (л.д.13-15 т.1).

Между арендодателем и арендатором 16.12.2009г. подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 1310 от 01.02.2006 года и по акту земельный участок передан арендодателю (л.д.23, 24 т.1).

28.12.2009г. заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 01.02.2006 года N 1310.

Сообщением Управления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N 09/154/2009-500 от 18.05.2010 г. заявителю отказано в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде указанного земельного участка на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д.9-12 т.1).

В обоснование отказа в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде регистрирующий орган указал, что в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201057:0089 с местоположением: Самарская область, г.о. Тольятти, Комсомольский район, ул. Механизаторов, МКР. 6, в ЕГРП внесены не все записи о государственной регистрации прав собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, введенном в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 633020000-46 от 20.11.2009 г., в связи с чем имеются записи о его ограничении (обременении), внесенные на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома. В этой связи регистрирующий орган указал на то, что право аренды земельного участка обременено правами залога в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и сделок в долевом участии в строительстве жилого дома на момент подачи заявления о погашении записи об аренде земельного участка.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Закрытое акционерное общество фирма "Жилстрой" исполнило обязательства по договорам долевого участия, что подтверждается представленными в материалы дела договорами и передаточными актами, подписанными заявителем с дольщиками (л.д.61-173 т.1, л.д.1-202 т.2).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 16). В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Статьей 20 названного Федерального закона установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006 г.), согласно ч. 1 ст. 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 названного Федерального закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Судом верно применены положения п. 8 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые указывают, что с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Суд правильно указал на пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, и правильно отметил, что по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

Судом верно отмечено в решении, что в материалы дела представлены передаточные акты объектов долевого строительства ЗАО фирма "Жилстрой" участникам долевого строительства.

Довод подателя жалобы о том, что государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства проведена не была и что данное обстоятельство влекло за собой невозможность погашения записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и об ипотеке права аренды, обременявших соответствующее право аренды, и, следовательно, также и записи о самой обремененной ими аренде, судом апелляционной инстанции не может быть принят во внимание в связи со следующим.

Правила внесения в Единый государственный реестр прав регистрирующим органом регистрационной записи о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 г. N 82.

Пункт 21 указанной Инструкции не противоречит вышеуказанным положениям части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку не устанавливает основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

В этой связи пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, основан на положениях Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и определяет условия совершения регистрирующим органом регистрационного действия в отношении записи об ипотеке.

Суд правильно указал в решении, что положения п. 21 Инструкции не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога, поскольку обременяющий залог в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

С учетом вышеизложенного довод подателя жалобы о том, что вывод суда не обоснован ссылками на какую-либо норму закона, допускающую возможность прекращения записи о зарегистрированном праве при сохранении записей о его обременении, и прямо противоречит требованиям нормативных актов, регулирующих именно вопросы внесения либо исключения соответствующих записей в ЕГРП, является несостоятельным.

В решении суд верно отметил п. п. 1, 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 01.02.2006г. N 1310, предметом которого являлся земельный участок площадью 4550 кв. м с кадастровым номером 63:09:0201057:0089, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Механизаторов, мкр.6, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога, договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

Установленные судом обстоятельства по рассматриваемому спору позволили суду сделать правильный вывод о том, что сообщение Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N 09/154/2009-500 от 18.05.2010 года, выразившееся в отказе в государственной регистрации соглашения от 16.12.2009 года о расторжении договора аренды земельного участка N 1310 от 01.02.2006 года (кадастровый номер 63:09:0201057:0089) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Механизаторов, мкр.6, не соответствует статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает законные права и интересы заявителя, создавая обязанность по уплате арендной платы за земельный участок, и в соответствии с положениями статей 198, 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях ФАС Центрального округа от 23.10.2009г. по делу N А09-1288/2009, от 18.06.2010г. по делу N А08-9115/2009-6, ФАС Московского округа от 18.10.2010г. N КГ-А40/10121-10 по делу N А40-148039/09-139-1002.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 декабря 2010 г. по делу N А55-17896/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик