Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2011 г. N 18АП-4604/11

г. Челябинск

02 июня 2011 г.

N 18АП-4604/2011 Дело N А47-7623/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2011 по делу N А47-7623/2010 (судья Бабина О.Е., арбитражные заседатели Копцева О.М., Ивлев А.В),

До перерыва судебного заседания в заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Оренбургстрой" - Рябинский А.В. (доверенность от 20.04.2011);

После перерыва судебного заседания в заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Оренбургстрой" - Дрововозов П.П. (доверенность от 20.04.2011);

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к открытому акционерному обществу "Оренбургстрой" (далее - ОАО "Оренбургстрой", ответчик) о взыскании 9 007 529 руб. 66 коп., составляющих арендную плату за пользование земельным участком за период с 01.01.2008 по 01.09.2010 в сумме 7 913 030 руб. 66 коп. и 1 094 499 руб. - пени за период с 01.01.2008 по 11.10.2010 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 54, т. 2).

Решением суда от 18.03.2011 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме (л.д. 81-87, т. 2).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить полностью и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции, в отношении неприменения к спорным правоотношениям Постановления Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 "О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург". Полагает, что признание указанного нормативного правового акта частично недействующим, не влияет на применение его положений для расчета размера арендной платы. Тем более, что с применением его положений, в расчете арендной платы ответчик в ходе судебного разбирательства был согласен. Этим истец объясняет отказ в применении для расчета арендной платы отчета независимого оценщика N 007-56-11ю об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, исходя из которого, сумма увеличенных исковых требований составляла 44014632, 63 руб.

Также податель жалобы считает неверным вывод суда первой инстанции в отношении неприменения при расчете задолженности за период с 01.01.2010 по 01.09.2010 постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", поскольку указанный нормативный акт не был оспорен и отменен. Полагает необходимым использование в расчете средней ставки арендной платы - 1,65%, поскольку арендуемый ответчиком земельный участок используется под строительство многоквартирного жилого дома с гаражами, то есть объекта, не указанного в разделе 3 указанного Порядка.

ОАО "Оренбургстрой" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве ответчик ссылается на неправомерность использования для расчета арендной платы положений недействующего постановления Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 "О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург" и неподлежащих применению положений постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п. Считает, что изменение размера арендной платы должно оформляться соглашением сторон договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель Администрации города Оренбурга не явился.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Администрации города Оренбурга.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные, в отзыве на апелляционную жалобу.

Протокольным определением от 26.05.2011 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в судебном заседании, по ходатайству представителя ответчика, объявлялся перерыв до 01.06.2011 в целях изучения и уточнения мнения о достоверности величины годовой арендной платы, определенной в отчете независимого оценщика.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 01.06.2011 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель Администрации города Оренбурга не явился.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Администрации города Оренбург.

После перерыва представителем ответчика представлены дополнительные пояснения, в которых указано на недопустимость осуществления расчета арендной платы как на основании приведенных выше нормативных актов, так отчета независимого оценщика, поскольку такой принцип не был предусмотрен договором аренды. Приведены доводы о злоупотреблении истцом правом на предъявления иска, основанного на признанном в судебном порядке недействующем нормативном акте.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя ответчика, считает судебный акт подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 18.06.2007 между Администрацией города Оренбурга (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Оренбургстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 7/л-95 юр, в соответствии с которым арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, площадью 80 847 кв.м, расположенный по адресу: примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Транспортная, 7, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (л.д. 11-12, т. 1).

Согласно кадастровому паспорту (л.д. 18, т. 1), земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184 находится в государственной собственности, кадастровая стоимость земельного участка составляет 248409683,7300 руб. (по сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости 08.06.2007).

Пунктом 1.4 договора аренды стороны определили срок аренды до 01.04.2008.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы. Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора аренды, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правого акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, после вступления в силу указанных правовых актов.

В соответствии с расчетом арендной платы (л.д. 14, т. 1), ее размер определен сторонами на основании положений Методики расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной Постановлением Оренбургского городского совета от 10.11.2005 N 231 (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением N 73 от 27.04.2006). Расчетом предусмотрено определение арендной платы исходя из средней кадастровой стоимости земельного участка - 2 837,38 руб. и ставки арендной платы 0,3%.

В соответствии с указанным расчетом, размер арендной платы за год составляет 688 156 руб. 73 коп.

Согласно пункту 2.2 договора расчетным периодом по настоящему договору является квартал. Арендная палата вносится арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно, в соответствии с договором вносить арендную плату.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что после окончания предусмотренного договором аренды срока, общество продолжало использовать земельный участок, в отсутствие возражений арендодателя.

Внесение платы, за использование предоставленного в аренду земельного участка, производилось обществом в размере, согласованном сторонами при заключении договора. Из представленных ответчиком платежных поручений (л.д. 30-41, т. 1), расчетов, произведенных истцом и ответчиком, а также их согласованных пояснений следует, что за период с 01.01.2008 по 01.10.2010 ответчиком полностью внесена арендная плата, в предусмотренном договором размере.

В соответствии с расчетом исковых требований, Администрацией города Оренбург заявлена ко взысканию с ответчика задолженность по арендной плате, размер которой определен на основании Постановления Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 "О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург", Постановления Правительства Оренбургской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" от 30.11.2007 N 414-п, Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" и Постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области", за период с 01.01.2008 по 01.09.2010, в сумме 7 913 030, 66 руб. (л.д. 55-56, т. 2).

За период с 01.01.2008 по 31.12.2008 размер арендной платы определен истцом, с учетом внесенных ответчиком платежей за 2008 год, в сумме 3 090 591, 34 руб. За период с 01.01.2009 по 31.12.2009, с учетом внесенных ответчиком платежей за 2009 год, в сумме 3 875 745, 76 руб. Такие расчеты произведены истцом с применением формулы расчета годовой арендной платы, предусмотренной Постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 "О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург", исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м - 2905,4 1 руб. и ставки арендной платы за землю в зависимости от категории арендаторов (0,9 % до 01.04.2008 и 1,65% с 02.04.2008 до 31.12.2009).

Размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 01.09.2010 определен истцом в сумме 1 634 850,28 руб. с учетом внесенных ответчиком платежей за 2010 год. Расчет задолженности произведен в соответствии в соответствии с формулой, установленной пунктом 6 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" и Постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области", на основании кадастровой стоимости земельного участка - 248409683,75 руб. и ставки арендной платы - 1,65 %, установленной в зависимости от разрешенного использования земельного участка.

Согласно расчету суммы пени, составленному истцом, размер пени за период с 01.01.2008 по 01.09.2010 исчислен в сумме 1 094 499 руб. (л.д. 57-58, т. 2).

На основании изложенного, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании 9 007 529 руб. 66 коп., составляющих арендную плату за пользование земельным участком - 7 913 030 руб. 66 коп., а также 1 094 499 руб. - пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказан размер арендной платы, подлежащий взысканию с ответчика. Суд признал неверным расчет арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2009, поскольку за указанный период он определен истцом в соответствии с Постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 (далее - Постановление от 10.11.2005 N 231), которое в целом не может применяться к спорным правоотношениям сторон, ввиду признания частично недействующим решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-10147/2009. Суд пришел к выводу, что Постановление от 10.11.2005 N 231 не подлежит применению, с момента его принятия указанного постановления, а не с момента вступления в законную силу решения по делу N А47-10147/2009, в силу части 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзаца 2 статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10.

Также суд признал необоснованным размер, подлежащий взысканию с ответчика арендной платы за период с 01.01.2010 по 01.09.2010, поскольку действие методики, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, не может применяться к отношениям сторон в части тех ее положений, на которые в обоснование заявленных требований ссылается истец. Указав, что порядок определения арендной платы в рамках спорных правоотношений сторон за период с 01.01.2010 по 01.09.2010 должен определяться не по формуле пункта 6 Порядка, утвержденного Постановлением от 12.10.2009 N 530-п, а рассчитываться либо как процентное отношение к кадастровой стоимости земельного участка, либо на основании рыночной оценки, оценки независимого оценщика.

Суд пришел к выводу, что отказ в удовлетворении требований о взыскании основного долга влечет за собой отказ в удовлетворении акцессорных требований о взыскании пени за просрочку исполнения денежных обязательств.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая договор аренды земельного участка на предмет его заключенности, на основании Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.

В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. Кроме того, в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка. Срок договора аренды составляет менее года, в связи с чем, указанный договор не подлежал государственной регистрации. С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств, суд апелляционной инстанции не находит оснований считать договор аренды незаключенным.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи и на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. В том числе, если другой размер арендной платы определен соглашением сторон либо соглашение сторон, определяющее размер арендной платы отсутствует.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что после 2007 года согласование размера арендной платы сторонами не производилось. При этом, договоренность сторон основана на применении методики, предусмотренной Постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 "О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург", не подлежащей применению к правоотношениям сторон, о чем судом первой инстанции сделан правильный вывод, исходя из следующего:

В силу части 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда.

Данная процессуальная норма определяет дальнейшую судьбу незаконного нормативного акта и является логическим продолжением части четвертой той же статьи, согласно которой решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия. Однако, она не разрешает вопроса о восстановлении и защите нарушенных незаконным нормативным актом субъективных гражданских прав, поскольку такой акт относится не к процессуальному, а к материальному праву.

Согласно абзацу 2 статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 этого же Кодекса.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации дают кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.05.2010 по делу N А47-10147/2009 Постановление Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 в части слов пункта 2 Постановления "а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством за использование земельных участков, право государственной собственности, на которые не разграничено в установленном порядке", пунктов 1, 2 Приложения N 1 и в части пунктов 5.6 и 5.8 Приложения N 2, признано не соответствующим пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", статье 15 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и недействующим в части слов пункта 2 Постановления "а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством за использование земельных участков, право государственной собственности, на которые не разграничено в установленном порядке", пунктов 1, 2 Приложения N 1 и в части пунктов 5.6 и 5.8 Приложения N 2. Постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 02.08.2010 N Ф09-5708/10-С1 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.05.2010 по делу N А47-10147/2009 оставлено без изменения

Земельный участок, плата, за использование которого является предметом исковых требований, находится в государственной собственности.

Учитывая, что размер арендной платы за пользование таким земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, расчет арендной платы с применением ставки, установленной нормативным правовым актом, признанным в указанной части не соответствующим действующему законодательству и недействующим, за период, предшествующий признанию судом незаконности ее установления, является неправомерным.

Поскольку Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 13-ФЗ дополнена пунктом 10, в соответствии с которым порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, полномочия по определению размера арендной платы принадлежат органам государственной власти субъектов федерации.

С учетом названного и фактических обстоятельств дела, размер арендной платы за 2008, 2009 годы подлежит определению на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п "Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", а с 01.01.2010 на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области".

Утвержденный Постановлением Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п порядок определял, что в случае предоставления земельных участков для целей строительства, независимо от способа предоставления земельных участков, размер арендной платы устанавливается по результатам рыночной оценки, на основании отчета независимого оценщика. В остальных случаях, размер арендной платы подлежал определению по формуле, в зависимости от базовой ставки арендной платы и коэффициента арендатора, который устанавливается органом местного самоуправления (пункт 5 порядка).

С учетом целей предоставления земельного участка по анализируемому договору (для строительства жилых домов и гаражей), на основании статьи 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, размер арендной платы подлежал определению на основании отчета независимого оценщика.

Судебной коллегией отклоняются доводы ответчика о том, что такой способ определения величины арендной платы является принципиально отличным от согласованного в договоре и не был предусмотрен нормативными актами, действующими в момент заключения договора аренды.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 23.01.2007 N 12-п "Об утверждении порядка определения размеров и условий внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге" было предусмотрено определение арендной платы за использование незастроенных земельных участков по результатам рыночной оценки на основании отчета независимого оценщика (пункты 2, 6 постановления). Возложение указанным постановлением обязанности по заключению договора о проведении оценки на арендатора, принципа определения величины арендной платы не изменяет, что исключает обоснованность доводов ответчика в этой части.

Также следует отметить, что условиями пункта 2.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно произвести перерасчет арендной платы, после вступления в силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 007-56-11ю, выполненным 21.01.2011 ООО "Центр оценки и экспертиз", рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, площадью 80847 кв.м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Транспортная, 7, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами, составляет 14 745 337 рублей. Названная оценка определена по состоянию на 01.01.2008 (л.д. 1-79, т. 2). В ходе рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции определенная независимым оценщиком величина арендной платы ответчиком не оспорена.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер арендной платы, подлежащей уплате ОАО "Оренбургстрой" за 2008 год составляет 14 745 337 рублей.

Поскольку уплата платежей за 2008 год произведена ответчиком в сумме 350 415 рублей 37 копеек, обязательство по внесению платы за использование земельного участка в полном объеме ответчиком не исполнено, его размер составляет 14 394 921 руб.63 коп.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии документально обоснованного расчета исковых требований и недоказанности размера арендной платы за 2008 год, следует признать ошибочным.

Из содержания уточненного искового заявления и расчета требований следует, что истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка за 2008 год в сумме 3 090 591 руб. 34 коп (л.д. 55, т. 2). Размер обязательств ответчика превышает названную сумму, в силу чего у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, в части взыскания задолженности по арендной плате за 2008 год в пределах заявленной истцом суммы.

При этом, осуществление судом расчета задолженности на основании подлежащих применению к спорным правоотношениям нормативных актов, выходом за пределы заявленных истцом требований не является. Предмет иска (взыскание задолженности по арендной плате) и основание иска (ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды), в этом случае не изменяются.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. То обстоятельство, что истцом для расчета задолженности применены положения нормативных актов, не подлежащих применению, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Доказательства, позволяющие определить надлежащий размер арендной платы по правилам подлежащих применению нормативных актов, в материалах дела имелись (отчет об оценке рыночной стоимости).

Доводы ответчика о значительном превышении определенного в таком порядке размера арендной платы по сравнению с указанным в соглашении сторон, не могут служить основанием, исключающим применение нормативного правового акта субъекта Российской Федерации и взыскание задолженности. Названный вывод следует из регулируемого характера платы за использование земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, а также отнесения рисков осуществления предпринимательской деятельности (часть 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 7 порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п, следует, что размер арендной платы, определенный на основании пункта 5 порядка, устанавливается на один год и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, установленный в прогнозе социально-экономического развития Оренбургской области на текущий финансовый год.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 23.09.2008 N 354-пп утвержден "Прогноз социально-экономического развития Оренбургской области на 2009 года и на период до 2011 года". Согласно указанному прогнозу индекс инфляции в 2009 году составит 109,5 %. С учетом установленного индекса инфляции - 109,5 %, размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009, должен исчисляться на основании данных отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы с увеличением на индекс инфляции 109,5 % .

Поскольку такой размер превышает заявленный истцом, удовлетворение исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за 2009 год следует произвести в сумме 3 187 589 руб. 04 коп. ( л.д. 56, т. 2).

При оценке расчета арендной платы за период с 01.01.2010 по 01.09.2010, произведенного истцом в соответствии с формулой, установленной пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о его ошибочности.

По смыслу пункта 6 Порядка, утвержденного Постановлением от 12.10.2009 N 530-п, арендная плата за земельный участок определяется по формуле (как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы) исключительно в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Порядка.

Между тем, в соответствии с подпунктом "б" пункта 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 0,3% в отношении земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства с одновременным строительством объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Согласно пункту 4 указанного Порядка размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки в случаях предоставления земельного участка для целей строительства в населенных пунктах независимо от способа предоставления земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 01.09.2010 за земельный участок, предоставленный по анализируемому договору для целей строительства, должен определяться либо подпунктом "б" пункта 3, либо пункта 4 данного Порядка в зависимости от обстоятельств предоставления земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с одновременным строительством объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, либо без одновременного строительства социальной, инженерной и транспортной инфраструктур должен рассчитываться, либо как процентное отношение к кадастровой стоимости земельного участка либо на основании рыночной оценки, произведенной независимым оценщиком.

Исходя из определенного договором разрешенного использования земельного участка и пояснений представителя ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции о том, что строительство жилых домов с гаражами не предполагает строительства социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также территориального планирования, определение размера арендной платы следует производить на основании рыночной оценки, произведенной независимым оценщиком.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 23.09.2008 N 354-пп утвержден "Прогноз социально-экономического развития Оренбургской области на 2009 года и на период до 2011 года". Согласно указанному прогнозу индекс инфляции в 2010 году составит 107,5 %. С учетом установленного индекса инфляции - 107,5 %, размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 01.09.2010, подлежит исчислению на основании данных отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы с увеличением на индекс инфляции 107,5% .

Поскольку такой размер превышает заявленный истцом, удовлетворение исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате следует произвести в сумме 1 634 850 руб. 28 коп. (л.д. 56, т. 2).

Принимая во внимание изложенное, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, подлежат удовлетворению в сумме 7 913 030 руб. 66 коп.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации способом обеспечения исполнения обязательств, в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения является неустойка (штраф, пени) .

Согласно пункту 5.1 договора при несвоевременной уплате суммы, указанной в пункте 2.1 договора, арендатору начисляется пеня в размере равной одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

В связи с обоснованностью требований в части задолженности по арендной плате в сумме 7 913 030 руб. 66 коп., на указанную сумму подлежит начислению пеня. По расчету истца размер пени, начисленной в связи с нарушением сроков внесения арендной платы составляет 1 094499 руб. (л.д. 57-58, т. 2). Названный расчет правомерно произведен исходя из размера задолженности по арендной плате (не превышающего заявленного истцом размера), периода просрочки и предусмотренного договором размера пени.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого решения.

Наличие в действиях истца признаков злоупотребления правом, судом не установлено. Доводы ответчика в этой части подлежат отклонению, поскольку действия Администрации города Оренбург по взысканию арендной платы связаны с реализаций государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданных пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 13-ФЗ, органам местного самоуправления. Такие действия не имеют исключительной намеренности на причинение вреда ОАО "Оренбургстрой" (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Распределение государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций производится по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации. На основании статей 333.17, 333.40 Налогового Кодекса Российской Федерации, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2011 по делу N А47-7623/2010 отменить.

Исковые требования Администрации города Оренбурга удовлетворить.

Взыскать с открытого акционерного общества "Оренбургстрой", город Оренбург, ул. Комсомольская, 50 ИНН 561200060 в пользу Администрации города Оренбурга 7 913 030 руб. 66 коп. - основной задолженности, пени - 1 094 499 руб., всего 9 007 529 руб. 66 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества "Оренбургстрой", город Оренбург, ул. Комсомольская, 50 ИНН 561200060 государственную пошлину по иску в доход федерального бюджета в размере 68 037 руб.37 коп., а также по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Л.В.Пивоварова