Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2011 г. N 15АП-3836/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-24066/2010

16 мая 2011 г.

15АП-3836/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от ООО "Фрунзе Парк": представителя Пендюрина Н.П. по доверенности от 11.11.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 февраля 2011 года по делу N А53-24066/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"

к ответчику Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

и по встречному иску Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра",

принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (далее - общество) обратилось с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183 в редакции истца.

Исковые требования мотивированы тем, что общество на торгах приобрело право аренды земельного участка площадью 39,39 га, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107, ранее находившегося в аренде у ООО "Управляющая компания "Александра" на основании договора аренды от 14.03.2005 N 27183 и дополнительного соглашения к нему от 18.10.2007. Департаментом в адрес общества направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды от 14.03.2005 N 27183, которым предусмотрена обязанность общества уплатить арендную плату с момента подписания акта передачи земельного участка. На данное дополнительное соглашение обществом в адрес департамента был направлен протокол разногласий. Ввиду не достижения соглашения по разногласиям, общество было вынуждено обратиться в суд.

Департамент заявил встречный иск о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени в общей сумме 5 315 435 руб. 58 коп.

Встречный иск мотивирован наличием у общества задолженности по договору аренды, общество обязано уплатить арендную плату с 08.09.2009 - момента подписания акта приема-передачи права аренды земельного участка.

Определением суда от 03.02.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" (далее - ООО "Управляющая компания "Александра", управляющая компания).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25 февраля 2011 года исковые требования общества отклонены. Встречный иск департамента удовлетворен частично, с общества в пользу департамента взыскано 116 887 руб. 65 коп. пени.

Отказ в удовлетворении первоначального иска суд мотивировал отсутствием оснований для одностороннего изменения условий договора аренды. По встречному иску департамента суд указал, что право аренды у общества по договору аренды от 14.03.2005 N 27183 возникло с момента государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды (09.03.2010). Арендная плата была уплачена обществом с просрочкой, что является основанием для начисления договорной неустойки.

Департамент обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение в части отказа в удовлетворении иска отменить, вынести новое решение о взыскании задолженности по арендной плате и пени в заявленном истцом размере.

Апелляционная жалоба мотивирована указанием на ошибочность вывода суда о том, что право аренды земельного участка у общества возникло после государственной регистрации соглашения о передаче прав арендатора. Обязанность по передаче имущества считается исполненной с момента подписания акта приема-передачи, который подписан 08.09.2009. Прекращение прав аренды у предыдущего арендатора (управляющей компании) подтверждено решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2010 по делу N А53-1197/2010.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, указало, что основанное на договоре аренды право пользования земельным участком возникло у общества с момента регистрации данного права, а не с момента подписания акта-приема передачи имущественного права. Общество не имело возможности вступить во владение и пользование земельным участком для его целевого использования до регистрации права аренды.

Департамент не обеспечил явку в судебное заседание своего представителя, будучи уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя жалобы.

Представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Пояснил, что общество не оспаривает решение в части отказа в удовлетворении его первоначального иска и в части взыскания с общества неустойки.

В порядке пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность решения в части, в которой департаменту отказано в удовлетворении встречного иска.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154, от 05.11.2004 N 1828 между ООО "Донагроэнерго" и департаментом 14.03.2005 был заключен договор аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.03.2005, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании соглашения от 29.05.2007 между ООО "Донагроэнерго" и ООО "Управляющая компания "Александра", зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 06.06.2007, права и обязанности по договору аренды от 14.03.2003 N 27183 были переданы управляющей компании.

В рамках сводного исполнительного производства, возбужденного Межрайонным отделом по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, право аренды земельного участка, принадлежащее ООО "Управляющая компания "Александра", было продано с публичных торгов. Согласно протоколу о результатах торгов от 28.08.2009 победителем торгов признано ООО "Фрунзе Парк". Денежные средства за приобретенное на торгах имущественное право оплачены им в полном объеме, между организатором торгов и обществом подписан акт приема-передачи имущественного права от 08.09.2009. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.03.2010 внесена запись N 61-61-01/171/2005-226 о регистрации обременения земельного участка в виде аренды в пользу ООО "Фрунзе Парк".

По заявлению общества департаментом было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее сведения о новом арендаторе земельного участка и порядок расчета арендной платы с 01.01.2010. Проект дополнительного соглашения предусматривал внесение обществом арендных платежей с 08.09.2009.

Общество направило в адрес департамента протокол разногласий, в соответствии с которым предложил установить дату начала арендных платежей с 09.03.2010 - с даты государственной регистрации дополнительного соглашения. Письмом от 07.10.2010 N ИЗ-26290/6 департамент протокол разногласий отклонил.

Наличие спора между сторонами договора аренды об условиях дополнительного соглашения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

По встречному иску департамент просил взыскать с общества задолженность по арендной плате за землю за период с 08.09.2009 по 30.09.2010 в сумме 4 859 449 руб. 06 коп. и неустойку по договору за период с 21.03.2010 по 13.12.2010 в размере 455 986 руб. 52 коп.

Встречный иск мотивирован тем, что согласно протоколу о результатах торгов от 28.08.2009 общество признано победителем торгов, между организатором торгов и истцом подписан акт приема-передачи имущественного права от 08.09.2009. Департамент полагает, что с прежнего арендатора (управляющей компании) решением суда от 26.04.2010 по делу N А53-1197/10 взыскана арендная плата по 08.09.2009, после чего арендные отношения с ним были прекращены.

Общество обязано уплачивать арендную плату с 08.09.2009 - с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды является двухсторонней сделкой и должно соответствовать установленным требованиям к форме сделки.

Как правильно указал суд первой инстанции, замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, должна осуществляться с соблюдением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.

Согласно части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статей 389, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

Согласно протоколу о результатах публичных торгов от 28.08.2009, проведенных в рамках исполнительного производства по реализации права аренды земельного участка, принадлежащего ООО "Управляющая компания "Александра", оно было продано с публичных торгов. Победителем торгов признано ООО "Фрунзе Парк", денежные средства в счет оплаты имущественного права оплачены им в полном объеме, между организатором торгов и истцом подписан акт приема-передачи имущественного права от 08.09.2009.

Вместе с тем, запись о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена лишь 09.03.2010 (л.д. 26 том 1) ввиду имевшегося ареста, наложенного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2009 по делу А53-11196/2009, который был снят 01.02.2010 (л.д. 27-30 том 1).

Вывод суда о том, что ООО "Фрунзе Парк" в установленном законом порядке и соблюдением надлежащей формы а также требований к государственной регистрации договора приобрело права арендатора земельного участка площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса лишь с 09.03.2010, соответствует закону.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 6, 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать уплаты арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. Акт приема-передачи подтверждает юридический факт вступления лица во владение участком.

Из протокола о результатах торгов от 28.08.2009, проведенных ТУ ФАУГИ в РО в лице ФГУП "Государственное предприятие по реализации военного имущества", на торги было выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011. Акт приема-передачи от 08.09.2009 также свидетельствует, что ООО "Фрунзе Парк" от службы судебных приставов получило имущественное право - право аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественное право является самостоятельным объектом гражданских прав.

Доказательства реальной передачи ООО "Фрунзе Парк" земельного участка и вступление обществом в пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011 до 09.03.2010 департаментом не представлено.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

До регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011 правом аренды в пользу ООО "Фрунзе Парк", общество не имело возможности реально использовать данный земельный участок по его целевому назначению (строительство агротехнического комплекса), что подтверждается письмом МУ "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" от 17.12.2009 N 01-20/21316 в адрес ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" (чьим дочерним предприятием является ООО "Фрунзе Парк"). Данным письмом обществу отказано в разработке документации по планировке и проектированию на земельном участке площадью 368718 кв.м. до представления документов на пользование данным земельным участком (л.д.113-114 том 1).

Вывод суда первой инстанции о том, что обязанность ООО "Фрунзе Парк" по уплате арендной платы по договору аренды от 14.03.2005 N 27183 возникла с момента внесения в ЕГРП записи о регистрации обременения на земельный участок площадью 368718 кв.м. в виде права аренды общества, суд апелляционной инстанции находит правильным.

Довод ДИЗО г. Ростова-на-Дону о том, что арендные отношения с прежним арендатором (управляющей компанией) прекратились с момента подписания акта приема-передачи имущественного права от 08.09.2009, что подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2010 по делу N А53-1197/2010, суд апелляционной инстанции отклоняет, как необоснованный.

В рамках указанного дела департаментом было заявлено требование о взыскании с ООО "Управляющая компания "Александра" арендной платы по договору аренды от 14.03.2005 N 27183 за период с 21.06.2009 по 07.09.2009, суд не рассматривал вопрос об отсутствии оснований для взыскания с управляющей компании арендной платы за последующий период.

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По общему правилу обязательство прекращается надлежащим исполнением (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательства прекращения обязательства между ООО "Управляющая компания "Александра" и департаментом по договору аренды от 14.03.2005 N 27183 по основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы настоящего дела не представлены.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2010 по делу N А53-1197/2010, не имеют преюдициального значения, ООО "Фрунзе Парк" в рассмотрении указанного дела не участвовало.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который в силу подпункта 1.1 пункта 1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 февраля 2011 года по делу N А53-24066/2010 в обжалуемой части оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина