Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2011 г. N 15АП-4164/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-37173/2010

20 мая 2011 г.

15АП-4164/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Малыхиной М.Н., судей О.Г. Авдониной, О.Г. Ломидзе, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.В. Сокиренко, при участии: от истца: Цветкова М.В. (удостоверение от 10.03.2011 г.. N 109483, поручение от 04.05.2011 г.. N 38-631-2010) от Администрации МО Крыловский район: Датченко А.А. (доверенность от 21.04.2011 г.. N 363/01-30-04), от ИП Слеткова Е.В.: Слетков Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2011 по делу N А32-37173/2010 по иску заместителя прокурора Краснодарского края к ответчику Администрации Муниципального образования Крыловский район, индивидуальному предпринимателю Слеткову Евгению Викторовичу о признании сделки недействительной, принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Муниципального образования Крыловский район (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Слеткову Евгению Викторовичу (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Администрацией и предпринимателем договора купли-продажи от 19.04.2010 г. N 4 муниципального имущества - помещений N 33, 33/1, 33/2, общей площадью 31,7 кв.м, с кадастровым номером 23:14:0301002:0:256/1, расположенных по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32; применении последствий недействительности указанной ничтожной сделки путем возврата Администрацией предпринимателю денежных средств в сумме, выплаченной предпринимателем в соответствии с приложением N 2 к указанному договору.

Исковые требования основаны на нормах Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что у предпринимателя не возникло право преимущественного выкупа спорного помещения в соответствии с указанным законом, поскольку в течение срока, дающего право на выкуп помещения, Слетков Е.В. арендовал помещение площадью 10 кв.м, увеличив площадь аренды лишь непосредственно перед вступлением в силу Федерального закона N 159-ФЗ, выкуплено же помещение большей площади.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2011 г.. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что предпринимателем соблюдены условия, установленные законом N 159-ФЗ для преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Суд первой инстанции указал, что помещения N 33, 33/1, 33/2 общей площадью 31,66 кв.м представляют собой единый объект, использование помещений несколькими лицами не возможно в связи с наличием одного входа, иные арендаторы отсутствовали, нарушение прав муниципального образования не доказано.

Заместитель прокурора Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация Муниципального образования Крыловский район просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения.

Представитель истца поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда отменить.

Представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в пояснениях на апелляционную жалобу, пояснил, что арендуемое помещение было единым, на момент предоставления в аренду не имело перегородок, вход в помещение один, самостоятельное использование иной части не представлялось возможным, фактически предприниматель уплачивал коммунальные расходы за все помещение.

Предприниматель поддержал доводы отзыва и позицию Администрации, просил решение суда оставить без изменения. Пояснил, что арендуемое помещение представляло собой кинопрожекторную бывшего кинотеатра, иных входов не имело, имелось лишь окно-отверстие для кинопроектора, с 2002 года использовал часть помещения, перегородок не имелось.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем и Администрацией Крыловского района с 2002 года существовали арендные правоотношения по поводу владения и пользования помещением, расположенным по адресу Краснодарский край, Крыловская станица, ул. Орджоникидзе, 32 общей площадью 10 кв.м, предоставленным для целей организации салона компьютерных игр (позже для целей обучения детей компьютерной грамоте). Так, представлен договор аренды от 08.10.2002г. N 22а, дополнительные соглашения к нему от 08.04.2003г. N 4 (о продлении срока до 31.12.2003г. и увеличении размера арендной платы), от 06.01.2004г. N 14 (о продлении срока до 31.12.2004г.), от 12.01.2005г. N 1 (о продлении срока до 31.12.2005г.), от 08.08.2006 г.. N 2 (о продлении срока до 31.12.2006 г..).

19.03.2007 г.. между администрацией и предпринимателем заключен краткосрочный договор аренды N 82а в отношении того же объекта.

Согласно дополнительному соглашению от 10.06.2008 г.. N 1 к указанному договору стороны увеличили общую площадь сдаваемого в аренду помещения до 30,2 кв.м и продлили срок действия договора до 31.12.2008 г..

В период между действием дополнительных соглашений правоотношения сторон определялись правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

19.04.2010 г. между Администрацией и предпринимателем на основании распоряжения администрации МО Крыловский район от 09.04.2010 г.. N 339-р, которым предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещений N 33, 33/1, 33/2 общей площадью 31,7 кв.м, заключен договор купли-продажи N 4.

Согласно указанному договору продавец передал в собственность покупателя имущество: помещения N 33, 33/1, 33/2, общей площадью 31,7 кв.м, кадастровый номер 23:14:0301002:0:256/1, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Крыловская, ул. Орджоникидзе, 32.

Заместитель прокурора Краснодарского края, полагая, что у предпринимателя не возникло преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, обратился в суд с настоящим иском. Указал, что оспариваемый договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, в силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 г.. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Закон N 159-ФЗ вступил в силу с 05.08.2008 г.. Следовательно, для констатации права на выкуп арендуемых помещений необходимо установить наличие арендных правоотношений сторон как минимум в период с 05.08.2006 г.. Материалами дела подтверждено, что предприниматель использовал помещение по адресу Краснодарский край, Крыловская станица, ул. Орджоникидзе, 32 с указанного периода времени на праве аренды.

На основе анализа представленной в дело технической документации и справки предприятия технической инвентаризации, с учетом пояснений предпринимателя и администрации, суд установил, что помещения площадью 10 кв.м как самостоятельного объекта недвижимости (отдельной комнаты) не существовало. Арендатор использовал часть помещения, площадь которого составляла 30,2 кв.м. Указанное помещение было единым (ранее являлось кинопрожекторной бывшего кинотеатра), имело (и имеет в настоящее время) единственный вход. Обособление арендуемой площади в размере 10 кв.м путем обустройства перегородок по пояснению представителей предпринимателя и администрации на момент начала использования помещения не производилось. В соответствующих приложениях к договорам ограничительная линия прочерчивалась сторонами условно. По данным Справки N 01-03 от 11.01.2010 г. и Технического заключения N 11-01 от 18.02.2011 г.. филиала ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" с 1994 года помещение N 33 имело площадь 30,2 кв.м (в результате уточнения замеров 31,66 кв.м) было единым. Гипсокартонные перегородки установлены предпринимателем в 2009-2010 г.. Перепланировка не затронула внутренние несущие стены либо перегородки, не повлияла на несущую способность здания в целом, ввиду чего разрешения не требовала.

Истцом не представлены доказательства в опровержение доводов о том, что неиспользуемая часть помещения не имела самостоятельное значение, не существовала как объект права, не имела отдельный вход, не была доступна к эксплуатации, в том числе для целей аренды иным лицам. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предметом аренды, по сути, являлось помещение в целом с согласованием объема и вида использования (передача имущества в пользование с установление вида и объема пользования), что не противоречило требованиям действующего законодательства (ст. 606 ГК РФ). Некорректная формулировка договора не исключает возможности его толкования в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом направленности воли сторон.

Так, пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-Федерального закона не ставит наличие преимущественного права в зависимость от того, находилось ли помещение во временном владении и пользовании либо только во временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства.

Соответственно предприниматель правомерно реализовал принадлежащее ему в силу закона преимущественное право выкупа спорного помещения в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Доводов об отсутствии иных условий для реализации названного права прокуратура не заявляла, в материалы дела соответствующие доказательства не представлены.

При изложенных обстоятельствах судом не установлено наличие заявленного основания ничтожности сделки.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2011 по делу N А32-37173/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе