Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2011 г. N 07АП-3519/11

г. Томск

Дело N 07АП-3519/11 (А45-20432/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2011 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Сухотиной В.М.

Судей: Калиниченко Н.К.

Мухиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариной К.Н.

при участии:

от истца: Плехотко К.Н. по доверенности от 09 февраля 2011 года; Жданова А.О. по доверенности от 12 февраля 2011 года; Авдеев А.И. по доверенности от 09 февраля 2001 года

от ответчика: Артюкова Т.А. по доверенности от 14 октября 2010 года

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 марта 2011 года по делу N А45-20432/2010 (судья Бродская М.В.)

по иску закрытого акционерного общества "Сибпром" (ОГРН 1025402460918)

к Государственному автономному учреждению Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (ОГРН 1025402487770)

о признании сделки недействительной

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Сибпром" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Государственному автономному учреждению Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (далее - ГАУ НСО НЦП) о признании недействительным расторжения в одностороннем порядке охранно-арендного договора N 41 от 01 ноября 1995 года, заявленного ответчиком письмом от 14 мая 2010 года N 545/5.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05 марта 2011 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование требований податель жалобы указал, что вывод суда о необходимости регистрации соглашений к договору сделан не верно. Выводы суда о невозможности в одностороннем порядке изменить арендную плату исходя из рыночной стоимости, противоречат материалам дела и нормам законодательства. Кроме того, судом первой инстанции неправомерно указано, что нарушение истцом условий договора о внесении платы за землю не могут являться основанием для досрочного расторжения договора, поскольку данная оплата не является существенным условием договора. Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии у истца необходимости получения согласия ответчика при сдаче арендованного имущества в субаренду. Выводы суда о необходимости произведения ответчиком компенсации истцу средств затраченных им на выполнение работ сделаны без учета пункта 6.2. договора в редакции соглашения N 1 к договору.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения. Согласен с выводами суда в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать, считает решение законным и обоснованным.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в связи с неправильным истолкованием закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами 14 декабря 1993 года заключен договор, по которому истец за счет собственных средств выполнил "восстановление памятника - деревянного дома начала 20 века" (т. 1 9-12).

Затем истец принял здание по охранно-арендному договору N 41 от 01 ноября 1995 года (т. 1 л.д. 13-19) в арендное пользование сроком на 30 лет для использования его под офисное помещение. Арендная плата подлежала перечислению истцом ответчику каждый квартал вперед, до 15 числа первого месяца текущего квартала. Ставка платы подлежала пересмотру в зависимости от экономической ситуации (пункт 2.2).

Соглашением N 1 от 08 сентября 1997 года (т. 1 л.д.30-31) стороны дополнили редакцию пункта 2.2: в случае изменения коэффициентов и ставок уполномоченными на то органами власти и управления, арендная плата может быть пересмотрена ответчиком в одностороннем порядке. На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы устанавливается в размере 36 118 рублей в год (в новых ценах); пунктом 6.3.4 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд по вине арендатора.

Соглашением N 2 от 21 октября 2002 года (т. 1 л.д. 22-23) стороны изменили редакцию пункта 2.2, определив изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. На момент заключения соглашения арендная плата рассчитывается в соответствии с положением "О порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности НСО", утвержденным Постановлением Главы администрации N 671 от 14 августа 2002 года и по методике определения размера, являющейся приложением N 2 к распоряжению департамента имущества и земельных отношений администрации НСО "Об аренде государственного имущества, находящегося в собственности НСО" от 06 сентября 2002 года N 1194-р; в пункте 2.3 установили арендную плату в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемым приложение N 2 к настоящему соглашению; пункт 2.4 принят в новой редакции, платежи вносятся ежемесячно до 10 числа отчетного месяца на специальный счет ответчика, являются бюджетными средствами, учитываются в доходах бюджета Новосибирской области.

Соглашением N 3 от 24 марта 2008 года (т. 1 л.д. 24-28) стороны дополнили договор следующим. Стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по инициативе ответчика в одностороннем порядке, пунктом 6.3.1 - в случае невнесения полной суммы арендной платы два раза подряд; пунктом 6.3.2 - в случае сдачи арендуемых помещений в субаренду в целом или частично без согласования с ответчиком и департаментом. Данные изменения подлежат применению с 01 января 2008 года.

Соглашением N 4 от 10 февраля 2009 года (т. 1 л.д. 29-30) стороны изменили преамбулу договора в части наименования арендодателя в связи с изменением типа существующего ОГУ "НПЦ" постановлением администрации НСО от 17 ноября 2008 года N 323-па; изменили в части порядка уплаты НДС; изменен пункт 3.2, арендатор обязан не сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду или совершать сделки, последствием которых может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставной (складочный) капитал организации, договоры о совместной деятельности и др.) без письменного разрешения арендодателя. При сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду предоставить арендодателю для согласования субаренды учредительные документы субарендатора и проект договора субаренды с приложением расчета арендной платы, копий поэтажных планов и экспликаций передаваемых помещений. Распределение обязанностей по оплате за использование имущества, сданного в субаренду, порядок перечисления оплаты определяются договором субаренды. Данные изменения подлежат применению к отношениям сторон с 01 февраля 2009 года.

14 мая 2010 года ответчик уведомлением N 545/5 сообщил истцу об одностороннем расторжении договора N 41 в связи с просрочкой оплаты арендных платежей, платы за землю (т. 1 л.д. 39-40).

Полагая, что им не было допущено нарушений сроков оплаты, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для расторжения договора в одностороннем порядке, а расчет арендной платы произведенным ответчиком в нарушение пункта 2.2 договора в редакции соглашения N 2 от 21 октября 2002 года, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на не соблюдение ответчиком государственной регистрации соглашений N 2, N 3, N 4 в установленном законом порядке, в связи с чем пришел к выводу о невозможности признания указанных соглашений заключенными.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу положений статей 8, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды имущества возникает на основании договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о регистрации) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества в соответствии с частью 1 статьи 26 этого же закона проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Вместе с тем, частью 2 статьи 4 закона о регистрации предусмотрено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом (статья 6 закона о регистрации).

Поскольку охранно-арендный договор подписан сторонами до введения в действие закона о регистрации, государственная регистрация как самого договора, так и дополнительных соглашений к нему не требуется. Иными словами, положения Закона о регистрации на договор и на последующие изменения в договор не распространяются. Поскольку договор не подлежал государственной регистрации и зарегистрирован не был, то и дополнительные соглашения к нему не подлежали государственной регистрации. При этом договор является заключенным в редакции дополнительных соглашений к нему, подписанных сторонами.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что договор аренды подлежит регистрации, поскольку до введения в действие закона о регистрации он был зарегистрирован КУМИ.

Вместе с тем, в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. При отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным.

Ссылка истца на пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 также необоснованна, поскольку разъясняет порядок регистрации права аренды как обременения, которая осуществляется только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 речь идет о государственной регистрации соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации.

В части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о том, что охранно-арендный договор может быть расторгнут только в судебном порядке, не основаны на законе, противоречат материалам дела, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Охранно-арендным договором (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 24 марта 2008 года) стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по следующим основаниям:

- в случае не внесения арендной платы в полной сумме два раза подряд по истечении установленного договором срока платежа с уведомлением арендатора о расторжении в письменном виде за 10 дней до даты расторжения охранно-арендного договора (пункт 6.3.1);

- в случае сдачи арендуемых помещений в целом или частично в субаренду или иное пользование (включая договоры о совместной деятельности, сотрудничестве и т.д.) без согласования с арендодателем и департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области (пункт 6.3.2).

В случае такого отказа (пункты 6.3.1, 6.3.2) охранно-арендный договор считается расторгнутым (часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязуется освободить помещения памятника в течение 5 (пяти) дней со дня расторжения договора.

В уведомлении от 14 мая 2010 года N 545/5 ответчик указал на выполнение истцом обязательств по договору с систематическими нарушениями на протяжении последних лет, имеющуюся задолженность по внесению арендной платы в сумме 433 716,54 рублей по состоянию на 12 мая 2010 года, а также по плате за землю в размере 32 393,65 рублей, сообщил истцу об одностороннем расторжении договора N 41 с 01 июня 2010 года (т. 1 л.д. 39-40). Уведомление получено истцом 18 мая 2010 года.

Наличие задолженности в указанном размере, неисполнения истцом обязательства по внесению арендной платы в полной сумме два раза подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждается материалами дела. Доказательства обратного истцом в материалы дела не представлены.

Так, в соответствии с пунктом 2.2 договора (в редакции соглашений N 2 от 21 октября 2002 года, N 3 от 24 марта 2008 года) арендная плата за занимаемые помещения памятника определяется госорганом (арендодателем). Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке. Арендодатель за 10 дней до введения новой ставки арендной платы направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.

Уведомлением от 22 сентября 2009 года N 981/2, полученным истцом 01 октября 2009 года (т. 1 л.д. 115-118) ответчик сообщил истцу о новой арендной плате с 16 октября 2009 года с приложением расчета. Арендная плата за месяц с НДС составила 58 217,66 рублей.

Не согласившись с новой величиной арендной платы, истец продолжал вносить ее исходя из предыдущей величины 32 151,80 рублей в месяц с НДС (т. 1 л.д. 35-36).

Доводы истца о необоснованности расчета арендной платы, поскольку расчет произведен не в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений от 06 сентября 2002 года N 1194-р, судом отклоняются.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок изменения величины арендной платы, установленный соглашением сторон, арендодателем соблюден. Основания для внесения арендной платы в ином размере, чем это установлено в уведомлении от 22 сентября 2009 года N 981/2, у истца отсутствовали.

Таким образом, факт невнесения арендной платы истцом в полной сумме два раза подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 2.4 договора в редакции соглашения N 3 от 24 марта 2008 года) подтверждается материалами дела, в том числе, расчетами ответчика, его претензиями от 03 марта 2010 года N 191/5, от 09 апреля 2010 года N 390/5 (т. 1 л.д. 41-44, 119-122, 132-134).

Кроме того, факт неисполнения обязанности по оплате за пользование земельным участком, установленной пунктом 2.5 договора, подтверждается вступившими в законную силу судебными актами первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу N А45-25092/2009 (т. 1 л.д. 91-109), имеющими преюдициальное значение согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательства исполнения решения суда истцом в материалы дела не представлены.

В письме от 02 июня 2010 года N 656/5 (т. 1 л.д. 125-127) в качестве дополнительного основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке ответчик указал на передачу истцом помещений в субаренду третьим лицам (пункт 6.3.2), что является нарушением пункта 3.2 договора в редакции соглашения N 4 от 10 февраля 2009 года.

Факт нарушения данной обязанности подтверждается письмами от 01 февраля 2010 года N 13, от 02 февраля 2010 года N 420/2, актами проверки выполнения охранно-арендного договора от 31 мая 2010 года N 641/2, от 25 ноября 2010 года (т. 1 л.д. 113, 114, 123-124, т. 2 л.д. 1-7). Истцом факт нарушения данного обязательства не оспорен.

Поскольку односторонний отказ от исполнения охранно-арендного договора заявлен арендодателем (ответчиком) в соответствии с требованиями закона и условиями договора, основания для признания его недействительным отсутствуют.

Доводы о компенсации произведенных истцом расходов и затрат не относятся к предмету и основанию настоящего иска. Истец не лишен возможности заявить требования ответчику о компенсации в установленном порядке.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу, в том числе апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей, относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 марта 2011 года по делу N А45-20432/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Сибпром" (ОГРН 1025402460918) в пользу Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (ОГРН 1025402487770) расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Н.К. Калиниченко И.Н. Мухина