Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 г. N 18АП-4383/11

г. Челябинск

17 июня 2011 г.

N 18АП-4383/2011 Дело N А07-11187/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Салаватский индустриальный колледж" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2011 по делу N А07-11187/2010 (судья Гареева Л.Ш.),

В заседании приняли участие представители:

Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Салаватский индустриальный колледж" - Тупотилов А.И. (доверенность 07.06.2011 N 8775);

Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Салаватский индустриальный колледж" (далее - ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж", истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу Салаватской швейной фабрике "Содис-Стиль" (далее - ОАО Салаватская швейная фабрика "Содис-Стиль", ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании задолженности по арендной плате - 48 400 руб., пени в сумме 2 878 руб. 78 коп., стоимости ремонтных работ в размере 1 402 236 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 126-127, т. 2).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республики Башкортостан (далее - ТУ ФАУГИ по РБ).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.08.2010 к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск ОАО Салаватская швейная фабрика "Содис-Стиль" к ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж" о признании договора от 05.02.2008 N 24 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2011 (резолютивная часть от 09.03.2011) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования о признании договора от 05.02.2008 N 24 незаключенным - удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился истец по первоначальному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

Податель апелляционной жалобы считает, что между сторонами сложились отношения связанные с наймом (арендой) жилых помещений. Сославшись на пункт 1.4 договора от 05.02.2008 N 24 и статью 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По мнению истца, действующее законодательство не обязывает стороны осуществлять государственную регистрацию договоров найма жилых помещений.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что до заключения договора найма жилого помещения от 05.02.2008 N 24, жилое помещение находилось во владении ответчика на основании договора аренды недвижимого имущества от 21.03.2007 N 752/06, заключенного сроком до 25.12.2007, в силу чего такой договор регистрации не подлежит. Заявитель жалобы полагает, что в случае признания договора от 05.02.2008 N 24 незаключенным, действие договора аренды от 21.03.2007 N 752/06 является продленным на неопределенный срок. В соответствии с указанным договором истец сохраняет право требовать проведения не только текущего, но и капитального ремонта или оплаты за его проведение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ОАО Салаватская швейная фабрика "Содис-Стиль", ТУ ФАУГИ по РБ не явились.

С учетом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ОАО Салаватская швейная фабрика "Содис-Стиль", ТУ ФАУГИ по РБ.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в реестре федерального имущества по состоянию на 18.08.2010 N 401/6529 (л.д. 138, т. 1) учтено здание общежития (5-ти этажное с подвалом) общей площадью 3995,4 кв.м, инвентарный номер 1057, литер А, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Губкина, 14/82, назначение жилое. В качестве правообладателя имущества, на праве оперативного управления, в выписке из реестра указано Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Салаватский индустриальный колледж".

Государственная регистрация права оперативного управления Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Салаватский индустриальный колледж" в отношении нежилого помещения площадью 3075,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Губкина, 14/82 произведена 09.12.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2008 произведена запись за N 02-04-15/031/2008-319 (свидетельство о государственной регистрации права на л.д. 60, т. 1).

05.02.2008 между ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж" (наймодатель) и ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль" (наниматель) подписан договор N 24 найма жилого помещения (л.д. 28-29, т. 1).

Согласно пункту 1.1 договора, наймодатель передает нанимателю во временное ведение и пользование объект федерального недвижимого имущества: встроенное жилое помещение на 1, 2, 3 этажах литер А, 5-ти этажного здания общежития, находящегося по адресу: г. Салават, ул. Губкина, 14/82, общей площадью 1033,6 кв.м, для использования в целях - проживание работников.

Согласно пункту 1.4 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, действует до 31.12.2010.

Пунктом 2.3.4 договора предусмотрена обязанность нанимателя своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения и соответствующих коммуникаций.

В соответствии с пунктом 2.3.6 наниматель обязан, в установленные настоящим договором сроки, вносить плату за жилое помещение до окончания срока действия договора.

Согласно пункту 3.1.1 договора, при невнесении нанимателем в установленные настоящим договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,03 % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы составляет 48400 руб.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата ежемесячно, до 10 числа текущего месяца, перечисляется на расчетный счет наймодателя.

01 января 2008 года, арендованное имущество передано нанимателю по акту приема-передачи (л.д. 87, т. 1).

14.04.2010 ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж" в адрес ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль" была направлена претензия N 7160 об исполнении договора от 05.02.2008 в части приведения помещения в надлежащее состояние и перечислении суммы в размере 1 402 236 руб. в адрес колледжа (л.д. 80, т. 1).

29.04.2010 ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж" в адрес ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль" была направлена претензия N 7200 о наличии задолженности по арендной плате по договору от 05.02.2008 N 24 в размере 14 563 руб. 42 коп.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение договора найма (аренды) жилого помещения и несвоевременную выплату арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически между сторонами заключен договор жилого помещения, который в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежал государственной регистрации. Признав, что договор от 05.02.2008 N 24 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу, что он является незаключенным, что исключает наличие предусмотренных договором обязательств.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:

Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование юридического лица жилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды от 05.02.2008 N 24, срок действия которого установлен сторонами свыше одного года, не прошел государственную регистрацию, данный договор аренды является незаключенным.

На основании изложенного, судом апелляционной инстанции отклоняется довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор от 05.02.2008 N 24 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм материального права.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворен встречный иск ОАО Салаватская швейная фабрика "Содис-Стиль" о признании договора от 05.02.2008 N 24 незаключенным.

Незаключенный договор, как несостоявшаяся сделка, не порождает возникновения предусмотренных им обязательств сторон.

Исходя из положений статей 153, пункта 1 статьи 420 и пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, названное исключает наличие между истцом и ответчиком договорных отношений по имущественному найму (аренде), а значит и предусмотренных таким договором обязательств в части внесения платы за использование помещения, пени за просрочку ее внесения, а также осуществлению за свой счет текущего ремонта помещений и коммуникаций (пункты 2.3.4, 3.3.3, 5.1 договора).

Довод подателя апелляционной жалобы о наличии правоотношений сторон, основанных на действии договора аренды недвижимого имущества от 21.03.2007 N 752/06, продленного на неопределенный срок, подлежит отклонению по следующим основаниям.

21.03.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (арендодатель), ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж" (балансодержатель) и ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль" (арендатор) подписан договор N 752/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа, согласно которому арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты федерального недвижимого имущества: встроенные жилые помещения на 1, 2, 3 этажах литер А, 5-ти этажного здания общежития, находящиеся по адресу: г. Салават, ул. Губкина, 14/82, общей площадью 1033,6 кв.м (л.д. 135-138, т. 1).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует по 25.12.2007.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, продление договора на неопределенный срок связано с продолжением использования помещения арендатором, при отсутствии возражений арендодателя.

В рассматриваемом случае, фактические действия сторон свидетельствуют об отсутствии намерений на продолжение отношений по договору N 752/06, что следует из оформления нового договора N 24 с иным арендодателем имущества и иными условиями. Названное исключает сохранение обязательств по такому договору (статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также судом апелляционной инстанции отмечается, что по условиям договора от 21.03.2007, истец по первоначальному иску является балансодержателем, а не арендодателем имущества. Государственная регистрация права оперативного управления была произведена позднее даты заключения договора. Условиями договора не предусмотрено обязательств арендатора перед балансодержателем имущества. В силу чего и на основании положений статей 606, 608 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ему не принадлежит право взыскания арендной платы, а также иных основанных на договоре платежей ответчика. Указание в договоре реквизитов образовательного учреждения для перечисления арендной платы с полномочиями арендодателя отождествлено быть не может.

Вместе с тем, фактическое использование принадлежащего образовательному учреждению на праве оперативного управления имущества, без внесения платы, может служить основанием для применения положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. То обстоятельство, что истцом применены положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Удовлетворение требований о возмещении ответчиком платы за использование жилого помещения в 2010 году в сумме 48400 руб., а также стоимости произведенных ремонтных работ в размере 1 402 236 руб., находится в зависимости от доказанности истцом по первоначальному иску факта приобретения имущественной выгоды ответчиком, наличие имущественных потерь истца, а также размера неосновательного обогащения.

Приобретение имущественной выгоды ответчиком по первоначальному иску, в свою очередь, находится в зависимости от использования им жилых помещений в 2010 году. Имеющиеся в деле доказательства и пояснения сторон свидетельствует о том, что принадлежащее образовательному учреждению на праве оперативного управления жилое помещения использовалось для проживания работников ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль". Однако, договоры найма жилого помещения в общежитии, заключенные ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль" с гражданами (л.д. 1-15, т. 2) заключены сроком не позднее 31.12.2009. Список лиц, зарегистрированных по адресу: г. Салават, ул. Губкина, 14/82 по состоянию на 07.07.2010 (л.д.126, т. 1) не позволяет сделать вывод, что указанные физические лица были вселены и являются работниками ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль". Названные документы не позволяют сделать вывод о размере фактически используемого ответчиком жилого помещения в 2010 году.

Отсутствие доказательств, определенно свидетельствующих о факте использования жилого помещения ответчиком и размере используемого помещения, также исключает решение вопроса о размере неосновательного обогащения. Сведения о размере платы за аналогичное имущество (цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило по правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации), в материалах дела отсутствуют.

Имеющиеся в материалах дела сведения о рыночной стоимости ремонта общежития - 1 402 236 руб., основанные на акте осмотра физического состояния объекта от 10.03.2010 и отчете независимого оценщика (л.д. 32, 36-70, т. 1), не позволяют сделать вывод о несении таких затрат ФГОУ СПО "Салаватский индустриальный колледж". Доказательства фактического выполнения работ в материалах дела отсутствуют. Необходимость несения затрат на ремонт помещения, в результате действий ОАО Салаватская швейная фирма "Содис-Стиль", с учетом вывода о незаключенности договора аренды, истцом не мотивирована и не доказана.

С учетом изложенного, имущественные требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат, что не исключает возможности заявления им требований, путем избрания надлежащего способа защиты нарушенных прав и предоставления соответствующих доказательств.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого решения. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций, а также оплате услуг представителя, подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2011 по делу N А07-11187/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Салаватский индустриальный колледж" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева В.В. Баканова