Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 15АП-4529/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-14408/2010

07 июня 2011 г.

15АП-4529/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Куликовым Г.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: Бруско Б.С. (доверенность от 15.06.2010),

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2011 по делу N А32-14408/2010 по иску Администрации муниципального образования города-курорта Сочи к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь" при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирь"

о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города-курорта Сочи (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по оплате за использование земельного участка в сумме 3 758 604,20 руб. за период с 01.10.2010 по 31.03.2010, пени за период с 15.04.2003 по 26.04.2010 в сумме 1 080 915,98 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 83 133,20 руб. в период с 01.10.2010 по 31.03.2010.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечёно Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Общество обратилось с встречным иском к Администрации муниципального образования города-курорта Сочи о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.03.2008 г.. к договору аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 09.10.1997 N 427, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Сибирь", в части установления базовой ставки арендной платы в размере 39 руб. за кв.м, коэффициента целевого использования в размере 3, а также в части установления сумм ежегодной арендной платы в размере 16 936 920,00 руб. и 15 243 228,00 руб.

Встречный иск мотивирован тем, что договор аренды в части установления дополнительным соглашением базовой ставки арендной платы в размере 39 рублей за кв.м является недействительным, поскольку по местоположению земельного участка от моря, он относится к предгорью, согласно приложению N 4 к Постановлению N 791 базовая ставка арендной платы должна составлять 11,47 руб. за км. м. Договор в части установления коэффициента целевого использования в размере 3 также является недействительным, поскольку арендатор не соответствует условиям применения указанного коэффициента. Полагает, что Администрацией незаконно рассчитан размер арендной платы в год в размере 16 936 920 руб. (в период с 01.01.2008 г.. по 31.03.2008 г..), а также 15 243 228 руб. (в период с 01.04.2008 г.. по 31.12.2008 г..), поскольку годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте. Спорный земельный участок относиться к ограниченным в обороте, так как находится во второй зоне горно-санитарной охраны курорта г.Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2011 г.. исковые требования Администрации и встречные исковые требования общества оставлены без удовлетворения. Распределены расходы по уплате государственной пошлины. В признании недействительным дополнительного соглашения суд отказал, указав на то, что данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным. Вместе с тем, с учетом нормативно устанавливаемого размера платы за землю, суд частично принял доводы общества о том, что представленный истцом расчет арендной платы является неверным, применив базовую ставку арендной платы в размере 11,47 руб./кв.м, поправочный коэффициент по виду использования участка в размере 1,4 (прочие земли), отклонив доводы о необходимости применения дополнительного коэффициента 0,9 на период строительства). Учитывая, что расчет арендной платы администрацией осуществлялся неверно, в результате чего у истца образовалась переплата, суд отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности и санкций за просрочку.

Администрация муниципального образования города-курорта Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда отменить, исковые требования Администрации удовлетворить. Заявитель не согласен с примененной судом базовой ставкой. Ссылаясь на вхождение Горного Лоо в состав Лазаревского района г. Сочи, полагает применимой ставку за земли, расположенные в городской черте г. Сочи в размере 39 руб./кв.м является. Также полагает обоснованным применение поправочного коэффициента равного 3, поскольку земельный участок предоставлен согласно пункту 1.3. договора аренды для использования в целях строительной деятельности, срок договора превышает 6 лет.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Сибирь" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители истца и третьего лица. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал, что в состав г. Сочи входят и сельские местности, Горное Лоо относится к сельской местности. Пояснил, что коэффициент 3 не подлежит применению.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ТОО "Сибирь" подписан договор от 09.10.1997 N 427 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), предметом которого выступил земельный участок в долине реки Лоо Лазаревского района площадью 103400 кв.м (в настоящее время кадастровый номер 23:49:0123009:8).

Ранее указанный участок был предоставлен правопредшественнику общества - ТОО "Сибирь" на праве постоянного бессрочного пользования для строительства и эксплуатации квартала коттеджной застройки, по ул. Жигулевской в курорте Лоо Лазаревского района, что подтверждено в том числе Государственным актом КК-2 N 426000 575 (л.д. 102-106).

Согласно пункту 1.1.договора аренды участок предоставлен для проектирования индивидуального жилого квартала в долине реки ЛОО Лазаревского района.

В пункте 1.3. указано, что земельный участок предоставляется для использования его в целях: строительная деятельность.

В кадастровом паспорте разрешенный вид использования участка указан как "для проектирования индивидуального жилого квартала". Аналогичный вид использования отображен в ЕГРП (л.д. 64 т.1).

Срок действия договора определен с 01.10.1997 г.. по 01.10.2043г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В разделе 2 договора аренды установлена арендная плата в размере базовой ставки арендной платы в зоне Г-1 х 103 000 х 0,3 х 0,1. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет Администрации.

В Разделе 6 договора установлен коэффициент предпринимательства равный 0,3 - коммунально-бытовая деятельность.

Спорный земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Право собственности на спорный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи 13.08.2009 г.. (л.д. 64), в связи с чем администрация обладает надлежащей легитимацией на взыскание платы за землю за период с 01.10.2010 по 31.03.2010.

Кроме того, при правильном применении норм материального права суд обоснованно пришел к выводу о переходе к администрации прав арендодателя по заключенному от имени Российской Федерации Комитетом по управлению имуществом г. Сочи договору аренды в связи со сменой собственника земельного участка (ст. 617 ГК РФ).

05.03.2007 и 24.03.2008 общество, комитет по управлению имуществом администрации г. Сочи и департамент имущественных отношений администрации г. Сочи подписали дополнительные соглашения к договору аренды, регулирующие вопросы арендной платы. Указанные соглашения обоснованно квалифицированы судом как незаключенные, в связи с отсутствием доказательств их государственной регистрации.

Полагая, что ответчик не внес своевременно и в полном объеме арендную плату, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При правильном применении норм материального права и в полном соответствии со сложившейся судебной практикой суд обоснованно указал, что арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (аналогичная правовая позиция содержится постановлении Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 г. N 12404/09).

Судом первой инстанции принята верная формула расчета арендной платы согласно действующему в спорный период Постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и применены базовая ставка и поправочные коэффициенты согласно Постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 г.. N 791 (далее - постановление N 791).

Указывая на необходимость применения базовой ставки в размере 39 руб. за 1 кв.м, установленной постановлением N 791 для земель в городской черте города Сочи, истец ошибочно полагает тождественными понятия городской черты г. Сочи и административной границы МО города-курорта Сочи.

Как следует из пунктов 2 и 5 приведенного постановления установлены различные базовые ставки арендной платы за земельные участки в зависимости нахождения таких участков в городской черте г. Сочи либо в черте сельских населенных пунктов г. Сочи, при этом все земельные участки входят в административные границы МО г.-к. Сочи, так как компетенцией на установление базовой ставки и поправочных коэффициентов за пределами административных границ МО г.-к. Сочи глава администрации не наделен.

Согласно статье 3 Устава МО г.-к. Сочи, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от 29.07.2010 N 92, город Сочи как объект административно-территориального устройства Краснодарского края состоит из четырех внутригородских районов, включая Лазаревский район. Внутригородским районам административно подчинены сельские (поселковые) округа, находящиеся в пределах границ города Сочи, в том числе один поселковый, одиннадцать сельских округов. Лазаревскому внутригородскому району подчинено в том числе село Горное Лоо (сельский округ).

Ранее действовавшая редакция устава, утвержденного решением городского Собрания Сочи 28.09.2004 N 185 в статье 4 содержала аналогичные положения.

Таким образом, Горное Лоо является сельским населенным пунктом, для которого согласно приложениям N 3 и 4 к постановлению N 791 в зависимости от местоположения до моря и численности населения установлена базовая ставка арендной платы в размере 11,47 руб. за 1 кв.м. Указанная ставка применена судом первой инстанции в расчете обоснованно.

Проанализировав содержание пункта 17 приложения N 2 к постановлению N 791, закрепляющего поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о неприменимости к спорным правоотношениям коэффициентов, установленных указанным пунктом.

Так, применение пункта 17.1 поставлено в зависимость от годичного срока проектирования, возможности применения соответствующего коэффициента (0,4) за пределами годичного срока не оговорено.

Коэффициент, установленный пунктом 17.3.3 (3,0) предполагает осуществление строительно-монтажных работ при наличии разрешения на строительство и в пределах срока его действия в течение срока свыше 6 лет. Однако согласно договору участок предоставлен для целей проектирования, иной разрешенный вид использования в кадастре не отражен, общество на момент рассмотрения спора проектирование не завершило, за получением разрешения на жилую застройку не обращалось, доказательств осуществления строительства жилого квартала не представлено. Возможностей применения указанного коэффициента к лицам, осуществляющим самовольное строительство, судом не выявлено. Однако и доказательств такового в дело не представлено.

Указание в пункте 1.3. договора на строительную деятельность не свидетельствует о предоставлении участка для ведения капитального строительства, что подтверждается отражением в кадастре иного вида разрешенного использования участка и редакцией пункта 17 постановления 791, включающей для целей установления поправочного коэффициента проектирование в состав капитального строительства и дифференцирующей данные коэффициента для строительно-монтажных работ и проектирования.

Нарушение сроков проектирования, если таковое будет установлено, влечет иные правовые последствия, но не возможность применения поправочного коэффициента, предусмотренного пунктом 17.3.3.

С учетом невозможности применения к арендатору поправочных коэффициентов, закрепленных в пункте 17, судом обоснованно применен коэффициент 1,4, установленный для иных (прямо не поименованных) категорий землепользователей и видов целевого использования.

Доводы о необходимости применения дополнительного поправочного коэффициента 0,9 (п. 6 постановления N 791) также правомерно отклонены судом, поскольку данный коэффициент применим на период строительства в пределах сроков действия разрешения на строительство для всех категорий арендаторов земельных участков. Однако согласно договору участок предоставлен для целей проектирования, иной разрешенный вид использования в кадастре не отражен, общество на момент рассмотрения спора проектирование не завершило, за получением разрешения на жилую застройку не обращалось, доказательств осуществления строительства жилого квартала не представлено.

С применением коэффициента 1,4, установленного для экономико-планировочной зоны Г-1, стороны не спорят. Необходимость его применения подтверждена заключением главного архитектора г. Сочи от 19.11.2007, п.2.2 договора от 09.10.1997.

Судом первой инстанции арифметически и методологически верно произведен расчет годового размера арендной платы. Согласно расчету размер арендной платы на 1 квартал 2010 г.. составляет 573 178,21руб.

Учитывая, что в материалы дела представлены платежные поручения об уплате арендной платы на общую сумму 3 758 604,16 руб. за первый квартал 2010 г.. суд обоснованно отказал в удовлетворении иска администрации.

Уплаченная сумма покрывает также начисленную истцом неустойку.

Суд обоснованно указал истцу на то, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами одновременно с договорной неустойкой неправомерно.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2011 по делу N А32-14408/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко