Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2011 г. N 15АП-1013/2011.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2011 г. N 15АП-1013/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А53-19943/2010

04 марта 2011 г.

15АП-1013/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Левицкой Л.В.

при участии:

от истца: до перерыва: Генералова В.Н. (по доверенности N из-11103/5 от 28.04.2010); после перерыва: не явился, извещен,

от ответчика: Золотухин А.И. (доверенность от 15.06.2010г.),

от третьего лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2010

по делу N А53-19943/2010

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий"

при участии третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании 19 150 674, 14 рублей,

принятое судьей Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - ответчик, общество) при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - третье лицо, МИЗО) о взыскании 19 150 674,14 руб., в том числе 18 310 307,10 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка N 29798 от 22.03.2007 за период с 01.06.2009 по 30.06.2010, 840 367,04 руб. - пени за период с 21.06.2009 по 30.06.2010.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка N 29798 от 22.03.2007 по внесению арендной платы, в связи с чем возникла оспариваемая задолженность и начислена пеня.

Решением суда от 23.12.2010г. заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 612 226,46 рублей, в том числе 1 566 430,89 рублей основного долга и 45 795,57 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Взыскано с ответчика в доход федерального бюджета 29 122,26 рублей государственной пошлины.

Суд уменьшил принятую к расчету площадь арендуемого земельного участка с 19 854 кв.м до 8 481 кв.м, установив, что в спорный период часть участка не могла быть использована арендатором в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области (ст. 36 ЗК РФ) и введением в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных жилых домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации (ст. 36 ЖК РФ). При расчете задолженности суд не принял договорный размер ежегодной арендной платы, а в порядке абз. 8-10 п. 15 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" применил нормативную цену землепользования в размере соответственно 2,5 и 5% от кадастровой стоимости участка.

Не согласившись с указанным решением, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом необоснованно применен п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" к спорным правоотношениям, поскольку соответствующий размер арендной платы применим только к договорам, в которых изначально механизм расчета арендной платы привязан к кадастровой стоимости земельного участка. Указывает, что снижение размера арендной платы приведет к затягиванию сроков по освоению участка. Отмечает, что снижение неустойки произведено судом неправомерно, так как отсутствовали доказательства ее несоразмерности последствиям правонарушения.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Полагает примененную судом методику расчета верной и отмечает, что решением суда по делу N А53-3287/2010 преюдициально установлены обстоятельства предоставления участка в аренду в порядке п. 15 ст. 3 вводного закона к ЗК РФ, в связи с чем применим нормативный порядок определения размера арендной платы.

Апелляционная жалоба слушалась с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ с 17 на 25 февраля 2011 г.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. После перерыва не явился также представитель департамента.

Суд в порядке частей 3,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании 17.02.2011г. представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, взыскав арендную плату, исходя из согласованного в договоре размера.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить в силе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 193 от 28.02.2007 "Об изъятии и предоставлении ООО "Регион-Металл" земельного участка для строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей по ул. Ленина, 243-245" (л.д. 75-77 т.1) между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Регион-металл" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2007г. N 29798, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок общей площадью 19 854 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0011279:43, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону пр. Ленина, дом 243-245. Цель аренды - использование под строительство комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей. Срок аренды установлен с 28.02.2007 года по 26.02.2012 год. Размер арендной платы - 12 905 100 рублей в год. Договор зарегистрирован в установленном порядке 04.04.2007г.

24.09.2009 г. между ООО "Регион-металл" и ООО "Зодчий" было подписано Соглашение об уступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "Регион-металл" передало, а ООО "Зодчий" приняло на себя права и обязанности и становиться стороной по указанному выше договору аренды. Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом от 08.12.2006г. N 48 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону.

Истцом, исходя из договорной цены, произведен расчет арендной платы за период с 01.06.2009г. по 30.06.2010г., согласно которому размер задолженности составляет 19 150 674,14 руб., из них задолженность по арендной плате в сумме 18 310 307,1 руб., пеня в сумме 840 367,04 руб.

В связи с тем, что ответчик оплату не осуществлял, истец обратился в суд.

В части уменьшения площади земельного участка, подлежащей оплате арендатором, судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства дела и правильно применены нормы материального права (ч. 2,5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации, ст. 36 ЗК РФ). Апелляционный суд не усматривает оснований для установления иных фактических обстоятельств и переоценки правовых выводов суда в указанной части. Наличие объектов недвижимости областной принадлежности и формирование самостоятельных земельных участков под введенными в эксплуатацию многоквартирными домами департаментом не оспаривается, доводов относительно неправомерного уменьшения площади участка для целей расчета арендной платы в апелляционной жалобе не приведено. Кроме того, обстоятельства невозможности использования всего участка арендатором частично установлены решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3287/2010 от 13.08.2010г., вступившим в законную силу, и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальным в указанной части для настоящего спора.

Таким образом, для целей расчета задолженности общества судом правомерно принята площадь участка, составляющая 8481 кв.м.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В рамках дела N А53-3287/2010 преюдициально установлено, что договор аренды заключен в порядке, определенном пунктом 15 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Указанное подтверждено также материалами настоящего дела.

Так, из текста постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 193 от 28.02.2007 "Об изъятии и предоставлении ООО "Регион-Металл" земельного участка для строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей по ул. Ленина, 243-245" (л.д. 75-77 т.1) усматривается, что договор заключен во исполнение ранее принятого постановления мэра города от 27.01.2005г. N 83 "О предварительном согласовании ООО "Регион-Металл" места размещения многоэтажной жилой застройки_" с учетом имеющихся договоров, в том числе с администрацией города.

В соответствии с приведенной нормой права (пунктом 15 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ) до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства на срок не более чем пять лет на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

При этом приведенная норма права закрепляет, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствующем порядке, или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

На момент заключения договора аренды спорного земельного участка размер арендной платы определялся в соответствии с Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" (в ред. от 15.11.2006) и Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" (в ред. от 18.12.2006).

Так, согласно пункту 4 Постановления Администрации Ростовской области N 283 от 15.12.2005г. размер годовой арендной платы за использование незастроенных земельных участков, предоставленных в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности Ростовской области, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункты 7 Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 дополнительно закрепляли, что размер арендной платы за пользование земельным участком на период продления срока выполнения работ по строительству (реконструкции) объекта устанавливается в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком, аккредитованным при Администрации города Ростова-на-Дону, и согласованной городской комиссией в установленном порядке.

В связи с чем на момент заключения договора аренды между сторонами размер арендной платы был правомерно определен исходя из рыночной стоимости аренды, определенной независимым оценщиком.

Вместе с тем, земельный участок, являвшийся предметом оценки, прекратил свое существование как объект аренды, расчет стоимости аренды за 1 кв.м на основании сведений указанного отчета недопустим, поскольку на величину оценки влияет в том числе размер земельного участка, предопределяющий возможности его использования, что следует из легальных определений подходов к оценке (пп. 13-15 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256)

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Департаментом не представлены доказательства допустимости пропорционального расчета путем обоснования тождества рыночной стоимости 1 кв.м земли вне зависимости от размера участка на момент оценки применительно к спорному участку, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно применены ставки арендной платы в размере 2,5 и 5 процентов кадастровой стоимости спорного земельного участка с учетом коэффициентов инфляции.

Указанный подход соответствует сложившейся судебной практике и нормативному характеру платы за землепользование.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что в действующей в спорный период редакции постановления Мэра г. Ростова н/Д от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" пункты 3.7 и 3.8 определяют ставку арендной платы при нарушении (либо длительности) сроков строительства как равную 5% кадастровой стоимости участка. При отсутствии оснований к прямому применению данных норм права, суд учитывает, что в сходной правовой ситуации муниципальным образованием принята твердая 5-ти процентная ставка от кадастровой стоимости земельного участка.

Претензий к арифметической правильности расчета, произведенного судом первой инстанции по вышеуказанной методике, департаментом не приведено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования департамента в части, взыскав с общества задолженность в размере 1 566 430,86 руб. Доводы апелляционной жалобы в указанной части несостоятельны.

Доводы о необоснованном снижении размера пени до 1/360 ставки рефинансирования (7,75%) апелляционный суд также отклоняет.

Согласно п. 5.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В суд первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о снижении размера взыскиваемых пеней до ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. По смыслу заявленного обществом ходатайства о снижении пени, последнее указывало на чрезмерно высокий процент, отмечая снижение ставки рефинансирования. Апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части констатации допустимости снижения неустойки до размера, определенного согласно действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ. Требование о взыскании пени обоснованно удовлетворено в части 45 795,57 рублей.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2010 по делу N А53-19943/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе