Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2009 г. N 18АП-10472/09

г. Челябинск

03 декабря 2009 г.

N 18АП-10472/2009 Дело N А34-3072/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Фединой Г.А., Карпачёвой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богомолова Александра Ивановича на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.09.2009 по делу N А34-3072/2009 (судья Радаева О.В.), при участии: от ИП Богомолова А.И. - Маркова А.В. (доверенность б/н от 24.06.2009),

УСТАНОВИЛ:

Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курганской области (далее - ТУ ФАУФИ, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Богомолову Александру Ивановичу (далее - ИП Богомолов А.И., ответчик) о взыскании арендной платы по арендно-охранному договору от 31.05.2000 N 583 за период с 01.01.2009 по 01.05.2009 в сумме 1 462 260 руб. 34 коп.

Решением суда от 28.09.2009 (резолютивная часть от 21.09.2009) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу Российской Федерации в лице ТУ ФАУГИ по Курганской области взыскано 1 62 260 руб. 34 коп. основного долга. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 811 руб. 30 коп.

В апелляционной жалобе ИП Богомолов А.И. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что судом неверно истолкованы пункты 3.1, 3.3, 3.2 договора, считает, что арендатор имеет право требовать возмещения стоимости неотделимых произведённых улучшений на основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает необоснованной ссылку истца на несогласованность проектно-сметной документации, так как она была согласована с правопредшественником истца, а также со всеми заинтересованными органами, утверждение сметы затягивается именно истцом, хотя вся необходимая документация истцу была представлена.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители ТУ Росимущества по Курганской области, Управления культуры Курганской области, ОГУ "НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры" в судебное заседание не явились.

С учётом мнения ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и третьих лиц.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.05.2000 между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области, наделенного правами территориального агентства Мингосимущества (арендодатель), Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры (Центр) и ИП Богомоловым А.И. (арендатор) заключен арендно-охранный договор N 583, по условиям которого арендодатель совместно с Центром сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание памятник архитектуры "Здание союза Сибирских маслодельных артелей", расположенное по ул. Куйбышева 57, общей площадью 896,4 кв.м. для проведения ремонтно-строительных работ арендатора (пункт 1 .1 договора) (т. 1, л.д. 5-7).

Согласно изменений и дополнений к договору от 20.08.2001 пункт 1.1 изложен в следующей редакции "арендодатель совместно с Центром сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание памятник архитектуры "Здание Союза Сибирских маслодельных артелей", расположенное по ул. Куйбышева 57, общей площадью 1304,5 кв.м. (в том числе 391,8 кв.м. - подвал) для проведения ремонтно-строительных работ арендатора и в дальнейшем для осуществления предпринимательской деятельности арендатора, определенной его свидетельством о предпринимательской деятельности" (т. 1, л.д. 7 оборот).

Право собственности на предоставляемое в аренду нежилое помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права N 45 АБ 005600 от 09.08.2005, субъектом права является Российская Федерация (т. 1, л.д. 9, 10).

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 15.06.2000 по 15.06.2049. При отсутствии взаимных претензий до окончания срока действия договора, он пролонгируется на неопределенный срок.

Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курганской области 18.04.2002, что подтверждается свидетельством 45 УЮ 020687.

Согласно приказу Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 19.11.2003 полномочия Департамента государственного имущества и промышленной политики Курганской области по управлению и распоряжению федеральным имуществом прекращены и переданы Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Курганской области, которое в последующем переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курганской области.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору соответствующее имущество с учетом мнения Центра.

Акт приема-передачи спорного здания составлен 17.01.2001 с участием всех сторон договора (т. 1, л.д. 80).

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонтно-восстановительный ремонт здания по согласованному с арендодателем и Центром проекту в течение 5 лет со дня подписания акта приема-передачи здания.

В соответствии с пунктом 3.1 договора на срок осуществления ремонтно-восстановительных работ (но не более 5-ти лет со дня подписания акта приема-передачи) арендатор освобождается от уплаты арендной платы.

Согласно пункту 3.2 договора по истечении указанного в пункте 3.1 срока в соответствии с действующими на тот момент нормативными актами, рассчитывается арендная плата за пользование и владение зданием и согласуется сторонами.

Согласно пункту 3.3 договора расходы арендатора на ремонтно-восстановительные работы в соответствии с утвержденной сметой засчитываются в счет арендной платы.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.12.2008 по делу N А34-3687/2007, вступившим в законную силу, внесены изменения в пункт 3.2 арендно-охранного договора N 583 от 31.05.2000, установлена арендная плата в размере 351 руб. (без учета НДС) в месяц за 1 кв.м арендуемого здания (т. 1, л.д. 12-15).

28.04.2009 истец направил в адрес ответчика претензию о внесении задолженности по арендной плате (т. 1, л.д. 16).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось поводом для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ИП Богомолова А.И. существует обязанность по оплате арендной платы, поскольку стоимость ремонтно-восстановительных работ согласно условиям договора зачитывается в счёт арендной платы только в течение проведения ремонтно-восстановительных работ, но не более пяти лет. Суд также пришёл к выводу о том, что арендатором не была согласована с арендодателем смета и разрешительная документация на осуществление ремонтных работ.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Принимая во внимание, что предмет арендно-охранного договора N 583 от 31.05.2000 обозначен сторонами как временное владение и пользование здание памятник архитектуры "Здание Союза Сибирских маслодельных артелей", расположенное по ул. Куйбышева 57, общей площадью 1304,5 кв.м. (в том числе 391,8 кв.м - подвал), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно установил наличие в отношениях сторон признаков арендных отношений.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора с учётом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, является отдельно стоящим зданием памятником архитектуры "Здание Союза Сибирских маслодельных артелей", расположенным по ул. Куйбышева 57, общей площадью 1304,5 кв.м. (в том числе 391,8 кв.м. - подвал).

Из акта приёма-передачи здания - памятника (т. 1. л.д. 8) следует, что спорное имущество было передано арендатору 17.01.2001.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а также положения, односторонний отказа от исполнения обязательства является недопустимым.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В рассматриваемом деле исковые требования заявлены как взыскание задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 01.05.2009 в сумме 1 462 260 руб. 34 коп.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате за указанный период суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При этом довод ответчика, что судом неверно истолкованы пункты 3.1, 3.3, 3.2 договора, и стоимость ремонтно-восстановительных работ подлежит зачёту в счёт арендной платы и по истечении срока проведения ремонта, апелляционная инстанция находит верным, исходя из следующего.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, а также возмездный характер договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что у ответчика имелось право на зачёт стоимости выполненных работ в счёт арендной платы после окончания выполнения ремонтно-восстановительных работ, а не только в период их проведения.

Так, по рассматриваемому договору порядок внесения арендной платы за пользование имуществом согласован сторонами в следующем порядке.

Договором на арендатора возложена обязанность по проведению в арендуемом здании ремонтно-восстановительных работ (п. 2.2.1 договора).

На срок осуществления ремонтно-восстановительных работ (но не более 5-ти лет со дня подписания акта приема-передачи) арендатор освобождается от уплаты арендной платы (п. 3.1 договора).

По истечении указанного в пункте 3.1 срока в соответствии с действующими на тот момент нормативными актами, рассчитывается арендная плата за пользование и владение зданием и согласуется сторонами (п. 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора расходы арендатора на ремонтно-восстановительные работы в соответствии с утвержденной сметой засчитываются в счет арендной платы.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.12.2008 по делу N А34-3687/2007, вступившим в законную силу, внесены изменения в пункт 3.2 арендно-охранного договора N 583 от 31.05.2000, установлена арендная плата в размере 351 руб. (без учета НДС) в месяц за 1 кв.м арендуемого здания (т. 1, л.д. 12-15).

Суд апелляционной инстанции при этом исходит из того, что пункта 1.1 договора следует, что здание передаётся ИП Богомолову А.И. во временное владение и пользование для проведения ремонтно-восстановительных работ и, в дальнейшем, для осуществления предпринимательской деятельности арендатора.

При этом исходя из общих целей арендных отношений, заключающихся в использовании объекта аренды по назначению (ст. 611 ГК РФ), апелляционная инстанция приходит к выводу, что использование арендуемого имущества для предпринимательской деятельности могло быть осуществлено только после проведения в здании соответствующих ремонтных работ, что исключает начисление арендной платы на период производства ремонтных работ. Данное обстоятельство, в частности, подтверждается актом N 4 от 10.07.2000, из которого следует, что общее состояние здания является неудовлетворительным (т. 2, л.д. 110).

Кроме того, согласно п. 3.5. договора, если статус памятника снимается с арендуемого объекта и арендодатель выставит его на продажу, а арендатор откажется от приобретения здания или не сумеет приобрести его на конкурсной основе у арендодателя указанное здание, обязанность по компенсации произведённых арендатором затрат по ремонтно-восстановительным работам, в части некомпенсированной арендной платы, переходят к покупателю и оплачиваются арендатору в течение 10 календарных дней с момента оглашения результата конкурсной продажи.

Из толкования на основании ст. 431 ГК РФ данного пункта следует, что стороны договора изъявили намерение компенсировать стоимость ремонта в помещении в счёт стоимости арендной платы, которая, исходя из системного толкования п. 3.1., 3.2., 3.5. договора, подлежала начислению по окончании ремонтно-восстановительных работ.

Совокупность вышеназванных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу о наличии у ответчика права на зачёт стоимости ремонтно-восстановительных работ на объекте аренды в счёт арендной платы.

При этом для проведения такого зачёта сторонами в договоре предусмотрен соответствующий порядок.

Согласно п. 1.4 договора после разработки проекта ремонтно-восстановительных работ, согласованного с арендодателем и центром и другими заинтересованными службами, арендатор приступает к проведению ремонтно-восстановительных работ здания-памятника, которые должны быть проведены в течение пяти лет, согласно плана-графика, утверждённого Департаментом. Окончание ремонтно-восстановительных работ оформляется актом.

Обязанностью арендатора является ежеквартальное предоставление арендодателю и центру информации об объёмах выполненных ремонтно-восстановительных работ (п. 2.2.11 договора).

Таким образом, в договоре сторонами установлен порядок согласования проектно-сметной документации с арендодателем (собственником недвижимого имущества) и Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры.

Суд апелляционной инстанции полагает, что необходимость соблюдения порядка двойного согласования обусловлена следующими обстоятельствами.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, способы и объёмы проведения ремонтно-восстановительных работ в здании подлежат обязательному согласованию с собственником имущества в порядке, установленном в договоре (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Необходимость согласования проведения работ с Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры обусловлена особым статусом объекта недвижимого имущества, переданного в аренду.

Из договора следует, что арендатор принимает во временное владение и пользование здание памятник архитектуры "Здание союза Сибирских маслодельных артелей".

Из преамбулы к Федеральному закону от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" следует, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Сохранение объекта культурного наследия в целях настоящего Федерального закона - направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор (ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Для реализации данной цели при проведении ремонтных работ на таких объектах предусмотрен специальный порядок.

Ремонт памятника - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны (ст. 42 Закона).

В ст. 45 названного закона предусмотрен следующий порядок. Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.

Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия осуществляется в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации или муниципальным правовым актом.

Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия составляется с учетом мнения собственника объекта культурного наследия либо пользователя объектом культурного наследия.

К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с реставрационными нормами и правилами, утверждаемыми федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Строительные нормы и правила применяются при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия только в случаях, не противоречащих интересам сохранения данного объекта культурного наследия.

Приемка работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ, одновременно со сдачей руководителем работ отчетной документации в порядке, установленном федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

В рассматриваемом же случае согласование ответчиком получено только от Научно-производственного центра по охране и использованию памятников истории и культуры.

Акты приёмки выполненных работ переданы для утверждения уже после проведения ремонтно-восстановительных работ, в то время как указанные положения Федерального закона требуют согласования данной документации до момента проведения работ, исходя из особенностей правового режима объекта культурного наследия, исключающего произвольное осуществление ремонтных работ во избежание утраты или повреждения объекта.

Кроме того, письма, на которые ответчик ссылается в доказательство передачи проектной документации на согласование уполномоченным органам (т. 2, л.д. 114-126), не содержат отметок о получении данной корреспонденции, равно как отсутствуют и иные доказательства её получения.

Имеющийся в деле проект реставрации объекта не согласован ни с собственником имущества, ни с иными уполномоченными органами (т. 1, л.д. 47).

При таких обстоятельствах не находит подтверждения ссылка ответчика на согласованность проектно-сметной документации, в связи с чем отсутствуют основания для зачёта стоимости произведённых работ в счёт арендной платы.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с положениями пунктов 4, 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы составляет 1 000 руб., при обращении с апелляционной жалобой ИП Богомоловым А.И. была оплачена государственная пошлина в сумме 9 405 руб. 65 коп., в связи с чем подателю апелляционной жалобы из федерального бюджета подлежит возвращению 8 405 руб. 65 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28.09.2009 по делу N А34-3072/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богомолова Александра Ивановича - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Богомолову Александру Ивановичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 405 руб. 65 коп., излишне оплаченную по квитанции Сбербанка от 26.10.2009.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Г.А.Федина М.И.Карпачёва