Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2010 г. N 18АП-6137/10

г. Челябинск

28 июля 2010 г.

N 18АП-6137/2010 Дело N А47-11582/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.05.2010 по делу N А47-11582/2009 (судья Штырник В.М.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Рубин" - Мирошкиной Ю.Ю. (доверенность б/н от 25.01.2010),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее - ООО "Рубин", ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 6/д-123 юр от 01.11.2006, в том числе 1 082 284 руб. 50 коп. - основного долга, 99 829 руб. 71 коп. - пени.

Решением суда от 11.05.2010 (резолютивная часть от 06.05.2010) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 028 845 руб. 79 коп., пени 98 303 руб. 75 коп. С ООО "Рубин" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 16 601 руб. 00 коп.

В апелляционной жалобе ООО "Рубин" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что судом при вынесении решения не были полно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. Является недоказанным вывод суда о продолжении пользования ответчиком спорным земельным участком после истечения срока действия договора аренды - 01.12.2007. Суд не дал оценки представленному ответчиком заключению независимой лицензированной организации о том, что спорный земельный участок свободен и работы на нем не ведутся. Тем самым, суд неправильно применил к спорным правоотношениям норму п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), посчитав договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд при расчете задолженности неправильно применил ставку арендной платы в размере 8,5%. Кроме того, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.05.2010 по делу N А47-10147/2009 Положение о применении дифференцированной ставки арендной платы 8,5% для той же категории арендаторов признано несоответствующим законодательству, как принятое с превышением полномочий, не соответствующее принципу экономической обоснованности, нарушающее Федеральный закон "О защите конкуренции".

К дате судебного заседания от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве истец указал, что судом верно применены положения ст. 621 ГК РФ, правомерно применена ставка арендной платы 8,5 %.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители истца в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что довод истца об использовании земельного участка после окончания срока действия договора аренды несостоятелен. Ответчиком было представлено заключение лицензированной организации от 18.03.2007 о том, что участок был освобожден ответчиком и строительство на участке не ведется. Суд не дал оценки представленному заключению, не устранил имеющиеся противоречия в доказательствах использования земельного участка. Арендодатель с требованием о продлении договора к истцу не обращался, стороны не пришли к обоюдному согласию по поводу арендной ставки. Истец не доказал фактическое использование земельного участка ответчиком.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав пояснения ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Главы города Оренбурга от 04.07.2005 N 3721-р, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Рубин" (арендатор) 01.11.2006 заключен договор аренды земельного участка N 6/д-123 юр (т. 1 л. д. 13-14), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 1451 кв.м, с кадастровым номером 56:44:01 20 003:0026, местоположение: участок находится примерно в 15 м по направлению на северо-восток от ориентира здание телерадиомастерской, расположенной за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Волгоградская, N 2/2, для строительства модульного магазина-склада согласно кадастровому плану Участка (приложение N 1) (п. 1.1 договора). Категория земель - земли поселений (п. 1.2 договора).

Согласно п. 1.4 срок действия договора - до 01.12.2007.

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после изменения оценочной зоны, ставки земельного налога, коэффициента арендатора или поправочного коэффициента.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал.

Согласно п. 5.1 договора при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1 договора, непредставлении арендодателю в установленный срок платежных документов об оплате, несвоевременную государственную регистрацию настоящего договора арендатору начисляется пени в размере равной одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 8.1 указанного договора аренды договор подписывается сторонами и вступает в силу после его государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка от 01.11.2006 N 6/д-130 юр зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 16.04.2007 года за N 56-56-01/004-/2007-187 (т. 1 л. д. 17 на обороте).

По условиям договора аренды земельного участка от 01.11.2006 N 6/д-123 юр передача земельного участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по настоящему договору без оформления акта приема-передачи (п. 9.1 договора).

Земельный участок, являющийся объектом аренды, сформирован в установленном порядке, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка от 21.10.2005 (т. 1 л. д. 15-16).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации - 16.04.2007. Истцом обязательства по договору выполнены надлежащим образом, ответчиком обязательства перед истцом по оплате не исполнены. ООО "Рубин" не обращалось в адрес Администрации с уведомлением расторгнуть договор аренды, не передавало земельный участок по акту приема-передачи. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Учитывая, что арендатор продолжал пользоваться имуществом, поскольку не возвратил имущество арендодателю после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд посчитал, что договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. При этом суд посчитал, что при расчете суммы задолженности в период с 01.12.2007 по 31.12.2007 подлежит применению ставка в размере 1,5%, а в период с 01.01.2008 по 30.09.2009 - 8,5%. Учитывая, что исковые требования истца о взыскании пени соответствуют требованиям ст. ст. 307, 309, 330 ГК РФ, просрочка оплаты доказана материалами дела, документально не оспорена ответчиком, требования истца о взыскании пени суд признал обоснованными.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Оценивая договор аренды земельного участка N 1369-07 от 29.11.2007 на предмет его заключенности на основании Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.

В п. 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. Кроме того, в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (т. 1 л. д. 15-16) и доказательства проведения государственной регистрации спорного договора (т. 1 л. д. 17 на обороте).

С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств суд апелляционной инстанции не находит оснований считать договор аренды незаключенным.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор продолжал пользоваться имуществом, поскольку не возвратил имущество арендодателю после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные доводы подателя апелляционной жалобы о недоказанности материалами дела вывода суда о продолжении пользования ответчиком спорным земельным участком после истечения срока действия договора аренды - 01.12.2007, что по мнению ответчика свидетельствует о неправильном применении к спорным правоотношениям ст. 621 ГК РФ.

По условиям договора аренды земельного участка от 01.11.2006 N 6/д-123 юр передача земельного участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по настоящему договору без оформления акта приема-передачи (п. 9.1 договора).

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении продлить действие договора или расторгнуть его за месяц до истечения срока аренды, а также передать по окончании срока действия договора участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального в двухнедельный срок по акту приема-передачи.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Материалами дела подтверждается, что ООО "Рубин" не обращалось в адрес Администрации с уведомлением расторгнуть договор аренды, не передавало земельный участок по акту приема-передачи. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, о чем свидетельствуют заявления ООО "Рубин" о продлении срока действия договора аренды (т. 1 л. д. 49-50, 54-55, 56, 112). Также арендодатель не возражал против продления срока действия спорного договора аренды, о чем свидетельствуют письма, заключение о сроках продления договора аренды на земельный участок (т. 1 л. д. 89, 90, 91, 92).

Следовательно, судом первой инстанции правомерно применены положения п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением администрации Оренбургской области от 29.05.2003 N 103-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений области", Постановлением администрации Оренбургской области от 20.12.2005 N 350-п "О внесении изменений в постановление Администрации области от 29.05.2003 N 103-п, Постановлением Оренбургского городского совета от 10.11.2005 N 231, Постановлением Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п и в соответствии с Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".

В соответствии с п. 7 Методики расчета арендной платы (в редакции Постановления Оренбургского городского Совета от 27.04.2006 N 73, действовавшей на момент заключении договора) на период строительства объектов ставка арендной платы за земельный участок устанавливается на уровне ставки земельного налога (1,5 % - п. 2.3 Постановления Оренбургского городского совета от 29.11.2005 N 241).

Решением Оренбургского городского Совета от 15.06.2007 N 302 "О внесении изменений и дополнений в Постановление Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 и признании утратившими силу отдельных постановлений Оренбургского городского Совета" пункт 7 Методики расчета арендной платы был изложен в новой редакции: "При расчете арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, ставка арендной платы применяется равной земельному налогу на период, определенный в постановлении Главы города о предоставлении участка для строительства, но не более ставки арендной платы, устанавливаемой в соответствии с приложением 2 к настоящему Постановлению для земельного участка, предоставленного для размещения объекта, аналогичного строящемуся. В случае, если за указанный период строящийся объект не введен в эксплуатацию, арендная плата за последующие периоды рассчитывается по ставке арендной платы, установленной в приложении 2 к настоящему Постановлению для размещения введенного в эксплуатацию объекта".

20.06.2007 Решение Оренбургского городского Совета от 15.06.2007 N 302 опубликовано в газете "Вечерний Оренбург", N 25. Вступает в силу 01.01.2008.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при расчете суммы задолженности в период с 01.12.2007 по 31.12.2007 подлежит применению ставка в размере 1,5%, а в период с 01.01.2008 по 30.09.2009 - 8,5%.

Расчет задолженности по арендной плате, которая составила 1 028 845 рублей 79 копеек, судом проверен, признан арифметически верным, оснований для его критической оценки не имеется.

Довод ответчика о том, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.05.2010 по делу N А47-10147/2009 постановление от 10.11.2005 N 231 в части признано недействующим, подлежит отклонению. Частью 5 ст. 196 АПК РФ предусмотрено, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда. На момент вынесения обжалуемого судебного акта (11.05.2010) постановление от 10.11.2005 N 231 действовало, в связи с чем, было применено судом первой инстанции при расчете задолженности по арендной плате.

Апелляционный суд считает необоснованным ссылки подателя апелляционной жалобы на акт освидетельствования территории от 18.03.2010, согласно которому спорный земельный участок свободен для дальнейшего использования по назначению (л.д.105 т.1), поскольку сам по себе данный акт не является доказательством прекращения арендных правоотношений между сторонами при отсутствии доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию отсутствия задолженности по внесению арендных платежей возлагается именно на арендатора.

ООО "Рубин" таких доказательств в материалы дела не представило.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В п. 5.1 договора аренды земельного участка от 01.11.2006 N 6/д-123 юр предусмотрено, что при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1 договора, непредставлении арендодателю в установленный срок платежных документов об оплате, несвоевременную государственную регистрацию настоящего договора арендатору начисляется пени в размере равной одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Представленный судом первой инстанции с учетом рассчитанной суммы задолженности расчет договорной неустойки в размере 98 303 руб. 75 коп. проверен, является верным.

В связи с этим выводы суда первой инстанции в данной части являются правильными и не подлежат переоценке.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Рубин".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.05.2010 по делу N А47-11582/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

В.В. Баканов Л.В. Пивоварова