Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2011 г. N 15АП-3842/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-24352/2010

23 мая 2011 г.

15АП-3842/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гончаровой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Мамчича Андрея Ивановича, Кондратенко Сергея Николаевича, Лопатина Анатолия Владимировича, Готишана Константина Георгиевича, Зуб Елены Николаевны, обществ с ограниченной ответственностью "Трейд", "ЛАВ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2011 по делу N А32-24352/2010 (судья Шевченко А.Е.)

по иску индивидуальных предпринимателей Мамчича Андрея Ивановича, Кондратенко Сергея Николаевича, Лопатина Анатолия Владимировича, Готишана Константина Георгиевича, Зуб Елены Николаевны, обществ с ограниченной ответственностью "Трейд", "ЛАВ" к Администрации Октябрьского сельского поселения Красноармейского района, закрытому акционерному обществу "Тандер"

о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке,

при участии:

от истцов: представитель Пономаренко К.О. (доверенности - т. 5 л.д. 73-79), ИП Готишан Константин Георгиевич, директор ООО "Трейд" и ИП Мамчич Андрей Иванович; от ответчиков: представитель ЗАО "Тандер" Лаукарт А.Н. (доверенность N 2-4/201 от 23.07.2010), представитель Администрации Октябрьского сельского поселения Красноармейского района не явился, извещен (уведомление N 34400237498873),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели Мамчич Андрей Иванович, Кондратенко Сергей Николаевич, Лопатин Анатолий Владимирович, Готишан Константин Георгиевич, Зуб Елена Николаевна, общества с ограниченной ответственностью "Трейд", "ЛАВ" обратились в арбитражный суд с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества по сделке купли-продажи недвижимого имущества - здания торгово-бытового комплекса, литер А, а1, общей площадью 2156,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноармейский район, пос. Октябрьский, ул. Мира, 3, заключенной между Администрацией Октябрьского сельского поселения Красноармейского района(далее администрация) и закрытым акционерным обществом "Тандер" (далее общество) по результатам торгов в форме аукциона от 15.09.2009, в части помещений, арендуемых истцами:

- на ИП Мамчич А.И. в части арендуемых помещений - литер А, часть помещения N 33, площадью 72,6 кв.м, N 34, площадью 83,2 кв.м, N 35, площадью 10 кв.м, N 37, площадью 11,7 кв.м, итого общей площадью 177,5 кв.м, по цене 1 357 520 рублей;

- на ООО "Трейд" в части арендуемых помещений - литер А, часть помещения N 33, площадью 30 кв.м, по цене 229 440 рублей;

- на ИП Готишан К.Г. в части арендуемых помещений - литер А, помещения N 6 площадью 7,1 кв.м, N 7 площадью 11,5 кв.м, N 8 площадью 5,3 кв., N 9 площадью 16,9 кв.м, N 10 площадью 35,4 кв.м, N 13 площадью 15,7 кв.м, N 14 площадью 1,71 кв.м, N 15 площадью 1,71 кв.м, итого общей площадью 95,32 кв.м, по цене 729 007 рублей;

- на ИП Лопатина А.В. в части арендуемых помещений - литер А, часть помещения N 28 общей площадью 30 кв.м, по цене 229 440 кв.м;

- на ИП Кондратенко С.Н. в части арендуемых помещений - литер А, помещения N 21 площадью 6,8 кв.м, N 22 площадью 58,8 кв.м, N 23 площадью 14,8 кв.м, N 24 площадью 6,4 кв.м, N 25 площадью 17,8 кв.м, N 26 площадью 17,7 кв.м, итого общей площадью 122,3 кв.м, по цене 935 350 рублей;

- на ИП Зуб Е.Н. в части арендуемых помещений - литер А, помещение N 3 площадью 32,2 кв.м, по цене 246 266 рублей, ссылаясь на нарушение их преимущественного права как субъектов малого предпринимательства на выкуп арендуемых помещений.

Решением суда от 17.02.2011 в иске отказано. Суд пришел к выводу, что истцы просят перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи здания торгово-бытового комплекса в части арендуемых помещений, определяя выкупную стоимость указанных помещений без учета стоимости доли в праве на земельный участок, на котором расположено здание торгово-бытового комплекса, а также ими не представлено доказательств, что арендуемые ими помещения (части помещений) в здании спорного торгово-бытового комплекса сформированы как обособленные объекты прав. Иск заявлен с пропуском срока исковой давности.

Истцы обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просят судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Отказав в ходатайстве об отложении судебного разбирательства, суд лишил истцов возможности изменить заявленные требования, представить доказательства. Истцы не пропустили срок на обращение в суд, поскольку ранее обращались с требованиями устранить допущенные нарушения и предоставить преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по делам N А32-37844/2009, N А32-17796/2010, поэтому течение срока исковой давности было прервано. Выводы суда о том, что истцы не желают переводить права и обязанности в отношении соответствующего земельного участка не соответствуют действительности. Срок действия договоров аренды истец, администрация отказывается их продлевать и препятствует постановке на кадастровый учет помещений в виде обособленных объектов недвижимости. Суд отказал в назначении экспертизы, нарушив права истцов. Просят перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи здания торгово-бытового комплекса на истцов соответственно в части арендуемых помещений.

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Тандер" просит решение оставить без изменения, указывает, что оно принято без нарушений норм процессуального права, ссылка на перерыв течения срока исковой давности не обоснована.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Дело рассмотрено в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.07.2009 совет поселения принял решения N 48.1 о приватизации торгово-бытового комплекса общей площадью 2156,6 кв. м (кадастровый номер 23-23-24/023/2009-015) с земельным участком площадью 4017 кв. м (кадастровый номер 23:13:0701026:4), находящегося по адресу: Краснодарский край, пос. Октябрьский, ул. Мира, 3 (пункт 1.1). Согласно пункту 2.1 решения здание торгово-бытового комплекса и земельный участок подлежали приватизации на аукционе, открытом по составу участников и по форме подачи предложений по цене.

Здание торгово-бытового комплекса и земельный участок под ним находятся в собственности муниципального образования Октябрьское сельское поселение

В районной газете "Голос правды" 15.08.2009 опубликовано извещение о проведении торгов в форме аукциона.

На основании предостережения прокурора Красноармейского района советом поселения принято решение от 28.08.2009 N 50, согласно которому предоставлено преимущественное право субъектам малого и среднего предпринимательства на приобретение торгово-бытового комплекса по цене, равной его рыночной стоимости (пункт 2.4). Торгово-бытовой комплекс с земельным участком продается в рассрочку для представителей малого и среднего предпринимательства. Стоимость, за вычетом внесенного задатка, сложившаяся по результатам аукциона, должна поступать от победителя торгов равными платежами, с учетом ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации объявления о продаже, в указанные сроки: 1-й платеж до 1 ноября 2009 года; 2-й платеж до 1 февраля 2010; 3-й платеж до 1 февраля 2011 года.

Предприниматели обратились к главе администрации Октябрьского сельского поселения Красноармейского района с заявлениями о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых ими помещений в торгово-бытовом комплексе.

Администрация направила каждому предпринимателю письмо с предложением принять участие в аукционе по приобретению здания торгово-бытового комплекса и земельного участка под ним.

Победителем состоявшегося 15.09.2009 аукциона по продаже спорного объекта признано общество.

16.09.2009 администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи здания торгово-бытового комплекса и земельного участка под ним.

Полагая нарушенным свое преимущественное право, истцы обратились в арбитражный суд.

Согласно статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного и муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или проекта) договора купли- продажи арендуемого имущества

В силу статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной нормой пределах принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обстоятельства принятия оспариваемых ненормативных правовых актов, а также последующие действия администрации свидетельствуют о том, что допущенные заинтересованными лицами нарушения не позволили предпринимателям в полной мере реализовать предусмотренное законом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В то же время необходимые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

В силу статьи 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом, ничтожны.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 информационного письма от 05.11.2009 N 134, продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 названного закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

При этом судом правомерно принято во внимание, что на аукцион выставлялось здание торгового центра с земельным участком, в то время как предметом аренды по договорам аренды, заключенным с истцами, являлись в то же время необособленные части помещений.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, истцами не представлено доказательств возможности формирования испрашиваемых помещений как самостоятельных объектов права.

Учитывая, что доказательств, позволяющих индивидуализировать объекты аренды и соотнести его с объектом купли-продажи (здание и земельный участок), истцами не представлено, вывод об идентичности данных объектов сделать невозможно, в силу чего права покупателя по спорному договору купли-продажи на истцов переведены быть не могут.

Вывод суда о пропуске истцами срока исковой давности также является правильным. Доводы апелляционной жалобы о перерыве его течения не соответствуют нормам права, поскольку заявление одного иска не прерывает течение срока исковой давности по другому (не тождественному) иску в силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы по сути сводятся к изменению исковых требований, что в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде апелляционной инстанции не может быть принято.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2011 по делу N А32-24352/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов