Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2010 г. N 11АП-1241/10

04 мая 2010 г.

Дело N А55-22713/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя - Шамилина Е.Ю., доверенность N 10679 от 25 декабря 2009 года,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Зарифов И.Р., доверенность N 12-5239 от 25 декабря 2009 года,

от третьего лица - Исайкина А.А., паспорт 36 04 704440,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2009 года по делу N А55-22713/2009 (судья Щетинина М.Н.)

по заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третье лицо - Исайкина Анна Александровна, г. Самара,

о признании незаконным решения об отказе в регистрации договора мены объектов недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - УФРС по Самарской области) от 04.08.2009 г. N 01/157/2009-744 об отказе в государственной регистрации договора мены объектов недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Л. Толстого 83-12, и квартиры по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Ташкентский пер. 43-159; об обязании зарегистрировать договор мены указанных объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что правомерным является вывод регистрирующего органа о том, что на регистрацию не были представлены документы, необходимые для ее проведения, заключение договора мены предполагает равноценность обмениваемых сторонами вещей, в данном случае равноценность обмениваемых жилых помещений.

Согласно пункту 1 договора мены от 23.06.2009 г. жилые помещения признаны равноценными.

При этом, заявителями на государственную регистрацию было представлено заключение оценщика только в отношении квартиры, принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию городского округа Самара.

Соответствующее заключение оценщика в отношении квартиры, принадлежащей гражданке Исайкиной А.А., на государственную регистрацию представлено не было.

Таким образом, из представленных на государственную регистрацию документов не представляется возможным определение условия о равноценности обмениваемых помещений.

Не согласившись с выводами суда, Департамент управления имуществом городского округа Самара подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что системное толкование ст. 32 ЖК РФ свидетельствует о том, что требование к собственникам помещений в аварийном доме о его сносе и реконструкции возможно только в том случае, если органом, принявшим решение об аварийности дома, одновременно принято решение о его сносе либо реконструкции; решение уполномоченного органа о сносе либо реконструкции данного дома не принималось.

Земельный участок, на котором располагается дом по адресу: г. Самара, ул. Льва Толстого, д. 83, не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет и не оформлен в собственность проживающих в указанном доме граждан, в связи с чем его изъятие невозможно, поскольку законодательством предусмотрено совершение сделок исключительно с индивидуализированными земельными участками.

Арбитражным судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что п. 8 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность обмена аварийного жилого помещения на другое жилое помещение из муниципального жилищного фонда при согласии собственника ветхого жилья.

Между муниципальным образованием городским округом Самара - собственником муниципального жилищного фонда в лице Департамента и гражданкой Исайкиной А.А заключен гражданско-правовой договор мены жилых помещений, что допускается гражданским и жилищным законодательством. Отношения, возникшие по договору мены, основаны на свободе договора, предусмотренной ст. 421 ГК РФ.

Какова бы ни была разница в стоимости обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными, поскольку стороны договора мены пришли к соглашению об этом.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Требования о проведении оценки рыночной стоимости имущества, находящегося в частной собственности, федеральное законодательство не содержит.

В судебном заседании представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара и Исайкина А.А. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель УФРС по Самарской области считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

23.06.2009 г. Департамент управления имуществом городского округа Самара и гражданка Исайкина А.А. обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о регистрации договора мены объектов недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Льва Толстого, д. 83, кв. 12, и квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Ташкентский переулок, д.43, кв. 159 (л.д.84-85).

04.08.2009 г. сообщением N 01/157/2009-744 в государственной регистрации договора мены заявителям было отказано (л.д. 9-10).

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании указанного решения об отказе в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 закона Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор мены жилых помещений от 23.06.2009 г., согласно которому муниципальное образование - городской округ Самара меняет принадлежащую ему на праве собственности, квартиру по адресу: г.Самара, Ташкентский переулок, д.43, кв.159, на принадлежащую на праве собственности Исайкиной А.А. квартиру, расположенную по адресу: г.Самара, ул.Льва Толстого, д.83, кв.12, составленный и подписанный во исполнение постановления главы городского округа Самары от 20.12.2007 г. N 1175 "О предоставлении гражданке Исайкиной Анне Александровне жилого помещения (квартиры) на условиях договора мены", которое, в свою очередь, вынесено на основании постановления Самарской Городской Думы от 24.04.2003 г. N 232 "Об утверждении целевой программы городского округа Самара "переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Самара" на 2003-2010 годы".

Предметом данного договора является передача объектов недвижимого имущества из муниципальной собственности в собственность граждан в обмен на принадлежащие им жилые помещения в связи с переселением из ветхого жилищного фонда.

Согласно ст. 17 Закона о регистрации основанием для регистрации являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На момент совершения договора мены жилых помещений от 23.06.2009 г. действовали положения, закрепленные в ст.32 ЖК РФ, в соответствии с которыми установлен механизм предоставления гражданам новых жилых помещений в случае признания их прежних объектов жилого фонда аварийными или ветхими.

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

При этом в соответствии с частями 2-3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как верно было отмечено Арбитражным судом Самарской области, на государственную регистрацию в рамках соблюдения данного механизма не были представлены следующие документы.

Во-первых, решение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Льва Толстого, д.83. кв.12, которое должно было быть принято администрацией г.о.Самара.

Во-вторых, не был представлен документ, содержащий сведения об оценке квартиры гражданки А.А.Исайкиной, в связи с чем, не представляется возможным установить соблюдение требований п.8 ст.32 ЖК РФ.

Исходя из смысла п.47 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, при признании многоквартирного дома аварийным одновременно с этим принимается решение о его сносе либо реконструкции.

Учитывая, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: г.Самара, ул.Л.Толстого, д.83 признан аварийным и подлежащим реконструкции, что подтверждается представленным Департаментом управления имуществом городского округа Самара заключением комиссии N 99 от 26.07.2009 г., назначенной постановлением главы г.о. Самара от 18.02.2008 г. N 107, от 24.09.2008 г. N 791, от 15.04.2009 г. N 330, от 21.07.2009 г. N 680, в обязательном порядке органом местного самоуправления должно было быть принято решение о его сносе либо реконструкции.

Поэтому как правильно было отмечено арбитражным судом, требование регистрирующего органа о предоставлении решения об изъятии жилого помещения и его последующей регистрации, является законным и обоснованным.

Довод подателя жалобы о том, что п.8 ст.32 ЖК РФ, по мнению заявителя, предусматривает возможность обмена аварийного жилого помещения на другое жилое помещение из муниципального жилищного фонда при согласии собственника ветхого жилья, в связи с чем, не требуется принятие решения об изъятии соответствующего жилого помещения, является несостоятельным в связи со следующим.

Исходя из смысла ст.32 ЖК РФ, которая называется: "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" заключение договора мены не исключает соблюдения обязательной процедуры изъятия жилого помещения. Более того, п.8 названной статьи говорит о возможности предоставления гражданину нового жилого помещения взамен изымаемого.

Ссылка подателя жалобы на то, что проведение оценки жилого помещения, принадлежащего гражданину, не требуется, при этом какова бы ни была разница между обмениваемыми жилыми помещениями, они признаются равноценными, поскольку стороны договора мены пришли к соглашению об этом, является неосновательной в связи со следующим.

В соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

В этой связи, проведение оценки квартиры гражданина необходимо для определения действительной стоимости такого жилья в целях соблюдения требований ст.32 ЖК РФ, касающихся соотношения с выкупной ценой изымаемого жилого помещения, следовательно, является также обязательным.

Необходимо также отметить, что возможность заключения договора мены в анализируемой ситуации - это не отношения, основанные на свободе договора, которые предполагают равенство сторон такой сделки, а отношения, основанные на обязанности органов, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение.

Аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 02.04.2003 г. N 148пв-02.

В соответствии с пунктом статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Таким образом, заключение договора мены предполагает равноценность обмениваемых сторонами вещей, в данном случае равноценность обмениваемых жилых помещений.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Согласно пункту 1 договора мены от 23.06.2009 г. жилые помещения признаны равноценными.

При этом, заявителями на государственную регистрацию было представлено заключение оценщика только в отношении квартиры, принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию городского округа Самара.

Соответствующее заключение оценщика в отношении квартиры, принадлежащей гражданке Исайкиной А.А., на государственную регистрацию представлено не было.

Таким образом, из представленных на государственную регистрацию документов не представляется возможным определение условия о равноценности обмениваемых помещений.

С учетом этого суд пришел к правильному выводу о том, что правомерным является требование регистрирующего органа о предоставлении документов, подтверждающих сведения об оценке квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Самара, Самарский район, ул. Льва Толстого, д. 83, кв. 12.

Суд правильно указал в решении, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора мены является законным и обоснованным, а заявленные требования не подлежат удовлетворению, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Департаментом управления имуществом городского округа Самара в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2009 года по делу N А55-22713/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик