Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2011 г. N 13АП-3326/11

г. Санкт-Петербург

09 июня 2011 г.

Дело N А42-4867/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пампу Н.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3326/2011) ООО "Пять Звезд" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.12.2010 г.. по делу N А42-4867/2010(судья Севостьянова Н.В.), принятое

по иску Мурманского МУП "Агентство Мурманнедвижимость"

к ООО "Пять Звезд"

о взыскании

при участии:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

установил:

Мурманское муниципальное унитарное предприятие "Агентство Мурманнедвижимость" (далее - истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пять Звезд" (далее - ответчик, Общество) о взыскании перечисленной во исполнение пункта 2.1 предварительного договора купли-продажи нежилых помещений б/н от 10.09.2009 г.. суммы задатка в размере 15 000 000 руб., а также неустойки в размере 300 000 руб. на основании пункта 3.4 предварительного договора.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 29.12.2010 г.. по делу N А42-4867/2010 заявленные требования удовлетворены.

На указанное решение ООО "Пять Звезд" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что суд первой инстанции не установил, имела ли место вина ответчика в нарушении сроков исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.4 предварительного договора. Податель жалобы указывает, что право истца, предусмотренное пунктом 3.4 договора, не подлежит защите. 01.09.2009 между ООО "Пять Звезд" и физическими лицами Явнюк А.В. и Заречным Н.И. заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу Мурманская обл., г. Кола, ул. Кривошеева, д. 2а: - административного здания, общей площадью 571,2 кв.м., - цеха переработки, общей площадью 743,8 кв.м., - гаража, общей площадью 889 кв.м. Поскольку по состоянию на 10.09.2009 право собственности на указанные выше объекты за Обществом в установленном порядке зарегистрировано не было, между ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" и ООО "Пять Звезд" был заключен Предварительный договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимого имущества, в силу которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в течение 60 дней с момента оформления права собственности Общества на указанные выше объекты. 07.10.2009 необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности от правообладателей Явнюк А.В. и Заречного Н.И. к ООО "Пять Звезд" документы были сданы в Кольский отдел УФРС по Мурманской области, о чем свидетельствуют копии расписок, представленные в материалы дела. В связи с отсутствием у продавцов - физических лиц надлежащим образом оформленного права землепользования участком, на котором расположены подлежащие продаже объекты недвижимого имущества, процедура государственной регистрации перехода права собственности по заявлениям собственников 13.11.2009 была приостановлена до 12.02.2010. Впоследствии необходимые документы физическими лицами были оформлены и представлены в УФРС. Вместе с тем 12.02.2010 в государственной регистрации перехода права собственности было отказано, в связи с произведенной в рамках уголовного дела N 1-246 выемкой из УФРС подлинников правоустанавливающих документов, касающихся указанных выше объектов недвижимого имущества. Поскольку изъятые документы были признаны доказательствами по уголовному делу N 1-246, возбужденному в отношении директора ММУП "Агентство Мурманнедвижимость", в удовлетворении ходатайства о возврате изъятых документов ООО "Пять Звезд" было отказано. В целях исполнения своих обязательств по Предварительному договору, Общество обратилось к продавцам - физическим лицам с просьбой получить дубликаты правоустанавливающих и иных документов. После получения продавцами - физическими лицами дубликатов правоустанавливающих документов и представления их в УФРС, 31.08.2010 переход права собственности на объекты недвижимого имущества был зарегистрирован, в связи с чем 03.09.2010 Обществу были выданы Свидетельства о государственной регистрации права собственности на поименованные выше объекты недвижимого имущества серии 51-АВ N 221794, N 221795, N 221796. 06.09.2010 ООО "Пять Звезд" направило в адрес ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" уведомление N 19 от 06.09.2010 о готовности заключить основной договор купли-продажи указанных в Предварительном договоре объектов недвижимого имущества. По мнению ответчика, со стороны Общества были приняты все необходимые меры к своевременному и надлежащему исполнению обязательств по Предварительному договору. При этом Общество, при всей степени заботливости и осмотрительности, не могло предвидеть ни отсутствие у продавцов - физических лиц надлежащим образом оформленных документов по землепользованию участком, на котором расположены подлежащие продаже объекты недвижимого имущества, ни обстоятельства, связанные с возбуждением уголовного дела N 1-246. ООО "Пять Звезд" постоянно информировало Предприятие о положении дел, стремилось максимально уменьшить возможные убытки от задержки исполнения Предварительного договора. Ответчик полагает, что действия правоохранительных органов по изъятию правоустанавливающих документов из УФРС являются действиями непреодолимой силы, которые повлекли за собой невозможность своевременно исполнить Обществом свои обязательства по Предварительному договору. Ссылаясь на положения пунктов 1, 3 статьи 401 ГК РФ, ответчик настаивает на отсутствии своей вины.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.09.2009 г.. между ООО "Пять Звезд" и ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, право собственности будущего продавца, на которые еще не оформлено (далее - Предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: Мурманская область, Кольский район, г. Кола, ул. Кривошеева, дом 2а:

- административное здание, общей площадью 571,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 51-51-01/065/2008-968;

- цех переработки, общей площадью 743,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 51-51-01/065/2008-972;

- гараж, общей площадью 889 кв. м, кадастровый (условный) номер 51-51-01/065/2008-970.

Цена нежилых помещений определена в пункте 1.3.1 Предварительного договора и составила 22 000 000,00 руб. (с учетом НДС-18%).

Пунктом 1.3.1 стороны также предусмотрели, что общая цена нежилых помещений включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующего земельного участка или права на него.

