Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2011 г. N 15АП-3824/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-28059/2010

18 мая 2011 г.

15АП-3824/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Е.Н.

при участии:

от истца: Павлюк Г.Б., доверенность от 30.12.2010 г; директор Овдиенко О.В., паспорт, протокол от 30.04.2010 г.;

от ответчика: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом (почтовое уведомление N 43800),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25.02.2011 по делу N А32-28059/2010,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е

по иску общества с ограниченной ответственностью "Транзит-М"

к администрации муниципального образования город Краснодар

при участии третьего лица: Управления Росреестра по Краснодарскому краю

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Транзит-М" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация)

о признании права собственности на самовольные строения - производственный склад, литер А, общей площадью 861,9 кв.м., производственный склад, литер Б, общей площадью 320,5 кв.м. расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, проезд Мирный, 14/3;

о прекращении права собственности ООО "Транзит-М" на незавершенное строительством здание - производственное, литер Б, общей площадью 320,5 кв.м., незавершенное строительством здание с пристройкой - производственное, литер А, а, над/А, общей площадью 933,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, проезд Мирный, 14 (запись N 23-01.00-95.2002-401 от 14.11.2002 и запись N 23-01.00-95.2002-402 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (том 3, лист 63).

Исковые требования мотивированы тем, что приобретенные по договору купли-продажи не6завершенные строительством здания литер А, над/А и литер Б были реконструированы и завершены строительством, в результате чего их площадь изменилась. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обществу Департаментом архитектуры и градостроительства МО г.Краснодар отказано в связи с отсутствием разрешения на строительство. Ссылаясь на то, что указанные постройки на нарушают права и интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют предусмотренным законодательствам нормам и правилам, ООО "Транзит-М" обратилось с иском в суд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2011 требования общества удовлетворены. Суд посчитал возможным удовлетворить исковые требования истца о признании права собственности, поскольку истцом представлены доказательства, что возведение спорных строений не нарушает права и интересы третьих лиц, отсутствуют доказательства упрощенного порядка легализации самовольного строения. Указав, что в результате реконструкции принадлежащих истцу на праве собственности здания литера Б, общей площадью 320,5 кв.м. и здания с пристройкой, литера А, а, над/А, общей площадью 933,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, проезд Мирный, 14, созданы новые объекты недвижимости - производственный склад, литера А, общей площадью 861,9 кв.м. и производственный склад литера Б, общей площадью 320,5 кв.м., суд удовлетворил требование истца о прекращении права собственности на незавершенные строительством здание литера Б общей площадью 320,5 кв.м. и литера А, а, над/А.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила отменить его и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Земельный участок площадью 17602 кв.м. предоставлен истцу в аренду для эксплуатации складских зданий и сооружений литеры А, а, над/а, Б, статьей 222 ГК РФ не предусмотрена возможность признания права собственности на самовольные строения за лицом, обладающим правом аренды на участок.

Договором аренды запрещено возводить какие-либо здания и сооружения, не предусмотренные проектной документацией.

Судом не дана оценка, что истцом с момента приобретения прав на объекты незавершенного строительства до января 2010 года не предпринимались меры к легализации построек. Кроме того, исходя из технического паспорта, строения литера А, над/А были завершены строительством в 2007, литер Б - в 2005 году.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Транзит-М" с доводами жалобы не согласилось, указав, что истец, полагая, что зарегистрированное право собственности на приобретенные объекты капитального строительства дает ему право завершить строительство, не обратился за получением разрешения. О выданном разрешении на имя прежнего собственника закрытое акционерное общество "Краснодарский коммерческий центр", а также о его сроке действия, истцу ничего не было известно. В декабре 2009 года общество обращалось с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию складских помещений - литера А и Б., однако, в его выдаче Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г.Краснодар было отказано.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

Представители надлежаще уведомленных о судебном заседании заявителя жалобы и третьего лица в судебное заседании не явились. В отношении указанных лиц апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора купли-продажи от 05.11.2002 г., заключенного между ЗАО "Краснодарский коммерческий центр" (продавец) и истцом (покупатель), является собственником незавершенных строительством производственных объектов - здание, литера Б, общей площадью 320,5 кв.м., здание с пристройкой - производственное , литера А, а, над/А, общей площадью 933,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, проезд Мирный, 14. Государственная регистрация права собственности истца на указанные объекты произведена в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.11.2002.

02.02.2004 г. между истцом (арендатор) и администрацией г. Краснодара (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 4300011881 для эксплуатации складских зданий и сооружений общей площадью 17602 кв.м., расположенного по адресу: г.Краснодар, Прикубанский округ, проезд Мирный, 14, кадастровый номер 23:43:01 15 001:0428, сроком действия до 10.12.2013 г.

В ходе хозяйственной деятельности истец реконструировал и достроил литеры А и Б, в результате чего окочены строительством объекты - производственный склад литера А, общей площадью 861,9 кв.м. и производственный склад литера Б, общей площадью 320,5 кв.м.

Ссылаясь в обоснование на статью 222 ГК РФ, ООО "Транзит-М" обратилось с иском в суд о признании права собственности на склад литера А и склад литер Б. Кроме того, обществом заявлено требование о прекращении права собственности ООО "Транзит-М" на незавершенное строительством здание - производственное, литер "Б", общей площадью 320,5 кв.м., незавершенное строительством здание с пристройкой - производственное, литер "А, а, над/А", общей площадью 933,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, проезд Мирный, 14, поскольку указанные объекты прекратили существование вследствие создания новых объектов недвижимости.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды от 02.02.2004 г. N 4300011881 для эксплуатации складских зданий и сооружений литер А, а, над/А, Б, срок аренды установлен до 10.12.2013 г. При заключении договора аренды на земельном участке уже находились объекты, введенные в эксплуатацию (литер А1, Н, К), а также незавершенные строительством объекты, право собственности на которые было зарегистрировано за истцом, что позволяет сделать вывод о завершении истцом строительства объектов на земельном участке, предоставленном на законных основаниях.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ "реконструкция -изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения".

Как следует из пояснений истца, на момент приобретения в 2002 году литер А представлял собой помещение, состоящее из помещения N 1 склад площадью 131 кв.м., N 2 производственный цех площадью 697,3 кв.м.; N 3 кладовая площадью 7,5 кв.м.; N 4 кабинет площадью 7,5 кв.м., N 5 бытовка площадью 15,8 кв.м., кроме того, антресоль над помещением N 4 площадью 2 кв.м.

В дальнейшем литер А был реконструирован, все внутренние перегородки здания, а также надстройки второго этажа были демонтированы по требованию пожарной службы. В результате литер А стал складом общей площадью 861,9 кв.м., в которую входит помещение N 4 кабинет, площадью 7,5 кв.м. С наружной стороны по длине всего склада пристроено помещение литер А1, состоящее из кабинетов и подсобных, которое введено в эксплуатацию в установленном порядке (свидетельство о регистрации права серии 23-АА N 374176).

Литер Б - производственный цех, состоящий из двух помещений: N 1- производственное - площадью 252,9 кв.м., и N 2 -бытовая - площадью 33,6 кв.м., в настоящее время реконструирован и достроен. В результате литер Б стал складом площадью 320,5 кв.м., без каких - либо внутренних перегородок, так как перегородки бытового помещения были демонтированы. Данные обстоятельства подтверждаются техническими паспортами.

Из представленных в дело доказательств следует, что завершение строительства и реконструкция осуществлена истцом на основании эскизного проекта 2004 г., изготовленного организацией, имеющей специальную лицензию (ЗАО "Краснодаркурортпроект"). 20.09.2006 г. Главным архитектором г. Краснодара Головкиным И.А. утвержден план градостроительного участка.

В 2009 году ООО "Югстройпроект" разработан проект Системы пожарной сигнализации, оповещения людей о пожаре. Управление путями эвакуации при пожаре" 15-09-ПС и рабочий проект "Противопожарный водопровод".

В декабре 2009 года истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства г. Краснодара о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию складских помещений - 2-х единиц литера А и литера Б. В выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию отказано по причине отсутствия разрешения на строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В пункте 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как пояснил представитель истца в суде апелляционной инстанции, ООО "Транзит-М" не может предоставить разрешение на строительство, так как эти объекты были приобретены уже в стадии незавершенного строительства, и вся разрешительная документация выдавалась на прежнего собственника, который не передал документацию покупателю вместе с объектами, уже зарегистрированными в органах юстиции в установленном законом порядке.

Из представленного в дело акта экспертизы N 35 от 09.04.2010 г., выполненного Судебно-экспертной организацией "Информационно-правовое бюро "ЭКСПЕРТ", в отношении складских помещений литер А и Б, расположенных по адресу: г. Краснодар проезд Мирный, 14/3, следует, что объекты недвижимости производственный литер А и производственный склад литер Б, расположенные на территории производственной базы ООО "Транзит-М" по адресу: г. Краснодар проезд Мирный, 14/3, соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил. предъявляемым к зданиям и сооружениям складского назначении; при их строительстве и реконструкции соблюдены нормативные требования предъявляемые к электро- и пожарной безопасности; объекты соответствуют требованиям действующих санитарно-эпидемиологических норм и правил; строительные материалы, использованные при строительстве этих помещений. являются допустимыми к применению в строительстве; производственные здания соответствуют эскизному проекту "Складские помещения по пр. Мирному 14, в г. Краснодаре, литер А, Б, В, Г, выполненному ЗАО "Краснодаркурортпроект" в 2004 году (Заказчик ООО "Транзит-М", заказ 04-21); строительство указанных строений полностью завершено, объекты находятся в хорошем техническом состоянии, используются и могут быть использованы по своему функциональному назначению.

Исследование спорных объектов произведено также ГУП "Краевая техническая инвентаризация-краевое БТИ", в результате установлено, что литер А площадью 861,9 кв., литер Б.- 320, 5 кв.м. расположены в границах земельного участка по адресу: г.Краснодар, проезд Мирный 14/3.

Экспертное заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае N 13563/03-1 от 13.12.2010 г. подтверждает соответствие спорных объектов требованиям действующих санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Учитывая, что объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Транзит-М", не нарушают права и законные интересы третьих лиц, соответствуют строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологических нормам и правилам, суд первой инстанции правомерно признал за обществом право собственности на литер А площадью 861,9 кв.м., литер Б площадью 320,5 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, проезд Мирный 14/3.

Оснований для отмены судебного акта первой инстанции от 25.02.2011 г. по настоящему делу, у апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2011 по делу N А32-28059/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов