Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2011 г. N 15АП-12747/10

город Ростов-на-Дону

дело N А32-24414/2010

27 мая 2011 г.

15АП-12747/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца: представителя Голуб А.С. по доверенности от 24.12.2010;

от ответчика: представителя Антонюк Г.Н. по доверенности от 17.08.2010 N 15/23; директора Акиншиной Э.Г., паспорт; представителя Комарова В.Б. по доверенности от 15.09.2010 N 27,

от третьего лица: представителя Пономарева Р.В., доверенность от 12.10.2010 N 101,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телец-Прим"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07.10.2010 по делу N А32-24414/2010

по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Телец-Прим"

при участии третьего лица Управление автомобильных дорог Краснодарского края,

о возмездном изъятии имущества,

принятое судьей Моргуновым С.В.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Телец-Прим" (далее - общество) о возмездном изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд принадлежащего на праве собственности ответчику недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65: здание, литер 1.2, общей площадью 187,6 кв.м., а также объемный элемент литер З площадью 7 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:56 площадью 6 170 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, и объекты, находящиеся на нем, включая объекты ответчика, попадают в границы размещения олимпийского объекта "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Гагарина и ул. Донской (проектные и изыскательские работы, строительство)". Согласно п. 3 ст. 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) в случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, находятся в частной собственности, их изъятие является основанием одновременного прекращения таких прав. Правовым обоснованием иска указана ст. 15 Закона N 310-ФЗ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление автомобильных дорог Краснодарского края.

Решением суда от 07.10.2010 иск удовлетворен. В собственность Краснодарского края изъяты объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ООО "Телец-Прим", расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65: здание, литер 1.2, общей площадью 187,6 кв.м., а также объемный элемент литер З площадью 7 кв.м., для краевых нужд для размещения олимпийского объекта "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Гагарина и ул. Донской (проектные и изыскательские работы, строительство)", с выплатой на банковский счет ООО "Телец-Прим" 2 452 000 рублей денежной компенсации и 1 189 000 рублей возмещения убытков в течение семи дней со дня принятия решения суда.

При этом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы для определения стоимости изъятого имущества с использованием не только затратного, но также доходного и сравнительного методов, заявленного ответчиком судом было отказано.

Определением суда от 28.09.2010 встречный иск ответчика об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки возвращен.

Общество обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило его отменить в части определения размера оценки недвижимого имущества (выкупной цены) в сумме 2 452 000 рублей, установить иную стоимость в сумме 10 478 690 рублей.

Просительная часть апелляционной жалобы также содержала ходатайства:

- о назначении судебной экспертизы, в проведении которой отказал суд первой инстанции;

- о направлении запроса в Конституционный суд Российской Федерации о соответствии п. 26 ст. 15 Закона N 310-ФЗ требованиям п. 3 ст. 35 Конституции РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемое решение без изменения, указав, что оценка изъятого объекта была произведена прошедшей отбор специализированной оценочной организацией.

Третье лицо также просило оставить без изменения решение суда от 07.10.2010.

Представители истца и третьего возражали против назначения по делу оценочной экспертизы со ссылкой на ст. 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ. Настаивали на том, что рыночную оценку изымаемым для целей олимпийской стройки объектам недвижимости может дать только специализированная организация, которая заключила государственный контракт с уполномоченным лицом.

Как видно из представленной ответчиком в материалы дела копии отчета от 11.03.2010 N 807-21/2010 (том 1), выполненного ООО "АФК - Аудит" при оценке изъятых у ответчика объектов использовался только затратный подход. На страницах 79-80 оценщиком обосновывается применение только затратного метода при проведении оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов, в том числе объекта ответчика. Копия данных страниц, представленная истцом с ходатайством о приобщении к материалам дела по факсу 22.12.2010 совпадает с копией, представленной суду ответчиком.

Отказ от применения сравнительного и доходного методов для определения рыночной стоимости объекта оценки (земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, изымаемый в целях размещения олимпийских объектов) обоснован следующим.

Сравнительный метод оценки применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Оценщиком констатировано отсутствие объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, а также указано, что сделки по подобным объектам носят единичный характер. Отмечается, что изначально выставленные на продажу объекты по завышенной цене (обусловлено ажиотажем вокруг проектов олимпийской стройки), если и реализуются, то со значительным дисконтом.

В данном обосновании судом усматривается противоречие: либо объектов-аналогов нет вовсе, либо цены на них являются завышенными; один довод исключает другой. Если учитывать довод о том, что цены на недвижимость в городе Сочи завышены, то избежать необъективности можно, сопоставляя цены по уже исполненным сделкам, а не цены, изначально указываемые в предложениях о продаже. Кроме того, сомнительно само по себе отсутствие в городе Сочи объектов, аналогичных изымаемым объектам коммерческой недвижимости. Из представленного в самом отчете описания не усматривается ни архитектурной, ни географической уникальности подлежащих изъятию объектов.

Доходный метод применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Оценщик пришел к выводу о том, что применение доходного метода в данном случае некорректно, поскольку под влиянием мирового финансового кризиса арендные ставки снижаются, и прогнозировать будущие доходы в этой связи невозможно.

Вместе с тем, возможность объективно оценить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости, назначение которой состоит в том, чтобы приносить доход, без использования доходного метода апелляционный суд оценивает критически.

Определением апелляционного суда от 27.12.2010 по делу была назначена экспертиза, до получения ее результатов производство по делу было приостановлено.

Суд поставил перед экспертом следующий вопрос: какова рыночная стоимость снесенного недвижимого имущества, располагавшегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, а именно: здание, литер 1,2 общей площадью 187,6 кв.м., а также объемный элемент литер З площадью 7 кв.м. с техническими характеристиками, указанными в технических паспортах, свидетельствах о праве собственности и в описании объекта оценки, имеющихся в материалах дела по состоянию на 11 марта 2010 года?

11.04.2011 из ГУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы в распоряжение апелляционного суда поступило заключение эксперта от 25.03.2011 N 101/09-3/16.1 и материалы дела, ранее предоставлявшиеся эксперту для проведения экспертизы. Определением от 13.04.2011 производство по делу возобновлено.

В соответствии с заключением эксперта, рыночная стоимость изъятых у ответчика и снесенных объектов на 11.03.2010 составила 10 059 666 рублей. При оценке эксперт использовал наряду с затратным также доходный и сравнительный методы.

Истец указал, что не согласен с результатами экспертизы в связи с тем, что она проведена лицом, не заключившим с департаментом соответствующий договор. Экспертом не применялись утвержденные решением Национального Совета по оценочной деятельности 23.12.2009 "Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута". Следовательно, заключение судебной экспертизы нельзя принимать во внимание при определении рыночной стоимости снесенных объектов ответчика.

Представители ответчика пояснили, что с результатами экспертизы общество согласно. С учетом того, что обществу уже были перечислены третьим лицом 3 641 000 рублей, из которых в качестве возмещения стоимости изъятых объектов - 2 455 000 рублей, просили определить стоимость указанного возмещения в размере 7 604 666 рублей. Кроме того, ответчик отказался от ходатайства о направлении апелляционным судом запроса в Конституционный суд Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о необходимости допроса эксперта, в связи с чем судебное заседание было отложено. К судебному заседанию 23.05.2011 истец подготовил письменные возражения на заключение эксперта, суть которых сводилась к следующему:

- эксперт не использовал методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута от 23.12.2009 N 5 (далее - методические рекомендации);

- при определении рыночной стоимости затратным подходом эксперт использовал сборник УПВС, а не сборники ООО "Ко-Инвест", разработанные специально для условий г. Сочи;

- экспертом использованы ненадлежащие аналоги оцениваемого объекта;

- при оценке стоимости права аренды экспертом использовался метод капитализации земельной ренты, при этом полученная сумма дохода от сдачи в субаренду - 68 304,60 руб. не обоснована;

- расчет нормы возврата на капитал в размере 13,33 % истцу из заключения эксперта непонятен;

- эксперт неправильно определил чистый операционный доход;

- к ставке дисконтирования 31,6% эксперт некорректно прибавил 5 %, так как рост потенциального валового дохода уже был им заложен в расчетной таблице, то есть, пятипроцентный рост эксперт учел дважды;

- для определения скидки на торг эксперт не использует базы данных по ценам сделок и ценам предложений для встроенных помещений.

В судебном заседании 23.05.2011 эксперт ГУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Телегин И.А. пояснил суду, что методические рекомендации национального совета по оценочной деятельности он не применял, поскольку они не являются нормативным актом.

На остальные поставленные в возражениях истца вопросы эксперт также дал пояснения, из которых следует, что заключение от 25.03.2011 N 101/09-3/16.1 содержит все необходимые обоснования и расчеты. Сборники ООО "Ко-Инвест" эксперт не применял в связи с тем, что их применение не является обязательным для проведения государственной судебной экспертизы. Сумма дохода от возможной сдачи в субаренду земельного участка обоснована применением максимального коэффициента 3 к принятой ставке арендной платы - при обычном коэффициенте от 1,5 до 3 для субаренды. Максимальный коэффициент принят экспертом с учетом местонахождения земельного участка, на котором располагались изъятые у ответчика объекты - Центральный район города Сочи. Площадь участка для расчета принята равная площади застройки.

Аналог объекта использовался исходя из сведений об изъятых объектах ответчика, указанных в техническом паспорте.

Расчет ставки дисконтирования 31,6 % приведен на страницах 16-17 заключения.

Чистый операционный доход определен экспертом с учетом уменьшения годового дисконтированного денежного потока, рассчитанного на 5 лет, значение которого с 1 788 368 руб. за первый год снижается до 724 595 руб. в пятом году. Ставка капитализации 5 % учтена исходя из среднего ежегодного роста инфляции.

Базы данных регистрирующего органа для применения сравнительного метода эксперт использовать не может в связи с тем, что Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возможность ознакомления эксперта со сведениями о ценах совершенных сделок не предусмотрена. Экспертом использовались открытые источники информации - сведения из газеты "Недвижимость г. Сочи" и "Справочной по недвижимости" (www.kubanrealty.ru) с применением 5 % скидки на торг.

В судебном заседании 23.05.2011 был объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 24.05.2011. После перерыва лица, участвующие в деле, явки своих представителей не обеспечили, судебное заседание было продолжено в их отсутствие.

Замечание истца о том, что эксперт не использовал аналогов с открытого рынка, судом не принимается в силу вышеуказанного разъяснения, с учетом того, что понятие открытого рынка, как его границы, сам истец определить затруднился, а нормативно оно не установлено.

Таким образом, суд проверил доводы лиц, участвующих в деле, оценил судебное экспертное заключение от 25.03.2011 и не находит оснований для его отклонения.

Прочие возражения истца по экспертному заключению основаны на неприменении экспертом конкретных пунктов методических рекомендаций. Относительно этого апелляционный суд отмечает следующее.

Применение методических рекомендаций при проведении судебной оценочной экспертизы не может признаваться обязательным. Экспертиза по данному делу была поручена государственному судебно-экспертному учреждению.

Рекомендации от 23.12.2009 N 5 утверждены национальным советом по оценочной деятельности, который не является государственным органом и не компетентен издавать общеобязательных актов. Сами рекомендации нормативным актом не являются, в то время как эксперт в силу ст. 3, 5 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" обязан руководствоваться именно нормативно-правовыми актами.

Неприменение конкретных указаний методических рекомендаций не привело к неправильным выводам эксперта в связи с тем, что вместо них эксперт применил нормативно установленные правила проведения оценочной экспертизы.

Применение полученной в результате судебной экспертизы суммы при определении размера денежной компенсации ответчика, апелляционный суд считает возможным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 и ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений - и несут риск несовершения этого процессуального действия. При назначении судом экспертизы истец и третье лицо возражали против ее назначения, однако не предложили альтернативного способа установления рыночной стоимости изъятых у ответчика и снесенных объектов. Отчет, предложенный истцом, выполненный ООО "АФК-Аудит", судом был исследован, и его выводы не принимаются в силу того, что оценщиком не были применены доходный и сравнительный методы определения рыночной стоимости объектов ответчика. Экспертное заключение от 25.03.2011 соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На возражения истца эксперт в судебном заседании дал необходимые пояснения.

О проведении дополнительной экспертизы истец и третье лицо не ходатайствовали, настаивали на необходимости применения отчета об оценке ООО "АФК-Аудит".

Довод о завышенных ценах на объекты недвижимого имущества в городе Сочи апелляционным судом отклоняется как несостоятельный. Принудительное изъятие у собственника его имущества для публичных нужд в силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Лишая собственника объекта коммерческой недвижимости, следует учитывать, что приобрести новый объект для продолжения своей деятельности он будет вынужден по существующим ценам, несмотря на их возможное завышение, связанное с осуществлением в данной местности ряда строительных и иных мероприятий по подготовке зимней Олимпиады в 2014 году. Возлагать бремя несения расходов, связанных с объективно повысившимися ценами, на собственника, у которого изымается объект недвижимости, недопустимо.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не находит оснований для отклонения выводов проведенной судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, суд установил, что рыночная стоимость изъятых у ответчика объектов недвижимого имущества по состоянию на 11.03.2010 составила 10 059 666 рублей.

Стороны не отрицают, что присужденные судом первой инстанции к выплате ответчику 3 641 000 рублей ответчиком были получены. В указанную сумму вошли рассчитанные убытки ответчика, связанные с передислокацией, составившие 1 189 000 рублей. Истец и третье лицо не отрицают, что данная сумма при определении рыночной стоимости самих снесенных объектов ответчика учитываться не должна.

2 452 000 рублей, уже уплаченных ответчику в качестве компенсации стоимости его снесенных объектов, следует вычесть из определенной экспертным путем их стоимости.

Таким образом, недополученная ответчиком в качестве денежной компенсации сумма составляет 10 059 666 - 2 452 000 = 7 607 666 рублей. Испрашиваемая ответчиком сумма 7 604 666 является результатом явной арифметической ошибки и судом не учитывается, поскольку в данном случае не имеет места выход за пределы исковых требований. Данную сумму испрашивает ответчик в апелляционной жалобе, а не истец.

Судебные расходы по экспертизе в сумме 37 966 рублей 92 копейки ответчик ходатайствовал возложить на него, данное ходатайство подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей распределяются по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат взысканию в пользу ответчика с истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 октября 2010 года по делу N А32-24414/2010 изменить, увеличив размер присужденной к выплате обществу с ограниченной ответственностью "Телец-Прим" (ОГРН 1022302950768, ИНН 2320014856) денежной компенсации за изъятые у него объекты недвижимого имущества дополнительно на сумму 7 607 666 рублей.

Взыскать с Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800, ИНН 2308139560) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Телец-Прим" 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.Н. Малыхина О.Х. Тимченко