Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2011 г. N 15АП-5142/11

город Ростов-на-Дону

дело N А01-1972/2009

27 мая 2011 г.

15АП-5142/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Тетерин Е.Г., доверенность от 11.01.2011 N 01;

от ответчика: Леваев С.Л., доверенность от 26.02.2009 N в реестре 1-203, Пономарев Г.И., доверенность в порядке передоверия от 20.08.2009 N в реестре 4728;

от третьего лица: представителя не направило, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования "Тульское городское поселение"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.03.2011 по делу N А01-1972/2009 (судья Афашагов М.А.)

по иску Администрации муниципального образования "Тульское городское поселение"

к ответчику индивидуальному предпринимателю Колоян Синаме Бариковне

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея

о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате

установил:

Администрация муниципального образования "Тульское городское поселение" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ответчику индивидуальному предпринимателю Колоян Синаме Бариковне (далее - предприниматель) с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 28.05.2007 г.. и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 353 785, 44 рубля с учетом неустойки - уточненные требования, л.д. 69 том 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея - далее Управление Росреестра.

Исковые требования мотивированы указанием на ненадлежащее исполнение предпринимателем своих обязанностей по договору, неуплату арендной платы, неосуществление ежеквартальных сверок по арендной плате, осуществление перепланировки и ремонтных работ в здании без согласования с собственником недвижимого имущества. Истец также указывает на передачу в нарушение условий договора прав и обязанностей по договору аренды от 28.05.2007 N 1 третьим лицам, путем выдачи доверенностей гр. Меретукову З.Н. и Леваеву С.Л. Истец также указывает на то, что ответчик препятствует экономической деятельности предпринимателей, установивших торговые павильоны в непосредственной близости от арендуемого здания. Истец поясняет, что при заключении договора действовали другие нормы права, администрация не могла предвидеть изменений законодательства, порядок использования земельного участка, установленный судами, нарушает баланс экономических интересов, дальнейшее исполнение договора аренды препятствует исполнению требований Федерального закона N 271-ФЗ от 30.12.2006 г. "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", а именно организации розничного рынка на территории, занятой зданием мясного павильона и земельном участке, необходимым для использования этого объекта недвижимости.

В последующем истец отказался от иска в части взыскания денежных средств, указав на погашение задолженности ответчиком - л.д.76.

Решением арбитражного суда от 23 марта 2011 года в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды отказано. Принят отказ администрации от иска в части взыскания с предпринимателя задолженности по арендной плате и неустойки, производство по делу в соответствующей части прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в иске о расторжении договора, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора отменить, принять по делу новый судебный акт. Согласно доводам жалобы ответчик не исполнил требования о погашении задолженности по арендной плате в разумный срок, поскольку иск подан 11 ноября 2009 г.., задолженность погашена ответчиком 14 марта 2011 года. Также указывает на то, что ответчику неоднократно направлялись претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Администрация полагает, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения договора аренды, предусмотренные положениями ст. 619 ГК РФ. Также указывает на то, что арбитражным судом оставлены без внимания доводы о наличии оснований для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции на вопрос суда: имеются ли возражения по проверке только части судебного акта, в соответствии с доводами апелляционной жалобы, представители сторон возражений не высказали, о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что арендная плата уплачена, однако требование не исполнено в разумные сроки, имеются и иные основания для расторжения договора аренды, ответчик без согласования с истцом обустроил в арендованном здании холодильную камеру, осуществил перенаем посредством выдачи доверенностей, препятствует деятельности иных предпринимателей на земельном участке.

Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать, пояснил суду, что между сторонами существовал спор о ставках арендных платежей, требования были заявлены в завышенном размере, ответчик всегда своевременно уплачивал арендную плату в размере, предусмотренном договором, ответчик понимает, что не вправе распоряжаться земельным участком, перенаем ответчиком не осуществлялся.

Управление Росреестра просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

Принимая во внимание, что судебный акт обжалован в части, участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 28.05.2007 N 1, согласно которому предприниматель является арендатором здания магазина (мясного павильона), расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, п.Тульский, ул. Ленина, 40а, - л.д.7-10. Договор аренды заключен сроком на 49 лет, зарегистрирован в установленном порядке.

Собственником здания магазина является муниципальное образование "Тульское городское поселение" (свидетельство о государственной регистрации права серия 01-АА N 202864 от 29.01.2009 - т. 1 л.д. 31).

В договоре указана площадь здания магазина 67,7 кв.м. В то же время, в свидетельстве, выданном 29 января 2009 г.. указана площадь магазина 111,4 кв.м.

Данное расхождение объясняется в судебных актах по делу N А01-250/2009. Постановлением Пятнадцатого арбитражного суда по указанному делу (резолютивная часть объявлена 09 марта 2010 г..) внесены изменения в договор аренды N 1 от 28 мая 2007 г.., заключенный между предпринимателем и администрацией, по всему тексту договора слова "67,7 кв.м" заменены на "111,4 кв.м" - л.д.131 том1.

Администрация требует расторжения указанного договора, с указанием на неисправность предпринимателя как арендатора, ненадлежащее исполнение обязанности по уплате арендной платы, осуществление перепланировки и ремонта без согласования с собственником, осуществление перенайма.

В материалы дела представлены письмо от 04 февраля 2009 г.. N 115, в которой администрация требует от предпринимателя незамедлительно прекратить ремонтные работы с указанием на расторжение договора в случае неисполнения требования, письмо от 18 февраля 2009 г.. N 241, в котором указано на нарушение предпринимателем договора в части сверки и своевременности внесения арендных платежей, самовольное осуществление предпринимателем ремонтных работ, претензия от 26 февраля 2008 г.. N 288, в которой указано на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате за 2007 г.. в сумме 63 063 руб., претензия от 14 августа 2009 г.. N 1169, в которой указано на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате в сумме 82 591,60 рублей, неустойки в сумме 40 899,23 рубля - л.д.11, 27, 28, 57, 59, 61 том1. Претензия от 14 августа 2009 г.. вручена предпринимателю 19 августа 2009 г.. - л.д.30.

К материалам дела также приобщено требование от 20 января 2011 года N 47 о досрочном расторжении договора, в котором указано на систематическое нарушение предпринимателем условий договора аренды, указано на наличие задолженности в сумме 353 785,4 руб. Также указано на перепланировку и переоборудование помещения без решения собственника и строительство на рынке гражданином Леваевым С.Л. без разрешительной документации ограды и навесов для торговых лотков, осуществление перенайма, с приложенным проектом соглашения о расторжении договора и квитанцией о направлении требования и проекта соглашения предпринимателю - л.д.58-59 том 2.

Предложение о расторжении договора направлено ответчику после обращения в суд. Однако, принимая во внимание тот факт, что рассмотрение дела дважды приостанавливалось, в претензиях указано на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора, ответчик после принятия иска судом и направления ему требования располагал достаточным временем для принятия решения о расторжении договора или уплаты арендной платы, уплатил арендную плату, апелляционный суд приходит к выводу, что оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка разрешения спора будет носить формальный характер, не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Суд первой инстанции верно отклонил доводы администрации о наличии оснований для расторжения договора.

На момент принятия судом решения по делу задолженность по арендной плате отсутствовала, что истцом не отрицается, подтверждается представленными в материалы дела копиями квитанций - л.д.89,81 том 2.

Как верно указал суд первой инстанции, при таких обстоятельствах отсутствуют нарушение права истца фактом неуплаты арендной платы ответчиком, тогда как согласно ст. 4 АПК РФ судебная защита предоставляется лицу, чьи права нарушены либо оспариваются.

Заявитель жалобы полагает, что судом неверно применена правовая позиция, получившая отражение в п.8 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Данный довод апелляционным судом отклоняется.

В договоре аренды арендная плата согласована в размере 9 009 рублей. Как следует из представленных истцом расчетов задолженности ответчика по арендной плате, квитанций, платежи в уплату арендной платы ответчиком осуществлялись, - л.д.12, 86-92, 116,117 том1, л.д. 6,7 том2. При этом между сторонами существовал спор о размере арендной платы, подлежащей уплате в результате перерасчета платы по новым ставкам. Сопоставление расчета, приложенного к претензии (л.д.12 том 1) и расчета, впоследствии представленного суду (л.д.6,7 том 2), показывает, что сумма ежемесячной платы истцом корректировалась: согласно претензии с марта 2009 г.. ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере 28 434 рубля, согласно последующим уточнениям - 18 018 рублей. Изменена и сумма, подлежащая уплате до марта 2009 г.. В ситуации, когда между сторонами существует спор о размере арендной платы, подлежащей уплате в результате перерасчета и при этом арендодатель не может четко определить размер арендной платы в претензии, арендатору, погасившему задолженность по арендной плате и неустойке при рассмотрении дела судом (л.д.3, 76, 80, 81 том2), не может быть адресован упрек в том, что нарушение не исправлено в разумный срок.

Что касается ремонта и перепланировки - осуществление ответчиком перепланировки истцом не доказано, осуществление же ремонта является не только правом, но и обязанностью арендатора - п.2.3.1 договора. Довод о несогласованном с истцом обустройстве холодильника судом не принимается, поскольку здание предоставлено ответчику в аренду для эксплуатации как мясной павильон.

Довод о совершении ответчиком перенайма материалами дела не подтвержден, выдача доверенности являет собой реализацию права лица действовать посредством привлечения представителя, что не означает перенайма, поскольку права и обязанности по договору аренды остаются на прежнем арендаторе.

Аргумент истца о том, что арбитражным судом оставлены без внимания доводы о наличии оснований для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, апелляционным судом отклоняется. В иске существенное изменение обстоятельств заявлено не было, ходатайства с четко выраженной волей стороны на изменение основания заявлено не было, из решения суда не следует, что данное новое основание было принято судом.

Что касается довода о препятствиях, чинимых ответчиком иным предпринимателям: материалы дела не подтверждают наличие у предпринимателя прав на заключение договоров аренды торгового места с иными предпринимателями и предъявления к ним каких-либо требований относительно земельного участка.

Наличие статуса арендатора объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, согласно пунктам 1, 2 статьи 652 Гражданского кодекса РФ обеспечивает предпринимателю как арендатору объекта недвижимости (здания магазина) в силу закона права законного владельца только тем земельным участком, который занят таким объектом и необходим для его использования самому предпринимателю в соответствии с его назначением. Данные нормы никоим образом не позволяют предпринимателю распоряжаться земельным участком публичной собственности. Однако указанные действия предпринимателя, даже если они и были совершены, не могут быть оценены в рамках оценки взаимодействия сторон по договору аренды здания магазина, так как выходят за пределы соответствующего правоотношения, поэтому соответствующий аргумент не может быть положен в основу расторжения договора аренды.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в обжалованной части.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23 марта 2011 г.. по делу N А01-1972/2009 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина