О праве арендодателя расторгнуть договор (И. Уточкина, "Практический бухгалтерский учет", N 5, май 2007 г.)

О праве арендодателя расторгнуть договор

В договоре можно прописать право арендодателя на отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке при нарушении арендатором того или иного условия договора.

Знакома ли вам ситуация: ни с того ни с сего собственник арендуемого вами офиса заявляет, что ваш договор расторгнут? Деньги за аренду, так и быть, он вернет. Однако расторжение договора и связанные с ним неудобства - поиск нового помещения, переезды, уведомления и т.д. - могут стоить гораздо дороже предполагаемых расходов на аренду.

И вообще, по какому праву арендодатель расторгает этот договор без вашего согласия? Имеет ли арендодатель право делать это произвольно? Каковы возможные основания такого расторжения?

Эти и другие вопросы будут рассмотрены в предлагаемой статье. Полагаем, что анализ законодательства и соответствующей арбитражной практики пригодится как арендаторам, так и арендодателям.

Общие правила: ГК и договор

Одностороннего отказа от исполнения обязательства не допускается, не считая случаев, предусмотренных законом. Это общее правило, установленное статьей 310 Гражданского кодекса РФ.

Расторжение договора аренды может быть инициировано арендодателем по основаниям, указанным как в ГК РФ, так и в самом договоре.

По требованию одной из сторон и по решению суда договор может быть изменен или расторгнут (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендодателя возможно, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не проводит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием расторжения договора в судебном порядке может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Более того, в договоре можно прописать право арендодателя на отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке при нарушении арендатором того или иного условия договора.

Если в договоре аренды есть такое условие, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд (см., например, п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС России от 11.01.02 N 66; далее - обзор).

Что считать существенным нарушением?

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Это категория оценочная. В каждом конкретном случае суд особо решает, существенно или несущественно нарушение договора. Например, ВАС России считает, что основанием для расторжения договора может являться внесение арендной платы в неполном объеме (п. 28 обзора). В постановлении от 14.07.06 N А58-908/04-Ф02-3434/06-С2 ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил требование о расторжении договора аренды нежилого помещения, поскольку арендатором были допущены нарушения обязательств по внесению арендных платежей (арендные платежи вносились несвоевременно и не в полном объеме). Эти нарушения были признаны судом существенными.

В договоре аренды могут быть предусмотрены и иные основания расторжения, которые могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (ст. 619 ГК РФ, п. 25 обзора).

Теперь давайте посмотрим, какие именно существенные нарушения чаще всего становятся основаниями для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Самовольная или слишком долгая субаренда

Довольно часто арендодатели идут в суд с иском о расторжении договора аренды на основании того, что имущество сдается в субаренду без их согласия.

Как правило, суды удовлетворяют такие иски (см., например, постановления ФАС Московского округа от 07.10.04 N КГ-А40/8885-04, от 11.03.05 N КГ-А40/652-05, от 04.05.05 N КГ-А41/3236-05).

Важно, что если в договоре аренды прописано условие о возможности сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия собственника арендованного имущества, то это следует рассматривать как заранее полученное согласие арендатора на субаренду. В данном случае суд вряд ли углядит основание для расторжения договора (см., например, постановление ФАС Московского округа от 18.07.2000 N КГ-А40/2903-00).

Арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды при заключении арендатором договоров субаренды на более длительный срок, чем тот, который указан в письменном согласии.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Срок, на который арендатор вправе сдавать арендованное имущество субарендатору, определяется соглашением сторон договора субаренды. Однако в любом случае не может превышать срок действия первоначального договора аренды. Если такой срок в письменном согласии арендодателя указан не будет, то договор субаренды может быть заключен на весь оставшийся срок договора аренды, а также и возобновлен на этот срок при прекращении договора субаренды без согласия арендодателя.

И еще одно замечание, относящееся к субаренде. В случае сдачи арендатором помещений в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Таким образом, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды по всем основаниям при использовании помещений не только арендатором, но и его субарендаторами.

Несанкционированные изменения

Довольно часто основанием для предъявления требования о расторжении договора является проведение арендатором реконструкции, перепланировки, капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества без письменного согласия арендодателя.

Основанием для расторжения договора может служить, например, проведение реконструкции, модернизации и иных подобных работ, конечный результат которых противоречит первоначальному целевому назначению имущества, указанному в договоре. Скажем, изменение целевого назначения помещения или изменение схемы электрификации вполне может служить основанием для расторжения договора аренды (см., например, постановление ФАС Московского округа от 09.11.04 N КГ-А40/10026-04). В другом случае суд расторг договор аренды, установив, что арендатор в нарушение условий договора перепланировал помещения и надстроил этаж (см. постановление ФАС Московского округа от 27.10.05 N КГ-А40/10341-05-П).

Использование не по назначению и ухудшение

Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые меры для сохранности имущества и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это может явиться основанием досрочного расторжения договора аренды.

Суд может расторгнуть договор аренды на основании использования имущества не по тому назначению, которое указано в договоре аренды, или если арендатор существенно ухудшает имущество.

Например, ФАС Московского округа в постановлении от 22.01.04 N КГ-А40/11057-03 установил, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось. Из материалов дела следовало, что арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта. Это свидетельствует о нарушениях и может служить основанием расторжения договора аренды.

Невнесение арендной платы

Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд (говоря иначе, три и более раз) по истечении установленного срока платежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды.

Такой вывод суды делают часто (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.01.05 N А43-10463/2004-21-339, ФАС Московского округа от 15.12.05 N КГ-А40/11505-05).

Однако в договоре аренды может быть установлен и иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном (абз. 2 ст. 619 ГК РФ, п. 26 обзора).

Капремонт за счет арендатора

Если в договоре аренды на арендатора возлагается обязанность проводить капитальный ремонт арендуемых помещений, то при неисполнении этой обязанности арендодатель имеет основания для обращения в суд с иском о расторжении договора.

Государственный стандарт РФ ГОСТР 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения" (утв. Госстандартом России от 20.08.02 N 307-ст) называет капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.

Существенное изменение обстоятельств

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Стороны могут достигнуть соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами. Могут они договориться и о его расторжении.

При отсутствии консенсуса договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Замечания по процедуре

Каких-то особенностей для расторжения договора аренды глава 24 ГК РФ не устанавливает. Следовательно, надо помнить об общих правилах пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Арендодатель вправе предъявить требование о досрочном расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Однако если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, то это требование может и не выполняться.

Обратиться в суд с требованием о расторжении договора арендодатель вправе, только получив отказ арендатора от расторжения договора либо не получив ответа от арендатора в срок, указанный в предложении или договоре, а при отсутствии такого срока - в течение тринадцати дней. Требование о расторжении договора и отказ от его расторжения должны быть оформлены письменно.

Подтверждение факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя об исполнении договорного обязательства является необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды (п. 30 обзора).

И. Уточкина,

юрист

"Практический бухгалтерский учет", N 5, май 2007 г.