Письмо УФНС России по г. Москве от 6 июня 2007 г. N 20-12/053467 О порядке учета арендных платежей, полученных за сданное в аренду имущество, а также выкупной стоимости этого имущества, если выкуп предусмотрен как договором аренды, так и дополнительным соглашением о выкупе

Письмо УФНС России по г. Москве от 6 июня 2007 г. N 20-12/053467

Вопрос: Каков порядок учета арендных платежей, полученных за сданное в аренду имущество, а также выкупной стоимости этого имущества, если выкуп предусмотрен как договором аренды, так и дополнительным соглашением о выкупе?

Ответ: В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 247 НК РФ определено, что объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком - российской организацией в виде разницы между полученными доходами, уменьшенными на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.

В пункте 1 статьи 248 НК РФ установлено, что к доходам в целях исчисления налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы.

В соответствии со статьей 249 НК РФ доходом от реализации в целях налогообложения прибыли признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав.

При этом в пункте 1 статьи 39 НК РФ указано, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу на безвозмездной основе.

Согласно пункту 5 статьи 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Вместе с тем пунктом 4 статьи 250 НК РФ к внереализационным доходам отнесены доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 НК РФ.

Таким образом, доходы в виде лизинговых платежей учитываются у лизингодателя при формировании доходной части налоговой базы для целей исчисления налога на прибыль в зависимости от выбранного метода признания доходов с учетом статей 271 и 273 НК РФ.

На основании статьи 624 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Следовательно, если договором аренды (дополнительным соглашением к договору аренды) предусмотрено представление имущества в аренду на определенный срок, а также после истечения срока переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, в договоре аренды должны быть оговорены как собственно арендные платежи, так и отдельно выкупная цена арендуемого имущества, а также порядок их уплаты.

Таким образом, выкупная цена не может учитываться в составе лизингового платежа и возникает только при расчетах арендодателя и арендатора за арендуемое имущество в связи с переходом права собственности на него.

Выкупная цена, предусмотренная договором аренды, учитывается для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке по операциям, связанным с куплей-продажей имущества.

При этом следует учитывать, что согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Следовательно, налоговая база по операции реализации имущества, ранее переданного по договору аренды, определяется на дату передачи права собственности на это имущество с учетом полной суммы выкупной стоимости, включая ранее перечисленную авансовыми платежами.

И.о. заместителя руководителя Управления ФНС России по г. Москве советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса

О.М. Спицына