Согласно пункту 1.4 Предварительного договора, основной договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит подписанию в течение 60 дней с момента оформления права собственности ООО "Пять Звезд" на нежилые помещения.

Пунктом 1.6 Предварительного договора стороны также предусмотрели, что обязательства сторон по договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, данный договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Порядок расчетов по Предварительному договору урегулирован в пункте 2, согласно которому ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" обязалось перечислить ООО "Пять Звезд" задаток (обеспечение исполнения покупателем своих договорных обязательств) в размере 15 000 000,00 руб. в течение 10 дней с момента заключения Предварительного договора.

Согласно пункту 2.2 Предварительного договора при заключении основного договора перечисленный ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" задаток засчитывается в счет уплаты цены нежилых помещений; оставшаяся часть цены подлежит перечислению в порядке и сроки, определенные основным договором.

Пунктом 3 Предварительного договора предусмотрена имущественная ответственность сторон в случае ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств по договору.

В пункте 3.3 Предварительного договора определено, что в случае, если основной договор не будет заключен по вине ООО "Пять Звезд", Общество должно будет вернуть ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" внесенный задаток в двойном размере в течение 3 банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 1.4 Предварительного договора. В случае не оформления права собственности ООО "Пять Звезд" на нежилые помещения в течение более чем 90 дней после подписания Предварительного договора ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" вправе требовать возврата задатка, и уплаты неустойки в размере 2% от суммы задатка, а ООО "Пять Звезд" обязано будет возвратить задаток и неустойку (если требование о ее выплате будет предъявлено) в течение 3 банковских дней с момента предъявления соответствующего требования (пункт 3.4 Предварительного договора).

16.09.2009 г.. Предприятие во исполнение принятых на себя по Предварительному договору обязательств перечислило платежными поручениями N N 197, 198 от 16.09.2010 на счет Общества сумму задатка в размере 15 000 000,00 руб.

Общество в нарушение принятых на себя по предварительному договору обязательств в согласованный сторонами срок - 90 дней с даты подписания Предварительного договора, т.е. не позднее 09.12.2009, право собственности на объекты, подлежащие продаже по основному договору, в установленном порядке не переоформило.

Согласно представленным в материалы дела копиям выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N N 01/023/2010-639, 01/023/2010-640, 01/023/2010-641, оформленным по состоянию на 30.04.2010, собственниками объектов недвижимого имущества (административного здания, цеха переработки, гаража) продолжали оставаться физические лица Заречнов Н.И. и Явнюк А.В.

03.06.2010 г.. Предприятие направило в адрес ООО "Пять Звезд" соглашение от 02.06.2010 о расторжении Предварительного договора N б/н от 10.09.2009, в сопроводительном письме от 03.06.2010 N 1207 Предприятие потребовало не только произвести возврат перечисленного ранее задатка, но и уплатить неустойку, исчисленную в порядке пункта 3.4 Предварительного договора, в размере 300 000,00 руб.

Согласно уведомлению N 597472 указанное письмо получено ООО "Пять Звезд" 09.06.2010.

В нарушение условий Предварительного договора, статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство по возврату суммы задатка, а также уплате неустойки Обществом не исполнено.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустимы.

Письмом N 06 от 16.06.2010 г.. ООО "Пять Звезд" (за пределами срока исполнения указанного выше обязательства) предложило ММУП "Агентство Мурманнедвижимость" рассмотреть вопрос о возврате суммы задатка без начисления штрафных санкций.

31.08.2010 г.. Кольским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (далее - УФРС) осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества, в связи с чем, 03.09.2010 ООО "Пять Звезд" выданы Свидетельства о государственной регистрации права собственности на поименованные выше объекты недвижимого имущества серии 51-АВ N 221794, N 221795, N 221796.

Факт несвоевременного исполнения обязанности по оформлению права собственности на указанные в Предварительном договоре объекты недвижимого имущества ответчиком не опровергнут, подтвержден материалами дела и установлен судом.

Последствия нарушения Обществом установленного Предварительным договором срока оформления права собственности ООО "Пять Звезд" на нежилые помещения определены пунктом 3.4 Предварительного договора.

Доказательств возврата Обществом полученного от Предприятия задатка не предоставлено, в связи с чем, заявленное Предприятием требование о возврате суммы задатка в размере 15 000 000 руб. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

Пунктом 3.4 Предварительного договора стороны предусмотрели имущественную ответственность ООО "Пять Звезд" за нарушение срока, в течение которого Общество обязано переоформить на себя права собственности на нежилые помещения, указанные в Предварительном договоре.

Доказательств своевременного исполнения Обществом указанной выше обязанности ответчиком не представлено, в связи с чем, начисление истцом неустойки является предусмотренным Предварительным договором правом истца.

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки составила 300 000,00 руб.

Статья 333 ГК РФ устанавливает, что в случае, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Оценив длительность неисполнения Обществом принятых на себя обязательств, наличие основного долга на дату судебного разбирательства, а также то обстоятельство, что размер предъявленной к взысканию неустойки не превышает размера требований в части основного долга, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии объективных оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы со ссылками на положения пункта 2 статьи 330, пунктов 1, 3 статей 401 ГК РФ, на отсутствие правовых оснований для применения к Обществу имущественной ответственности в виде неустойки, а также на наличие форс-мажорной ситуации, являются несостоятельными, в связи с чем, отклоняются судом как противоречащие материалам и обстоятельствам дела.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.12.2010 г.. по делу N А42-4867/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина