Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2011 г. N 11АП-4751/11

09 июня 2011 г.

Дело N А55-15696/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бобылёвой А.А.,

при участии в заседании до перерыва:

от Некоммерческого партнерства "Паритет" - Малкова Н.Б., директор, выписка от 04.05.2010 г., Лактионов С.Д., представитель по доверенности N 2 от 11.01.2011 г.., Зуев Ф.В., представитель по доверенности от 23.05.2011 г..,

от ООО "Вавилон" - Бородина Е.А., представитель по доверенности от 19.05.2011 г..,

от ООО "Авангард" - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

после перерыва:

от Некоммерческого партнерства "Паритет" - Малкова Н.Б., директор, выписка от 04.05.2010 г., Зуев Ф.В., представитель по доверенности от 23.05.2011 г..,

от ООО "Вавилон" - Бородина Е.А., представитель по доверенности от 19.05.2011 г..,

от ООО "Авангард" - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая - 02 июня 2011 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Вавилон", г. Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2011 г.. по делу NА55-15696/2009 (судья Богданова Р.М.),

по иску Некоммерческого партнерства "Паритет" (ИНН 6315946554, ОГРН 1086300004240), г.Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Вавилон" (ИНН 6319133616, ОГРН 1066319104060), г. Самара,

обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" (ИНН 6312051820, ОГРН 1066319104060), г. Самара,

третьи лица:

1. Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара; 2. ФГУП "Ростехинвентаризация", г. Самара,

о признании договора незаключенным и признании недействительным зарегистрированного права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческое партнерство "Паритет" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вавилон" ( с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 N 1, предметом которого является нежилое помещение - 1 этаж комнаты NN 2-5, 10; 2 этаж комнаты NN 3,8; - 3 этаж комнаты NN 3,8; цокольный этаж комнаты N 2,3,5,7,16, общей площадью 185,50 кв.метров, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, 1.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2009 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 18.10.2010 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в части требований о признании указанного договора недействительным.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2011 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 01.08.2007, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Вавилон" и Обществом с ограниченной ответственностью "Авангард", предметом которого является нежилое помещение - 1 этаж комнаты NN 2-5, 10; 2 этаж комнаты NN 3,8; - 3 этаж комнаты NN 3,8; цокольный этаж комнаты N 2,3,5,7,16, общей площадью 185,50 кв.метров, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, 1.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик ООО "Вавилон" обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, ответчик ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании 26 мая 2011 года был объявлен перерыв до 14 часов 20 минут 02 июня 2011 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Представитель ответчика в судебном заседании до и после перерыва доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал по основаниям, изложенным в жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители истца до и после перерыва с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2007 общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Вавилон" (покупатель) заключили договор купли-продажи N 1-1 нежилых помещений: 1 этаж комнаты NN 2-5, 10; 2 этаж комнаты NN 3,8; 3 этаж комнаты NN 3,8; цокольный этаж комнаты N 2,3,5,7,16, общей площадью 185,50 кв.метров, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, 1. Переход права собственности зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2007 серии 63-АВ N 784140.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения указанного договора купли-продажи, недвижимое имущество находилось в собственности продавца на основании договора купли-продажи от 26.05.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ N 784697 от 02.11.2005 (п. 1.3. договора).

Из выписки из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, выданной Самарским городским отделением Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" 19.09.2005 N РИ-03220гп усматривается, что нежилые помещения общей площадью 185,50 кв.м: цокольный этаж комнаты NN 2,3,5,7, 16, 1 этаж комнаты 2-5, 10, 2 этаж комнаты NN 3,8, 3 этаж комнаты NN3, 8, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д.1, являются частью нежилого здания, с назначением нежилое помещение.

Согласно имеющихся в материалах дела свидетельств о государственной регистрации права собственниками нежилых помещений, расположенных в здании являются граждане Рогожкин Ю.С., Богданова Т.Н., Емельянов А.Н., Каплун И.Е., Лекуш Г.Ш., Стрелкина Л.Н., Мантусов И.Г., Шибаева Ю.В., Новиков А.В., Ткаченко А.М., Абарина Е.Б., Чупрынова М.И., Трофимова О.Н., Захаренко Л.В., Бокова С.Н., Троеглазов В.П., Козулин С.В., Кругликов Д.В., Санькова Г.Е., Рассохина Т.В., Рассохин В.А., Ким Ф.В., общество с ограниченной ответственностью "Интер-Строй", общество с ограниченной ответственностью "Фита-М", общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская торговая компания".

Указанными лицами в целях защиты интересов в сфере управления недвижимости создано НП "Паритет" (протокол от 26.10.2008 N 1).

Оспаривая договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 N 1-1, НК "Паритет" указывает, что нежилые помещения общей площадью 185,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д.1 включают в себя лестничные площадки и лестничные пролеты, обеспечивающие доступ собственникам ко всем помещениям, находящимся в здании. Наличие зарегистрированного права индивидуальной собственности на указанное имущество, по мнению истца, нарушает права и законные интересы собственников помещений, а также создает препятствия в пользовании ими своими помещениями и ограничивает доступ к ним. Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца с указанным иском в арбитражный суд.

Обращаясь с иском в суд, некоммерческое партнерство "Паритет" ссылается на необходимость защиты прав собственников нежилых помещений.

Согласно разделу 2 Устава Некоммерческого Партнерства, утвержденного решением учредителей 26.10.2008, предметом деятельности Партнерства является содействие его членам в управлении недвижимым имуществом, представление общих интересов членов в государственных органах власти, органах местного управления, в судах и во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.

Суд апелляционной инстанции считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что вытекает из положений пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указал, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 названного постановления указано, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно сложившейся арбитражной практике к общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений и не имеющие самостоятельного назначения; в то время как помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, признаются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима помещений, установленного в части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/2009).

Спорное имущество принадлежало ООО "Авангард" (продавцу) на праве собственности на основании договора купли-продажи от 26.05.2005, его право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае фактическим основанием иска является именно то обстоятельство, что ООО "Авангард" не имело полномочий распорядиться спорным имуществом и не могло продать его, так как не являлось собственником данного имущества.

Таким образом, настоящие требования заявлены лицом, считающим себя собственником имущества, к лицу, приобретшему спорные объекты в результате ряда последовательно совершенных сделок, которые истец считает недействительными.

Определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении N 6-П от 21.04.2003 г. отметил следующее: "...поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)".

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Таким образом, из смысла приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений высших судебных инстанций следует, что в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска.

Данная правовая позиция также изложена в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 126 от 13.11.2008 г. "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Оспариваемый договор купли-продажи нежилых помещений от 01.08.2007 N 1 заключен между ООО "Авангард" (продавец) и ООО "Вавилон" (покупатель), предметом которого являются нежилое помещение - 1 этаж комнаты NN 2-5, 10; 2 этаж комнаты NN 3,8; - 3 этаж комнаты NN 3,8; цокольный этаж комнаты N 2,3,5,7,16, общей площадью 185,50 кв.метров, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, 1.

Нежилые помещения являлись собственностью ООО "Авангард", право собственности продавца никем не оспорено. Переход права собственности на нежилые помещения в установленном законом порядке на основании заключенной сделки зарегистрировано за покупателем, ООО "Авангард".

Таким образом, поскольку истец не является стороной оспариваемой сделки, имущество неоднократно было отчуждено и на него зарегистрировано право собственности последним приобретателем, суд апелляционной инстанции считает, что надлежащим способом защиты нарушенных прав собственника является истребование имущества из чужого незаконного владения у конечного приобретателя имущества в порядке, предусмотренном статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не иск о признании недействительной сделки по отчуждению имущества, поскольку такой иск не приводит к восстановлению нарушенных прав.

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время фактическим владельцем спорного имущества является ООО "Вавилон".

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований в части оспаривания договора купли-продажи недвижимости от 01.08.2007 N 1 отсутствуют.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права и подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2011 г.. по делу N А55-15696/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Некоммерческого партнерства "Паритет" (ИНН 6315946554, ОГРН 1086300004240), г.Самара, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вавилон" (ИНН 6319133616, ОГРН 1066319104060), г. Самара, судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев