Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2011 г. N 05АП-2419/11

г. Владивосток

Дело

04 мая 2011 г.

N А24-5154/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 27 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Т.А. Аппаковой, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от ООО "Камчатский гостиный двор": Исаев В.Ю. - паспорт, доверенность от 01.03.2010,

от ИП Мельниченко О.В.: Надькин А.И. - паспорт, доверенность от 08.11.2010,

от ИП Афонина Г.М.: Надькин А.И. - паспорт, доверенность от 08.11.2010.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ИП Мельниченко Олега Вячеславовича, ИП Афонина Геннадия Михайловича

апелляционное производство N 05АП-2419/2011, 05АП-2420/2011

на решение от 25.02.2011

судьи С.П. Громова

по делу N А24-5154/2010 Арбитражного суда Камчатского края

по иску (заявлению) ИП Мельниченко Олега Вячеславовича, ИП Афонина Геннадия Михайловича

к ООО "Камчатский гостинный двор", Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

третьи лица: Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа

о признании договора ничтожным и применении последствий его недействительности

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мельниченко Олег Вячеславович (далее - ИП Мельниченко О.В., истец) и индивидуальный предприниматель Афонин Геннадий Михайлович (далее - ИП Афонин Г.М., истец) обратились в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Комитет по управлению имуществом, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Камчатский гостиный двор" (далее - ООО "Камчатский гостиный двор", Общество, ответчик) о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка N 49-08 от 15.04.2008, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (с учетом уточнений исковых требований, принятых определением суда от 24.01.2011).

Решением от 25.02.2011 Арбитражный суд Камчатского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ИП Мельниченко О.В. и ИП Афонин Г.М. обжаловали данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителей, формальное применение судом ч.1 ст. 36 ЗК РФ ограничило возможность истцов выкупить земельный участок под строящимся зданием.

В судебном заседании представитель заявителей доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ООО "Камчатский гостиный двор" доводы апелляционных жалоб опроверг, считает решение законным и не подлежащим отмене.

Представители Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земли N 1008 от 02.11.2000 Администрация г. Петропавловска-Камчатского предоставила ООО "Камчатский гостиный двор" сроком на 20 лет в аренду земельный участок по адресу ул. Пограничная, площадью 17123 кв.м., кадастровый номер 41:01:01 06 15:0036, для эксплуатации возведенных на нем зданий и сооружений рынка.

В январе 2008 данному земельному участку присвоен новый кадастровый номер 41:01:01 01 22:0064 с добавлением в разрешенное назначение его использование для строительства зданий и сооружений рынка, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 10.01.2008 N 02-01/01-0024.

Право собственности на объект недвижимого имущества - здание рынка инв. N 5445, лит. А, этажность 1, нежилое, общей площадью 1720,5 кв.м., расположенное по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Пограничная, зарегистрировано за ООО "Камчатский гостиный двор" 29.08.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 41-41-01/035/2006-278, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2006 серии 41 АА 032484.

По договору о совместной деятельности от 17.05.2007 ИП Мельниченко О.В., ИП Афонин Г.М. и ООО "Камчатский гостиный двор" обязались сотрудничать в области строительства "Рыночного комплекса" в г.Петропавловске-Камчатском в районе остановки КП на территории земельного участка, принадлежащего на праве аренды Обществу, а по завершению строительства - распорядиться площадью "Рыночного комплекса" пропорционально долевому участию (п.п. 1.1, 2.3 договора).

ООО "Камчатский гостиный двор" 30.08.2007 получено разрешение N 41 301 000 - 66 на строительство объекта "Универсальный рынок. Первый этап. Здание рынка промышленных товаров" на земельном участке с кадастровым номером 41:01:01 01 22:0064 сроком действия до 30.08.2010. Разрешение выдано на организацию работ подготовительного периода, включая работы по устройству котлована, устройству искусственного основания фундаментов, устройству монолитных фундаментов и сборно-монолитных стен цокольных этажей.

В дальнейшем ООО "Камчатский гостиный двор" получено 20.02.2008 разрешение N 41 301 000 - 5 сроком до 30.08.2010 для строительства металлических каркасов и сборно - монолитных перекрытий блока "А" и "Б" здания.

В целях реализации своих прав на приобретение земельного участка с кадастровым номером 41:01:01 01 22:0064, расположенного под вышепоименованным объектом недвижимости - здание рынка, 13.03.2008 ООО "Камчатский гостиный двор" обратилось в Петропавловск-Камчатский городской округ с заявлением о приобретении в собственность данного земельного участка.

Главой Петропавловск-Камчатского городского округа 26.03.2008 издано постановление "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Камчатский гостиный двор" земельного участка по ул. Пограничная в собственность, за выкуп, для строительства, эксплуатации зданий и сооружений рынка. На основании данного постановления между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (Продавец) и ООО "Камчатский гостиный двор" (Покупатель) 15.04.2008 заключен договор купли-продажи земельного участка N 49-08.

Согласно условиям данному договору ООО "Камчатский гостиный двор" приобрело в собственность земельный участок площадью 17123 кв.м., кадастровый номер 41:01:01 01 22:0064, расположенный по адресу Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Пограничная по цене 6 507 296,50 руб.

Фактическое исполнение сторонами условий договора купли-продажи земельного участка N 49-08 подтверждается актом приема-передачи земельного участка и платежными поручениями на сумму 6 507 296,50 руб.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок за ООО "Камчатский гостиный двор" произведена 15.08.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за номером 41-41-01/027/2008-958 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 41АВ N 018531.

ООО "Камчатский гостиный двор" 01.10.2009 получило разрешение N 41 301 00 - 38 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Универсальный рынок. I этап. Здание рынка промышленных товаров".

12.03.2010 на собрании участников договора о совместной деятельности от 17.05.2007 принято решение освободить ООО "Камчатский гостиный двор" от обязательств по этому договору и возложить дальнейшее строительство, ввод здания в эксплуатацию, эксплуатацию здания, регистрацию права собственности на остальных участников договора - ИП Мельниченко О.В. и ИП Афонина Г.М..

19.05.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации за истцами права собственности на нежилые помещения в здании "Универсальный рынок. I этап. Здание рынка промышленных товаров", а также общей долевой собственности по _ доли в праве собственности на нежилые помещения в этом здании, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.05.2010 серии 41 АВ 079857, 079858, 079859, 079861.

Истцы, ссылаясь на то, что договор купли-продажи спорного земельного участка лишает их права на приобретение этого участка в общую долевую собственность, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Обращаясь в суд с соответствующим требованием, истец должен доказать, что спорная сделка не соответствует требованиям закона, а также, с учетом ст. 4 АПК РФ, нарушает права и законные интересы заявителя.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи соответствует требованиям закона и не нарушает права и законные интересы истцов.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то, что в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Однако к настоящему делу данные случаи не относятся.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу N 8985/08 определена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу, касающемуся возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно изложенной в названном постановлении правовой позиции, предоставление земельных участков под объектами незавершенного строительства в собственность возможно только в случаях прямо предусмотренных в законе. Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Поскольку материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи располагались объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, ООО "Камчатский гостиный двор" имело право на приобретение спорного земельного участка в собственность.

Судебная коллегия отклоняет доводы заявителей, что размер выкупаемого земельного участка определен неверно, поскольку в его площадь включена площадь участка необходимого для обслуживания здания, собственниками которого являются истцы.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих доводов.

В нарушение данной нормы заявители не представили суду доказательств в обоснование указанных доводов. В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что земельный участок под принадлежащими ответчику объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации составляет иной размер, чем определенный сторонами оспариваемой сделки. Доказательств опровергающих соблюдение порядка формирования земельного участка в материалах дела не содержится.

Заявители не представили суду надлежащих доказательств, что спорная сделка нарушает их права и законные интересы, поскольку в момент ее совершения указанные лица не являлись собственниками здания, расположенного на выкупленном истцом земельном участке. Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, как и государственная регистрация права собственности за истцами на нежилые помещения в этом объекте, совершены после заключения договора купли-продажи земельного участка и регистрации права собственности на него за ответчиком.

Судебная коллегия как не имеющие существенного значения для дела отклоняет доводы заявителя о том, что на момент совершения спорной сделки здание "Универсальный рынок. I этап. Здание рынка промышленных товаров" не являлось объектом незавершенного строительства, а находилось в стадии строительства.

В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства, как и строящиеся объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Ссылки заявителей на особенности правового режима земель в период строительства, установленные земельным законодательством, судебная коллегия отклоняет как не имеющие значения для дела. Как правило, данные особенности заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. К выкупу земельного участка под объектом незавершенного строительства данные особенности правового режима земель не имеют отношения.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального и процессуального права. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 25 февраля 2011 года по делу N А24-5154/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи

Т.А. Аппакова С.Б. Култышев