Вопрос: Организация осуществляет застройку жилого микрорайона. Земельные участки предоставляются администрацией в аренду на период строительства одного или группы многоквартирных домов. В 2006 г. организация начала их долевое строительство на основании договоров с гражданами и юридическими лицами. Однако регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства. Кроме того, в качестве причины отказа в регистрации было указано, что к заявлению на регистрацию договора не были приложены подлинные экземпляры проектной документации. Правомерны ли действия регистрирующего органа? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2007 г.)

Организация на протяжении нескольких лет осуществляет застройку жилого микрорайона на основании долгосрочного инвестиционного контракта с городской администрацией, согласно которому организация финансирует строительство за счет собственных, заемных и привлеченных средств. Земельные участки предоставляются администрацией в аренду на период строительства одного или группы многоквартирных домов.

В 2006 г. по мере оформления договоров аренды и получения разрешений на строительство очередных многоквартирных домов организация начала их долевое строительство на основании договоров с гражданами и юридическими лицами. Однако регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства, указав на то, что наличие долгосрочного инвестиционного контракта свидетельствует об инвестиционной деятельности, которая несовместима с долевым строительством. Кроме того, в качестве причины отказа в регистрации было указано, что к заявлению на регистрацию договора не были приложены подлинные экземпляры проектной документации.

Правомерны ли действия регистрирующего органа?

Согласно инвестиционному контракту организация является генеральным инвестором по застройке жилого микрорайона. После заключения договора аренды земельного участка для строительства организация приобретает статус застройщика. Действующее законодательство предоставляет застройщику право выбора способа финансирования строительства:

- путем привлечения инвестиций в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции от 18.12.2006);

- путем привлечения денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006).

Выбранный способ финансирования определяется договором, используемым при строительстве. При долевом строительстве, в частности, таким договором является договор участия в долевом строительстве, который заключается между застройщиком и гражданами и юридическими лицами.

Заключенный с администрацией инвестиционный контракт не содержит условия, ограничивающего право выбора организацией способа финансирования строительства.

Таким образом, ссылка регистрирующего органа на инвестиционный контракт в качестве аргумента при отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является неправомерной.

Также неправомерна причина отказа от регистрации в связи с отсутствием в составе представленных на регистрацию документов подлинных экземпляров проектной документации.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в соответствии с Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82. Состав документов, представляемых на государственную регистрацию, приведен в пунктах 8 и 9 Инструкции. Состав указанных документов установлен ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 18.12.2006). Подлинные экземпляры проектной документации в составе подлежащих представлению на государственную регистрацию документов не значатся. Представление иных документов, кроме перечисленных в ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ, не требуется.

В этой связи организация имеет право оспорить отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

С. Соколов,

директор аудиторской фирмы ООО "Информбюро"

1 мая 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2007 г.