Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 02АП-2711/11

г. Киров

07 июня 2011 г.

Дело N А31-7549/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Караваевой А.В.,

судей Буториной Г.Г., Лысовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Братухиной Е.А.

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя Стожарова С.А. паспорт серия 3404 N 549380, представителя заявителя - Яшиной И.Н., действующей на основании доверенности от 03.11.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стожарова Сергея Александровича

на решение Арбитражного суда Костромской области от 18.03.2011 по делу N А31-7549/2010, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.

по иску Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН: 4401011825 ОГРН 1024400511926)

к индивидуальному предпринимателю Стожарову Сергею Александровичу (ИНН: 444400145438 ОГРН 304440135000400)

о взыскании 5 632 541 рубля 26 копеек задолженности, 144 207 рублей 99 копеек пени

и встречному иску индивидуального предпринимателя Стожарова Сергея Александровича о взыскании 611 017 рублей 71 копейки убытков,

установил:

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее - истец, Департамент, арендодатель) обратился с иском в Арбитражный суд Костромской области к индивидуальному предпринимателю Стожарову Сергею Александровичу (далее - ответчик, индивидуальный предприниматель, ИП Стожаров С.А.) о взыскании 5 632 541 рубля 26 копеек задолженности, 144 207 рублей 99 копеек пени на основании договора аренды земельного участка.

ИП Стожаров С.А. обратился к Департаменту со встречным иском о зачете в счет арендных платежей суммы затрат по тампонажу находящейся на земельном участке самоизливающейся скважины в размере 611 017 рублей 71 копейка.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 18.03.2011 исковые требования Департамента удовлетворены, индивидуальному предпринимателю в удовлетворении встречного иска отказано.

ИП Стожаров С.А. с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области от 18.03.2011 отменить.

Индивидуальный предприниматель не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии необходимости заключать дополнительное соглашение. На момент заключения договора аренды в Костромской области не были приняты положения об арендной плате за землю с корректирующими коэффициентами, условия договора аренды, касающиеся размера арендной платы, установлены соглашением сторон, а не органами государственной власти субъекта или органом местного самоуправления. В силу изложенного ответчик считает, что официальное установление, а не изменение тарифов или базовых ставок, является основанием для заключения дополнительного соглашения.

В апелляционной жалобе ИП Стожаров С.А. указывает, что Арбитражный суд Костромской области, вынося решение, сослался на статьи 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не применил их и не принял во внимание неоднократные обращения арендатора к арендодателю с просьбой об изменении арендной платы. Ответчик считает, что документы, подтверждающие наличие самоизливающихся скважин, а также проведение работ по тампонажу, обращения к арендодателю об уменьшении арендной платы подтверждают, что Департамент действовал в нарушение статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и не имеет права на взыскание арендной платы.

Индивидуальный предприниматель считает, что в полном объеме подтвердил выполнение работ по тампонажу первой скважины за период с апреля по июль 2008 года.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.10.2007 Департамент имущественных отношений Костромской области (в настоящее время Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области) и ИП Стожаров С.А. заключили договор N Д.0856.4 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 30 183,71 кв.м, кадастровый номер 44:27:06 12 02:0044, находящийся по адресу: г.Кострома, ул.Локомотивная, д.2в для использования в целях строительства дилерского центра по продаже автомобилей (т.1 л.6-9).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата составляет 381 458 рублей 90 копеек в квартал. Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением (пункт 3.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2007 (т.1 л.10).

В связи с изменением законодательства о порядке расчета арендной платы Департамент направил в адрес ИП Стожарова С.А. дополнительное соглашение от 27.02.2009, в котором предложил внести изменения в договор аренды, установив арендную плату на 2009 год в размере 884 747 рублей 54 копеек в квартал (т.1 л.25-27).

В письме от 25.03.2009 ИП Стожаров С.А. сообщил Департаменту о финансовых затруднениях, а также о наличии на арендуемом земельном участке 8 бесхозных самоизливающихся скважин, используемых в 40-50-х годах прошлого века. Ответчик также указал, что согласен с увеличением кадастровой стоимости земельного участка в среднем на 39 % в связи с проведенным перерасчетом в 2008 году, но возражает против применения коэффициентов, приводящих к увеличению стоимости более чем в 2 раза, в связи с чем арендатор заявил о рассмотрении вопроса о снижении арендной платы за счет применения понижающих коэффициентов или корректировки коэффициентов, имеющихся в формуле расчета арендной платы, и о предоставлении информации по корректирующим коэффициентам (т.1 л.39-41).

В письме от 26.08.2009 ИП Стожаров С.А. также сослался на наличие на земельном участке, переданном по договору аренды, заброшенного водосборного комплекса и вновь заявил о снижении размера арендной платы (т.1 42-44).

Дополнительным соглашением от 14.05.2010 истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды, установив арендную плату на 2010 год в размере 988 771 рубля 44 копеек в квартал (т.1 л.45-47).

В письме б/н и даты (входящий N 6538 от 11.06.2010) ответчик подтвердил получение дополнительного соглашения, вновь указав, что предоставленный ему земельный участок имеет недостатки, о которых он не был предупрежден, и вновь заявил о снижении арендной платы и предоставлении более полной информации о методах и критериях оценки земельного участка и расчета арендной платы (т.1 л.91-96).

Письмом от 29.06.2010 Департамент сообщил ответчику, что возможность снижения арендной платы в зависимости от инженерно-геологических условий на земельном участке не предусмотрена (т.1 л.58).

Кроме того, 03.10.2007 ИП Стожаров С.А. и общество с ограниченной ответственностью "Мостопромстрой" (далее - ООО "Мостопромстрой") заключили договор подряда на строительство дилерского центра по продаже автомобилей (т.2 л.32-33).

Письмом от 08.11.2010 N 419 ООО "Мостопромстрой" сообщило индивидуальному предпринимателю, что при производстве работ на объекте "Дилерский центр "Форд-Центр-Кострома" по адресу: г. Кострома, ул. Локомотивная, 2в были обнаружены старые незатампонированные скважины, через которые на площадку поступала вода, для устранения попадания воды на площадку были выполнены работы: устройство временной дороги к скважине, разработка канавы для отвода воды вдоль оси "15" с выпуском в дренажную канаву длиной 81 п.м., разработка грунта вокруг скважины; стоимость выполненных работ составила 311017 рублей 71 копейку (т.2 л.34).

15.05.2008 между индивидуальным предпринимателем Стожаровым С.А. (заказчик) и индивидуальным предпринимателем Крамеровым М.С. (исполнитель) был заключен договор подряда на производство проектных и изыскательских работ N 16-2008, согласно которому заказчик поручил исполнителю проведение работ, связанных с ликвидационным тампонажем эксплуатационной скважины N 414 по ул. Локомотивной в г. Костроме. Стоимость работ по данному договору составила 300 000 рублей, подписана смета (т.2 л.43-45, 47, 48). Согласно акту приемки научно-технической продукции, работ, услуг по вышеназванному договору выполнены работы на сумму 300 000 рублей (т.2 л.92), денежные средства перечислены индивидуальному предпринимателю Крамерову М.С. платежными поручениями от 19.05.2008, 04.08.2008, 01.10.2008, 01.10.2008, 22.12.2008, 11.01.2009 (т.2 57-62).

Ссылаясь на невнесение арендатором арендной платы, истец просил Арбитражный суд Костромской области взыскать с ответчика 5 632 541 рубль 26 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 08.08.2010 и 144 207 рублей 99 копеек пени за просрочку платежа за период с 01.04.2008 по 12.09.2010.

ИП Стожаров С.А., полагая, что земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению, а истец необоснованно отказывает в уменьшении арендной платы, обратился со встречным иском о зачете в счет арендных платежей суммы затрат по тампонажу находящейся на земельном участке самоизливающейся скважины.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Департамента, индивидуальному предпринимателю в удовлетворении встречного иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав индивидуального предпринимателя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации случаев.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует пункту 3.3 договора, которыми предусмотрено, что арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.

Суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждается, что истец обоснованно начислил арендную плату за 2009, 2010 годы с учетом изменений, внесенных в нормативные акты Костромской области.

Изменение арендной платы в 2009 году связано с изменением нормативных актов Костромской области об арендной плате за землю, а именно в связи с принятием постановления администрацией Костромской области от 28.10.2008 N 390а "О внесении изменений в постановление Администрации Костромской области от 22.10.2007 N 241а", постановления администрации Костромской области от 28.10.2008 N 393а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области", постановления администрации Костромской области от 23.12.2008 N 464-а "О внесении изменений в постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 N 241а".

Изменение размера арендной платы в 2010 году связано с принятием администрацией Костромской области постановления от 26.12.2009 N 401а "Об утверждении коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области, для расчета в 2010 году арендной платы за земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена".

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договора аренды в Костромской области не были приняты какие-либо положения об арендной плате за землю с корректирующими коэффициентами, не свидетельствуют о невозможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменениями законодательства, как это предусмотрено пунктом 3.3 договора.

Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор. Из этого следует, что с учетом применяемого в спорных правоотношениях механизма расчета арендной платы оформление и подписание обеими сторонами дополнительного соглашения допустимо, но не обязательно.

В силу вышесказанного, отклоняются доводы подателя жалобы о невозможности изменения размера арендной платы при принятии нормативного акта без оформления сторонами дополнительного соглашения.

В апелляционной жалобе ИП Стожаров С.А. указывает, что Департамент действовал в нарушение статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и не имеет права на взыскание арендной платы.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д.0856.4 земельный участок предоставлен индивидуальному предпринимателю в целях строительства. Суд первой инстанции установил, что в январе 2009 года ИП Стожаров С.А. получил разрешение на строительство объекта на арендуемом земельном участке (т.2 л.112).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что земельный участок не пригоден для осуществления строительства объекта.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о том, предоставленное в аренду имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им, Арбитражный суд Костромской области обоснованно отказал индивидуальному предпринимателю в удовлетворении встречного иска. Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у Департамента права на взыскание арендной платы являются несостоятельными.

Довод индивидуального предпринимателя о подтверждении в полном объеме выполнения работ по тампонажу скважины в период с апреля по июль 2008 года не принимается судом апелляционной инстанции.

Ответчик, обнаружив в 2008 году на земельном участке самоизливающиеся скважины, известил арендодателя о данном факте лишь в марте 2009 года, после выполнения индивидуальным предпринимателем Крамеровым М.С. работ по договору от 15.05.2008 N 16-2008. Таким образом, не известив своевременно арендодателя о недостатках земельного участка, арендатор нарушил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок или произвести улучшение земельного участка.

Также ИП Стожаров С.А. не представил достаточные доказательства выполнения ООО "Мостопромстрой" работ на сумму 311 017 рублей 71 копейку и их оплаты. В материалах дела имеются только локальная смета N 8-1 "Дополнительные работы для отвода воды из скважины вдоль оси 15" без акта выполненных работ (т.2 л.35-36), смета N 8и "Устройство временной дороги, дороги вокруг здания и водоотвода поверхностных вод с территории стройплощадки" на сумму 1 002 118 рублей, акт выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат на указанную сумму (т.2 л.37-40).

Пи таких обстоятельствах Арбитражный суд Костромской области обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства, и не усматривает правовых оснований для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Костромской области от 18.03.2011 по делу N А31-7549/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стожарова Сергея Александровича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

А.В. Караваева

Судьи

Г.Г. Буторина Т.В. Лысова