Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2011 г. N 16АП-3350/2010.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2011 г. N 16АП-3350/2010

г. Ессентуки

Дело N А63-9832/2010

01 марта 2011 г.

Вх.16АП-3350/10 (1)

22 февраля 2011 года объявлена резолютивная часть постановления.

01 марта 2011 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Баканова А.П., Егорченко И.Н.,

при ведении протокола секретарем Подгурской А.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010

по делу N А63-9832/2010

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ставрополь Универсал Торг" (ИНН 2634067714, ОГРН 1052604278528)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737),

с участием третьих лиц - администрация города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486),

об оспаривании действия и обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка,

в судебное заседание явились:

от ООО "Ставрополь Универсал Торг" - Пуленко С.А. по доверенности N 01/ЮА от 10.08.2010,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - не явился, извещено18.01.2011,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - не явился, извещен 20.01.2011,

от администрация города Ставрополя - не явился, извещена 20.01.2011,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Ставрополь Универсал Торг" (далее - общество) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным решения от 01.10.2010 N 01/110/2010-867 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 13.08.2010 N 8383 земельного участка площадью 21425 кв.м., кадастровый номер 26:12:030831:52, расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. Достоевского, N 77, в квартале 223, для использования под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа; обязании управление зарегистрировать договор аренды от 13.08.2010 N 8383 земельного участка площадью 21425 кв.м. кадастровый номер 26:12:030831:52, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Достоевского N77, в квартале 223, предоставленного обществу для использования под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа (с учётом уточнений). Заявленные требования мотивированы тем, что общество обладает преимущественным правом на приобретение права аренды, поскольку на спорном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее заявителю на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010 заявленные требования общества удовлетворены. Суд признал незаконным решение управления от 01.10.2010 N 01/110/2010-867 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 13.08.2010 N 8383 земельного участка площадью 21425 кв.м., кадастровый номер 26:12:030831:52, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.Достоевского, N77, в квартале 223, предоставленного ООО "Ставрополь Универсал Торг" для использования под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа и обязал управление зарегистрировать договор аренды от 13.08.2010 N 8383 земельного участка площадью 21425 кв.м. кадастровый номер 26:12:030831:52, расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул.Достоевского N77, в квартале 223, предоставленный ООО "Ставрополь Универсал Торг" для использования под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа. Судебный акт мотивирован тем, что доказательств законности отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 13.08.2010 N 8383 суду не представлено.

Не согласившись с данным решением суда, управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что процедура предоставления земельного участка в аренду проведена с нарушением действующего законодательства, поскольку указанный в договоре земельный участок должен предоставляться через проведение публичных слушаний. По мнению заявителя, у общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды, поскольку им нарушен порядок использования спорного земельного участка.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на них, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановления главы города Ставрополя от 14.06.2007 N 1720 обществу в аренду сроком на три года представлен земельный участок площадью 21425 кв.м. по улице Достоевского в квартале 223 для проектирования и строительства офисных, торгово-бытовых и складских помещений, согласно материалам межевания и проекту границ земельного участка. На основании указанного постановления обществом заключен договор аренды N 5848 земельного участка, сроком на 3 года (с 14.06.2007 по 13.06.2010), который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 29.06.2007 N 26-26-12/040/2007/882.

ООО "СтавропольУниверсалТорг" произведен кадастровый учет земельного участка, присвоен кадастровый номер 26:12:03 08 31:0052.

03.12.2007 комитетом градостроительства администрации г.Ставрополя обществу были выданы разрешение на строительство офисных, торгово-бытовых и складских помещений "Многофункциональное здание" N RU 26309000/859 и разрешение на строительство "Паркинг на 51 машино-место" N RU 26309000/860.

28.08.2008 обществом получено свидетельство серия 26-АЕ N 526966 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке - офисные, торгово-бытовые и складские помещения.

В связи с изменением генерального плана застройки данный земельный участок предусмотрен под застройку жилых домов. В связи с этим 11.12.2008 общество обратилось в администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка со строительства офисных, торгово-бытовых и складских помещений на другой вид - проектирование и строительство жилого комплекса. По результатам рассмотрения заявления 18.02.2009 обществом получено положительное градостроительное заключение N 226 о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка при условии положительного заключения комиссии по проведению публичных слушаний. На заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ставрополя, оформленного протоколом от 30.04.2009 N 34, было удовлетворено заявление общества об изменении запрошенного вида разрешенного использования земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2010 по делу N А63-17914/2009 признано незаконным бездействие администрации города Ставрополя, выразившееся в неприятии решения (постановления) об изменении вида разрешенного использования земельного участка ул. Достоевского, 77 в городе Ставрополе на вид использования - комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа. Согласно решению арбитражного суда, вступившему в законную силу 09.07.2010, на администрацию возложена обязанность по соответствующему изменению вида разрешенного использования земельного участка по ул. Достоевского, 77 в 223 квартале города Ставрополя в соответствии с опубликованным заключением комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ставрополя от 30.04.2009 N 34 об установлении разрешенного использования земельного участка по ул. Достоевского, 77 в г. Ставрополе - комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.

Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 27.04.2010, по заявлению участников долевого строительства, вступившим в законную силу 08.06.2010, установлено, что предоставление спорного земельного участка обществу осуществлялось в соответствии с действующим земельным законодательством с учетом положений ст.ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ и при решении вопроса об изменении целевого назначения предоставленного земельного участка, не требуется проведение аукциона.

Постановлением главы города Ставрополя от 06.08.2010 N 2269 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:03 08 31:0052. Пунктом 2 данного постановления обществу в аренду сроком на три года представлен земельный участок под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа по ул. Достоевского, 77 в квартале.

На основании постановления главы города Ставрополя от 06.08.2010 N 2269 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 13.08.2010 N 8383 аренды спорного земельного участка сроком на 3 года, указав цель использования земельного участка по ул. Достоевского, 77 в г. Ставрополе - комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка - под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа нашло отражение в кадастровом паспорте земельного участка от 11.08.2010, который является приложением к договору аренды земельного участка от 13.08.2010 N 8383 (пункт 9.2 договора).

Между тем, общество обратилось с заявлением в управление о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 13.08.2010 N 8383.

В свою очередь, управление письмом от 02.09.2010 уведомило общество о приостановлении государственной регистрации права в связи с направлением запроса в администрацию о выяснении обстоятельств предоставления земельного участка обществу в аренду, а также заявителю дополнительно предложено предоставить: решение (постановление) органа местного самоуправления о проведении торгов (конкурса, аукциона) - два экземпляра - копии, удостоверенные администрацией; извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона), опубликованное не менее чем за 30 дней до проведения аукциона в периодическом печатном издании -подлинник и копия; заключение независимого оценщика, определяющего начальную цену предмета торгов (конкурса, аукциона) (начальную цену земельного участка или начальную цену размера арендной платы)- подлинник и копия; протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или документ, подтверждающий, что торги (конкурс, аукцион) признаны не состоявшимися в связи с участием менее двух участников (подлинник и копия), либо документ, подтверждающий заключение договора аренды в преимущественном порядке.

Администрация в своем письме от 10.09.2010 N 09/01-07/1-3648 сообщила, что основания для применения к спорным отношениям статей 30.1,30.2,38,38.1,38.2 Земельного кодекса РФ отсутствуют, также сообщила, что при издании постановления от 06.08.2010 N 2269 руководствовалась нормами статьи 22 Земельного кодекса РФ, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Положением о Порядке организации и проведения публичных слушаний в городе Ставрополе, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 28.06.2006 N 77.

В сообщении от 01.10.2010 N 01/110/2010-867 управление отказало обществу в регистрации договора аренды от 13.08.2010 N 8383

Общество, посчитав отказ управления не соответствующим закону и нарушающим его права в сфере экономической деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

Управление, отказывая обществу в регистрации договора аренды, указало, что при предоставлении земельного участка обществу в аренду администрацией нарушен порядок предоставления земельного участка, поскольку изменение вида использования земельного участка подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Однако суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данная ссылка управления ошибочна по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2010 по делу N А63-17914/2009 признано незаконным бездействие администрации города Ставрополя, выразившееся в неприятии решения (постановления) об изменении вида разрешенного использования земельного участка ул. Достоевского, 77 в городе Ставрополе на вид использования - комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа. Согласно решению арбитражного суда, вступившему в законную силу 09.07.2010, на администрацию возложена обязанность по соответствующему изменению вида разрешенного использования земельного участка по ул. Достоевского, 77 в 223 квартале города Ставрополя в соответствии с опубликованным заключением комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ставрополя от 30.04.2009 N 34 об установлении разрешенного использования земельного участка по ул. Достоевского, 77 в г. Ставрополе - комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.

Пунктом 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как видно из материалов дела, решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 27.04.2010, вступившим в законную силу 08.06.2010, установлено, что предоставление спорного земельного участка обществу осуществлялось в соответствии с действующим земельным законодательством с учетом положений ст.ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ и при решении вопроса об изменении целевого назначения предоставленного земельного участка, не требуется проведение аукциона.

Кроме того, обществом получено свидетельство серия 26-АЕ N 526966 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:03 08 31 :0052, - офисные, торгово-бытовые и складские помещения

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как видно из материалов дела, целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Учитывая, что собственником расположенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства является общество, данная организация имеет исключительное право на земельный участок в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности использования обществом земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа. Кроме того, ст. 36 ЗК РФ не связывает возможность предоставления земельного участка в аренду под объектом недвижимости в зависимость от вида разрешенного использование земельного участка.

Поскольку отказ управления в регистрации договора аренды земельного участка от 13.08.2010 N 8383 не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, с учетом установленных в суде обстоятельств, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы заявитель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010 по делу N А63-9832/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

А.П. Баканов И.Н. Егорченко