Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2011 г. N 10АП-6272/10

г. Москва

30 марта 2011 г.

Дело N А41-11744/08

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Н. Виткаловой,

судей Э.П. Макаровской, Е.А. Мищенко,

при ведении протокола судебного заседания: А.С. Ишаевым,

от истца: Шайхутдинова П.А. доверенность б/н от 25.08.2010, от ответчика: Спицын О.А.- руководитель, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ, Феоктистова Е.А., по доверенности от 17.01.2011, Михеева М.Р., доверенность б/н от 10.07.2008,

от третьих лиц:

от открытого акционерного общества "ПТК "Зеленоградский" - Бостан О.Н. доверенность б/н от 25.08.2010,

от Правительства города Москвы - Никоненко А.В., доверенность N 4-14-97/1 от 11.01.2011, Левченкова О.Е., доверенность N 4-14-93/1 от 11.01.2011,

от Департамента земельных ресурсов города Москвы - Никоненко А.В., доверенность N 33-И-576/11 от 01.03.2011,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Центр по информатике и электронике" к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" о признании недействительными сделок, применении последствий их недействительности, при участии в деле в качестве третьих лиц открытого акционерного общества "ПТК "Зеленоградский", Правительства города Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр по информатике и электронике" (далее - истец, ООО "Центр по информатике и электронике") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 24 июня 2005 года, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью СК "Строй-Инвест" (далее - ответчик, ООО СК "Строй-Инвест"), применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО "Центр по информатике и электронике" земельного участка общей площадью 1256000 кв.м. с кадастровым номером 50:09:00070515:0002, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д. Каменка) и возврата ООО СК "Строй-Инвест" денежных средств в размере 25 120 000 руб.;

а также о признании недействительным заключенного между ООО "Центр по информатике и электронике" и ООО СК "Строй-Инвест" договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 июня 2005 г. с дополнительным соглашением от 24 июня 2005 г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО "Центр по информатике и электронике" следующих объектов:

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. Б1, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0005;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. Б2, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0007;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. Б3, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0008;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. Б5, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0009;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. В2, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0001;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. В21, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0002;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. В22, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0003;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. В32, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0004;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Зеленоград, кор. В24, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0005,

и возврата ООО СК "Строй-Инвест" денежных средств в размере 5 015 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года по делу N А41-11744/08 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "СК Строй-Инвест" - без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 августа 2009 года решение от 10 февраля 2009 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 01 июня 2008 года Десятого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. В мотивировочной части постановления кассационной инстанции указано на то, что суду первой инстанции следовало установить причины продажи земельного участка и находящихся на нем девяти объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, со значительным разрывом во времени, дать оценку тому обстоятельству, что объекты незавершенного строительства и земельный участок на котором они находятся, зарегистрированы регистрирующими органами разных субъектов Федерации и возможность влияния данного обстоятельства на спорные правоотношения, выяснить, на что же была направлена воля сторон при заключении оспариваемых сделок и разрешить вопрос о необходимости проведении судебной экспертизы, в целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости на день продажи и на основании всестороннего и полного исследования обстоятельств дела, при правильном применении норм права разрешить спор.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2009 года и от 25 декабря 2009 года в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N А41-11744/08 отказано.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ОАО "ПТК Зеленоградский", Правительство города Москвы, Департамент земельных ресурсов города Москвы.

Решением от 09.09.2010 Арбитражный суд Московской области удовлетворил исковые требования в части.

Не согласившись с судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Определением от 17.12.2010 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-11744/08 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В заседание апелляционного суда не явились представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

С учетом мнения присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, на основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся третьих лиц.

До начала судебного разбирательства Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве письменно сообщило о невозможности представления истребованных определением апелляционного суда доказательств.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, апелляционный суд установил, что 22.06.2005 г. между ООО "Центр по информатике и электронике" и ООО СК "Строй-Инвест" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с дополнительным соглашением от 24.06.2005 г., согласно которому в собственность ответчика подлежало передаче девять незавершенных строительством объектов, расположенных по адресу: г.Москва, Зеленоград, Промышленная зона ЦИЭ, корпуса Б1, Б2, Б3, Б5, В2, В21, В22, В23, В24.

В соответствии с п. 2.1 данного договора стоимость продаваемого недвижимого имущества составляла 5015000 руб.

23.09.2005 г. осуществлена государственная регистрация права собственности ООО СК "Строй-Инвест" на указанные выше объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.09.2005 г.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 24.06.2005 г. ООО "Центр по информатике и электронике" передало в собственность ООО СК "Строй-Инвест" земельный участок в границах кадастрового плана, прилагаемого к настоящему договору, площадью 1256000 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070515:0002, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: для промышленного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д.Каменка).

Согласно п. 3 данного договора земельный участок продан за 25120000 руб.

23.03.2007 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО СК "Строй-Инвест" на указанный выше земельный участок площадью 125,6 га, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.03.2007.

Исковые требования основаны на том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г. и договор купли-продажи земельного участка от 24.06.2005г. не соответствуют требованиям ст. 552 ГК РФ, предусматривающим одновременную передачу при продаже здания, строения, сооружения, земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для ее использования, а также требованиям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, запрещающим отчуждение земельного участка, на котором находится объект недвижимости, без одновременного отчуждения самого объекта недвижимости. Считает, что заключение двух различных договоров купли-продажи, передача покупателю объектов недвижимости в 2005 г., а земельного участка - в 2007 г., указывает на отсутствие воли продавца и покупателя на совместное отчуждение земельного участка и объектов недвижимости и в данном случае свидетельствует о ничтожности указанных выше договоров купли-продажи в силу ст.168 ГК РФ. Государственная регистрация перехода прав собственности к покупателю объектов недвижимости и земельного участка в органах государственной регистрации прав разных субъектов Российской Федерации (г. Москвы и Московской области) дополнительно подтверждает незаконность сделок и отсутствие волеизъявления продавца на их совместное отчуждение. Поскольку и земельный участок, и объекты недвижимости принадлежали продавцу, при совершении оспариваемых сделок нарушен принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, установленный п/п 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, истец ссылается на отсутствие у него как продавца прав на отчуждаемый им земельный участок, право собственности на который было зарегистрировано лишь в 2007 году непосредственно при регистрации перехода права к ответчику по договору купли - продажи земельного участка. Основание возникновения права собственности продавца на земельный участок признано недействительным по решению суда, земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, при этом спорный земельный участок находится в ведении субъекта Российской Федерации - г. Москвы. В связи с чем сделку по продаже земельного участка ответчику просит признать недействительной как противоречащую статьям 8, 218, 209 ГК РФ

Также указывает, что на основании договора о создании ОАО "Производственно - торговый комплекс "Зеленоградский" от 28.09.1998 Комитет по управлению имуществом города Москвы в счет оплаты акций и формирования уставного капитала общества внес право аренды и капитализированную арендную плату сроком на 10 лет за земельный участок в промзоне ЦИЭ площадью 61, 9 кв.м., а правопредшественник истца - АОЗТ "Центр по информатике и электронике" внес незавершенные строительством объекты недвижимости, в том числе и являющиеся предметом настоящего спора. При этих обстоятельствах, как полагает истец, договор купли - продажи от 22.06.2005 является ничтожным на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, поскольку отчуждение объектов противоречило условиям пользования земельным участком, переданным в аренду во исполнение условий договора о создании ОАО "ПТК "Зеленоградский".

Кроме того в качестве самостоятельного основания недействительности сделок как ничтожных истец указывает на недобросовестность покупателя, приобретшего имущество по цене, значительно ниже рыночной и явно несоразмерной действительной стоимости объектов недвижимости и земельного участка. Истец считает, что ответчик допустил злоупотребление правом, выразившееся в приобретении имущества по заниженной цене, что на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 Гражданского кодекса РФ влечет признание сделок ничтожными.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, представил отзыв, в котором просит отказать истцу в иске ввиду злоупотребления правом. Указал, что истец, подтвердив свое право собственности на спорный земельный участок свидетельством о государственной регистрации права от 1997 г., а также являясь полномочным собственником объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, заключил два договора купли - продажи по цене, определенной заключением независимого оценщика. Однако получив от покупателя определенную договорами оплату в полном объеме и подав на государственную регистрацию перехода права собственности на проданные объекты соответствующее заявление и документы, по истечении почти трех лет предъявил иск о признании сделок недействительности по надуманным основаниям. Просит отказать в иске на основании ст. 10 ГК РФ. Кроме того, указал, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости были отчуждены по сделкам одновременно, сам факт заключения отдельных договоров купли - продажи в отношении земельного участка и объектов недвижимости не может свидетельствовать об отсутствии воли истца на их отчуждение совместно одному и тому же покупателю. Также указал, что спорные объекты незавершенного строительства занимают лишь незначительную часть проданного земельного участка, площадь которого составляет 1 256 000 кв.м., поэтому отчуждаемый земельный участок не следует целиком судьбе девяти объектов незавершенного строительства, так как на нем расположено всего 15 объектов, шесть из которых принадлежат иным юридическим лицам. Считает обстоятельства регистрации перехода права собственности на земельный участок и объекты недвижимости в регистрирующих органах разных субъектов обусловленным регистрацией прав на них в разных регистрирующих органах, что не может влиять на законность совершенных сделок. Пояснил, что цена сделок соответствует рыночным ценам, подтвержденным отчетами независимого оценщика ООО Анддеррайтинг" и заключением повторной судебной экспертизы, выполненной ООО "ФайнЭкс", в действиях ответчика отсутствует вина, поскольку при заключении спорных договоров обе стороны руководствовались заключениями оценки, не доверять которым не имелось оснований. Ответчик заключал сделки на предлагаемых истцом условиях, доказательства противоправности действий покупателя не доказано. Просит отказать в иске, поскольку оспариваемые сделки не нарушают прав истца и не направлены к их восстановлению.

ЗАО "ПТК "Зеленоградский", Правительство города Москвы, Департамент земельных ресурсов города Москвы поддержали доводы истца.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В рамках оспариваемого договора купли-продажи от 22.06.2005 г. истец продал ответчику девять незавершенных строительством объектов недвижимости по адресу: Москва, Зеленоград, Промышленная зона ЦИЭ, корпуса Б1, Б2, Б3, Б5, В2, В21, В22, В23, В24.

АОЗТ "Центр по информатике и электронике" (правопреемником которого является ООО "Центр по информатике и электронике") владело на праве собственности, как объектами незавершенного строительства, так и земельным участком, на котором данные объекты расположены.

Право собственности АОЗТ "Центр по информатике и электронике" на земельный участок площадью 125,6 га кадастровый номер 50-09-08-01-07 (новый номер согласно выписки из ЕГРП 50:09:0070515:0002), подтверждается свидетельством о праве собственности на землю серия РФ-XVIII N 0876737, выданным 13.11.1997 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Солнечногорского района (т. 1. л.д. 34-36). Указанное свидетельство имело равную юридическую силу с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании п. 9 ст. 3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ" N 137-ФЗ от 25.10.2001.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник самостоятельно распоряжается принадлежащим ему имуществом. ООО "Центр по информатике и электронике" как собственник земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено, не обременено, было вправе самостоятельно им распоряжаться без согласования с третьими лицами.

В пункте 2 статьи 552 ГК РФ, изложенной в действующей на момент заключения договоров редакции указано, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

То обстоятельство, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г. не содержит условия о передаче продавцу прав на земельный участок, расположенный под отчуждаемыми объектами недвижимости, не может служить основанием для признания его недействительным.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 125,6 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка, д.Каменка, на котором расположены указанные выше объекты недвижимости, был продан покупателю объектов недвижимости на основании договора купли-продажи от 24.06.2005 г., фактическая передача этого земельного участка была осуществлена по передаточному акту от 28.02.2007 г.

Довод истца о ничтожности сделки ввиду того, что в договоре отсутствуют сведения о наличии на продаваемом земельном участке каких-либо объектов недвижимости, не принимается апелляционным судом.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Указанная норма права содержит императивное правило следования земельного участка за объектом недвижимости, а именно при отчуждении недвижимости к приобретателю переходит право на соответствующий земельный участок, если недвижимость и земельный участок принадлежат одному лицу.

Следовательно, само по себе отсутствие в договоре купли - продажи объектов незавершенного строительства условия о юридической судьбе земельного участка не может повлечь недействительность этого договора.

Из оспариваемых договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства и земельного участка с учетом всех обстоятельств их заключения и последующего исполнения следует, что воля продавца была направлена на совместное отчуждение объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены.

То обстоятельство, что договор купли-продажи объектов незавершенного строительства и договор продажи земли подписаны со стороны продавца разными лицами: генеральным директором общества и представителем по доверенности, а также наличие разницы во времени между оформлением договоров и регистрацией перехода прав к покупателю земельного участка в ЕГРП (в 2007 г.) не свидетельствует об отсутствии воли на одновременное отчуждение объектов недвижимости и земельного участка.

Оба договора заключены с небольшой разницей во времени (2 дня).

Императивного требования об оформлении продажи недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, единым документом законом не установлено.

Регистрация перехода права собственности покупателя на объекты недвижимости и земельный участок в регистрирующих органах разных субъектов Российской Федерации было обусловлена первоначальной регистрацией объектов недвижимости отдельно в регистрирующем органе г.Москвы и регистрирующем органе Московской области. Данное обстоятельство сделало невозможным отчуждение этих объектов по одному договору с одновременной регистрацией перехода прав на них к покупателю.

Отсутствие в договоре купли-продажи земельного участка сведений об объектах недвижимости, купля-продажа которых тому же покупателю оформлена другим договором, датированным более ранним числом, не может свидетельствовать о намерении "разъединить" судьбу земли и находящихся на ней объектов незавершенного строительства.

Факт передачи земельного участка покупателю и регистрация перехода права собственности к покупателю земельного участка по истечении двух лет после заключения договора купли - продажи служит дополнительным подтверждением волеизъявления, как продавца, так и покупателя, на заключение сделок и их исполнение, поскольку на дату передачи земельного участка объекты недвижимости уже находились во владении покупателя, переход права собственности на них к покупателю состоялся ранее. Каких - либо возражений относительно стоимости сделок, оплаты по договорам купли - продажи, отсутствия волеизъявления, наличия правопритязаний других лиц, продавец покупателю не заявлял, напротив, предпринял все меры, направленные на подачу необходимых документов в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к ООО СК "Строй-Инвест".

Материалами дела подтверждено и сторонами разбирательства не оспаривается, что оба договора сторонами исполнены полностью, имущество передано покупателю, оплачено, права покупателя как собственника земельного участка и объектов незавершенного строительства зарегистрированы в установленном порядке. Процедура исполнения обязательств по спорным договорам (оплата, регистрация перехода права и др.) заняла около двух лет и требовала совершения определенных действий, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что при заключении договоров купли-продажи от 22.06.2005 и от 24.06.2005 принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, сторонами не нарушен. В результате совершения сделок ООО СК "Строй-Инвест" приобрело право собственности на объекты незавершенного строительства и земельный участок.

Довод истца о том, что обе сделки совершены в отношении имущества, находящегося во владении ОАО "ПТК "Зеленоградский", апелляционным судом также отклоняется. Судебными актами по делу N А40- 34990/08-59-313 установлено, что до совершения оспариваемой сделки ООО "Центр по информатике и электронике" не распорядился объектами незавершенного строительства путем их внесения в уставной капитал ОАО "Производственно-торговый комплекс "Зеленоградский", ОАО "ПТК "Зеленоградский" не зарегистрировало в ЕГРП право собственности на спорные объекты недвижимости, вследствие чего, процедура передачи объектов в уставной капитал не была произведена. Спорные объекты не выбывали из фактического владения ООО "Центр по информатике и электронике", которое на момент совершения оспариваемой сделки фактически владело объектами на праве собственности.

Следует признать, что в материалы дела не представлены доказательства исполнения ООО "Центр по информатике и электронике" договора о создании ОАО "ПТК "Зеленоградский" и регистрации за вновь создаваемым обществом права собственности на объекты незавершенного строительства. При этом не может являться доказательством обратного выписка из реестра акционеров ОАО "ПТК "Зеленоградский" о наличии прав на акции общества у Департамента Имущества г. Москвы и ООО "Центр по информатике и электронике".

Поскольку право на объекты незавершенного строительства у ОАО "ПТК "Зеленоградский" в связи с внесением их в счет оплаты акций при учреждении общества не возникло, основания полагать, что истец своими правами на объекты недвижимости и земельный участок распорядился, отсутствуют.

То обстоятельство, что истец, не исполнив своих обязательств по договору о создании ОАО "ПТК "Зеленоградский", продал земельный участок и объекты недвижимости ответчику, не свидетельствует о недействительности оспариваемых договоров. При этом, истец не мог не знать о заключении договора о создании ОАО "ПТК "Зеленоградский", поэтому сам факт заключения договоров купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка с ответчиком, напротив, выражает действительное волеизъявление продавца, направленное именно на возмездное их отчуждение ответчику, а не на передачу имущества в счет оплаты акций ОАО "ПТК "Зеленоградский". При этом довод об отсутствии полномочий у руководителя и представителя ООО "Центр по информатике и электронике" при совершении оспариваемых сделок истцом в качестве оснований иска не заявлен.

Довод истца и третьих лиц том, что объекты незавершенного строительства и земельный участок по оспариваемым сделкам куплены ответчиком заведомо по заниженной цене, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны покупателя и ничтожности сделок по основаниям статей 10, 168 Гражданского кодекса РФ, апелляционный суд признает необоснованным.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации Кодекса действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах не допускаются.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Реализация спорных объектов по цене, определенной договором, являлась волей сторон, в соответствии со ст.ст. 421, 424, 555 ГК РФ, не противоречащей действующему законодательству.

Истцом не было представлено доказательств, свидетельствующих об умышленных действиях ответчиков при совершении сделки, направленных на причинение вреда истцу (ст. 10 ГК РФ).

Стоимость продаваемого имущества по договорам купли-продажи от 22.06.2005 и от 24.06.2005 была согласована сторонами исходя из рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Андеррайтинг", к которому перед совершением сделки обратился сам продавец - ООО "Центр по информатике и электронике".

Непосредственно до заключения спорных сделок рыночная стоимость отчуждаемого имущества была определена оценочным заключением ООО "Андеррайтинг" по состоянию на дату, непосредственно предшествующую их заключению. Оценке подверглись каждый из объектов недвижимого имущества и земельный участок.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В заседании суда представитель истца и ЗАО "ПТК "Зеленоградский" пояснили, что исходя из существующих рыночных цен на земельные участки и объекты недвижимости на территории в районе г. Зеленограда, ответчик был обязан усомниться в размере рыночной стоимости имущества, которое он приобретал у истца, несмотря на заключения независимой оценки.

Однако истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено суду доказательств, свидетельствующих о явном занижении стоимости отчуждаемого имущества и отсутствии оснований у покупателя не доверять достоверности отчетов ООО "Андеррайтинг" об оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и земельного участка.

Каждая из последующих судебных экспертиз по оценке спорного имущества на дату совершения сделок, проведенных по настоящему делу в суде первой инстанции, содержит достаточно противоречивые выводы о рыночной стоимости приобретенного истцом имущества.

Данное обстоятельство дополнительно свидетельствует о том, что ответчик, как добросовестный участник гражданского оборота, при приобретении имущества по предложенной ему истцом цене руководствовался заключением независимого оценщика по определению его рыночной стоимости.

Доказательств обратному апелляционному суду истцом не представлено.

В настоящем случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи недействительными в связи со злоупотреблением ответчиком правом, поскольку обстоятельства данного спора свидетельствуют о том, что в действиях ООО СК "Строй - Инвест" по приобретению земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости отсутствуют признаки такого злоупотребления.

Суд исходит из того, что занижение стоимости при совершении сделки купли-продажи, само по себе не может являться достаточным основанием для признания сделки недействительной в силу статей 10 и 168 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 24.03.2009 г. N 8207/08)

Требование истца о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка общей площадью 1256000 кв.м. с кадастровым номером 50:09:00070515:0002 на основании отсутствия у продавца прав по его отчуждению не может быть признано обоснованным и подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Как было указано выше на дату совершения договора купли - продажи право собственности продавца на спорный земельный участок подтверждено свидетельством о праве собственности на землю серия РФ-XVIII N 0876737, выданным 13.11.1997 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Солнечногорского район, имевшего равную юридическую силу с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании п. 9 ст. 3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ" N 137-ФЗ от 25.10.2001.

Основанием возникновения выдачи свидетельства о права продавца на земельный участок являлось постановление главы администрации Солнечногорского района Московской области от 20.10.1997 N 2531 "Об утверждении границ земельного участка и закреплении его в собственность акционерного общества "Центр по информатике и электронике" под промышленное строительство".

Судебными актами по делу N А41- К2-16045/07 постановление главы администрации Солнечногорского района Московской области от 20.10.1997 N 2531, послужившее основанием выдачи свидетельства государственной регистрации права собственности истца на земельный участок в 1997 г., признано незаконным. Постановление Президиума ВАС РФ N 8148\10 от 09.11.2010 г. признаны законными и обоснованными решение суда первой инстанции от 22.09.2009 и постановление апелляционной инстанции от 01.12.2009., постановление ФАС Московского округа отменено.

Основанием для признания вышеуказанного постановления незаконным послужило нахождение спорного земельного участка, относящегося к не разграниченной государственной собственности, в ведении субъекта Российской Федерации - г. Москвы.

В 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010) содержится разъяснение, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

На дату заключения договора купли - продажи земельного участка право собственности на него у продавца было подтверждено свидетельством и не было оспорено.

С учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 зарегистрированное право может быть оспорено собственником в суде с применением определенных способов защиты.

А именно, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, с учетом указанных толкований закона суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что право продавца до тех пор, пока оно не оспорено собственником (в данном случае лицом, имеющим право распоряжаться земельным участком) путем предъявления одного из вышеуказанных исков к продавцу (ООО "Центр по информатике и электронике") и покупателю, оно считается юридически действительным.

В настоящее время в Арбитражном суде г. Москвы по делу N А 40 - 28488/10 41-220 рассматривается исковое заявление Правительства Москвы к ООО СК "Строй - Инвест", ООО "Центр по информатике и электронике" о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка от 24.06.2005, признании отсутствующим права собственности ответчиков на спорный земельный участок.

В рассматриваемом случае Правительство Москвы как обладатель права в отношении спорного земельного участка является уполномоченным и заинтересованным истцом требованиям о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, истребовании земельного участка из незаконного владения и др., по основаниям отсутствия полномочий у продавца на отчуждение земельного участка.

Данный вывод соотносится с разъяснениями Пленума ВАС РФ в пункте 35, согласно которым, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 4 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, предусмотрено для заинтересованного лица, в связи с чем, при оспаривании договора по основаниям отсутствия полномочий по отчуждению имущества лицом, которое не является его собственником (законным владельцем и пр. правообладателем), необходимо подтвердить наличие у истца (продавца), обращающегося за судебной защитой в виде признания сделки недействительной и применении последствий в виде возврата не принадлежащего ему имущества, действительного субъективного материального права, подлежащего защите.

Апелляционный суд не усматривает, каким образом в связи с этим удовлетворение исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 24.06.2005 и возврата ему "чужого" имущества может повлиять на восстановление прав и законных интересов истца, получившего за это имущество встречное представление от покупателя, и какое его действительное субъективное материальное право, подлежащее судебной защите, будет восстановлено (с учетом именно рассматриваемого основания иска).

В соответствии с п. 3.1 постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, если заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.

Согласно разъяснениям в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Именно собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В настоящем конкретном случае с учетом всех вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что покупатель имущества является его добросовестным приобретателем по возмездной исполненной им сделке, который не знал и не мог знать о том, что продавец был неуполномочен на отчуждение земельного участка. Право собственности продавца было подтверждено свидетельством, право продавца оспорено Правительством Москвы лишь через несколько лет после совершения договора купли - продажи от 24.06.2005.

Истребование имущества у добросовестного покупателя возможно по требованию собственника (а не ООО "Центр по информатике и электронике") с доказательством выбытия имущества помимо воли управомоченного в отношении земельного участка лица.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО "Центр по информатике и электронике" не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, понесенные ответчиком при рассмотрении настоящего дела, относятся на истца в полном объеме на основании статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию с ООО "Центр по информатике и электронике" в пользу ООО СК "Строй-Инвест" в сумме 104 000 руб., из которых 100 000 руб. расходы на оплату экспертизы по делу, 1 000 руб. за подачу апелляционной жалобы, 1000 руб. за подачу кассационной жалобы и 2000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Кроме того, госпошлина, уплаченная ответчиком при подаче заявления в кассационную инстанцию о приостановлении исполнения судебного акта, в сумме 1000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета, поскольку указанное заявление государственной пошлиной не оплачивается.

Руководствуясь статьями частью 6.1 статьи 268, пунктом 1 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.09.2010 по делу N А41-11744/08 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр по информатике и электронике" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" судебные расходы в сумме 104 000 руб.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1 000 руб., уплаченную Спициным Олегом Александровичем по квитанции от 03.06.2009.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Э.П. Макаровская Е.А. Мищенко