Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2011 г. N 09АП-11167/11

г.Москва

Дело N А40-121953/10-119-741

21 июня 2011 г.

N 09АП-11167/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи

Попова В.И.

судей:

Гончарова В.Я. и Поташовой Ж.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Титаренковым В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по городу Москве на решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.03.2011 по делу N А40-121953/10-119-741, судьи Быковой Ю.Л.,

по заявлению ООО "ТД "Международная" (ОГРН 1077761879018, 121069, Москва, ул.М.Никитская,д.3,стр.1)

к Управлению Росреестра по городу Москве (ОГРН 1097746000822, 115191, Москва, Большая Тульская д. 15)

третьи лица: 1) Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, Москва, Бахрушина, д. 20), 2) Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507, 125032, Москва, Тверская, дом. 13)

о признании незаконным решения от 26.08.2010 г.. N 14/09/2010-741 об отказе в государственной регистрации,

при участии:

от заявителя:

Скворцов А.В. по доверенности от 27.09.2010;

Уткин Д.В. по доверенности от 27.09.2010;

от ответчика:

Зорина А.В. по доверенности от 29.12.2010;

Нефедова Е.А. по доверенности от 29.12.2010;

от третьих лиц:

1)Стапович Е.А. по доверенности от 01.03.2011; Бутин М.В. по доверенности от 28.02.2011; 2)Стапович Е.А. по доверенности от 01.01.2011; Левченкова О.Е. по доверенности от 11.01.2011;

УСТАНОВИЛ

ООО "ТД "Международная" (далее- Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее- Управление, ответчик) от 26.08.2010 N 14/09/2010-741 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, Международное шоссе, и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию.

Решением от 21.03.2011 суд удовлетворил заявленные требования, мотивировав свое решение тем, что оспариваемый ненормативный правовой акт вынесен с нарушением требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее- Закон о государственной регистрации прав) и нарушает права и законные интересы заявителя. По мнению суда, Обществом на государственную регистрацию был представлен необходимый пакет документов, отражающих информацию о регистрируемом объекте и возникновении права аренды на него.

Не согласившись с принятым решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование ссылается на недоказанность того обстоятельства, что испрашиваемый к государственной регистрации договор аренды на земельный участок заключен на основании результатов аукциона. Кроме того, не разрешен вопрос о предоставлении заявителю земельного участка на праве аренды распорядительным актом органа исполнительной власти. Таким образом, по мнению подателя жалобы, судом нарушены положения ст.71 АПК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество, считая ее доводы несостоятельными, указывает, что факт нарушения правил проведения аукциона в части составления протокола об итогах аукциона с задержкой не указан как основание для отказа в государственной регистрации права. Участок, являющийся предметом договора аренды, обоснованно не был предметом аукциона, так как был сформирован в последующий период в рамках исполнения Правительством Москвы своих обязательств по оформлению земельно-правовых отношений с победителем аукциона. К рассматриваемым правоотношениям ст.30 Земельного кодекса РФ применена быть не может, а ст.ст.30.2 и 38.2 Кодекса вступили в силу после проведения аукциона и заключения инвестиционного контракта. Вывод Управления о ничтожности договора аренды земельного участка в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ неоснователен, а отказ в регистрации договора незаконен.

В письменных пояснениях по делу Правительство Москвы и Департамент земельных ресурсов г.Москвы полагают доводы апелляционной жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене. Указывают на то, что в настоящее время оформление земельно-правовых отношений с заявителем без проведения торгов является нарушением требований законодательства. При этом ссылаются на то, что предметом торгов, проведенных 16.09.2004, являлось право на реализацию инвестиционного проекта, а не право аренды на земельный участок.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители третьих лиц в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и позицию ответчика, просили отменить решение суда первой инстанции, поскольку считают его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы- отказать.

Судебное разбирательство откладывалось для предоставления возможности третьим лицам подготовить письменную правовую позицию по делу.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, считает, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется, исходя из следующего.

Как усматривается из фактических обстоятельств и материалов дела, 28.06.2010 Департамент земельных ресурсов г.Москвы (далее- Департамент) обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006013:1000, расположенного по адресу: г. Москва, Международное шоссе.

Сообщением от 27.07.2010 N 14/009/2010-741 Управление приостановило государственную регистрацию по причине отсутствия документов, подтверждающих законность проведения публичного порядка предоставления земельного участка, и непредставления инвестиционного контракта, в рамках которого заключен договор аренды.

19.08.2010 Департаментом представлен дополнительный комплект документов.

Сообщением от 26.06.2010 N 14/09/2010-741 ответчиком отказано в государственной регистрации договора аренды от 09.06.2010 N И-09-000034 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в соответствии с которыми в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Федеральным законом для государственной регистрации.

В означенном решении ответчика указано, что договор аренды заключен с нарушением земельного законодательства, поскольку аукционной документацией проводимого аукциона по продаже прав реализации инвестиционного проекта по проектированию и застройке жилых микрорайонов Молжаниновского района Северного административного округа (по Международному шоссе) не предусмотрено проведение торгов по продаже права аренды на земельный участок. При этом, земельный участок поставлен на кадастровый учет после проведения аукциона, обременен текущими имущественными обязательствами, а сведения о нем содержат противоречивую информацию.

Дополнительно ответчик указал, что послужившее основанием для заключения договора аренды распоряжение Правительства Москвы от 11.09.2009 N 2392-РП не соответствует требованиям п.1 ст.1058 ГК РФ.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативно-правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, принявшего оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, права и законные интересы заявителя, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 данной нормы права, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Рассмотрев спор повторно, в пределах установленных законом, апелляционный суд считает, что ответчик не доказал соответствие оспариваемого акта (решения) нормам законодательства, регулирующего спорные правоотношения, а, суд первой инстанции обоснованно указал на наличие необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильном применении норм материального и процессуального права, судебной коллегией признаются несостоятельными.

Как установлено в апелляционном суде, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, с учетом положений статей 64, 68, 71, 75 АПК РФ, а также, правильно применив нормы материального права, регулирующего возникший спор, сделал обоснованный вывод об отсутствии у ответчика правовых оснований для принятия оспариваемого решения.

Поддерживая данный вывод суда, коллегия исходит из следующего.

В соответствии с абз.5 п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства.

В силу статьи 18 этого же Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Такие документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Как следует из материалов дела и достоверно установлено судом, в целях реализации инвестиционного проекта по проектированию и застройке жилых микрорайонов Молжаниновского района Северного административного округа (по Международному шоссе) Правительством Москвы проведен аукцион, победителем которого признано ЗАО "Интеко". Проектирование, подготовка и застройка территории предусмотрена проектом планировки.

На основании результатов аукциона и распоряжения Правительства Москвы от 11.11.2004 N 2264-РП "Об итогах аукциона и условиях реализации инвестиционного проекта застройки жилых микрорайонов Молжаниновского района по Международному шоссе (Северный административный округ)" с ЗАО "Интеко" заключен инвестиционный контракт от 08.12.2004 N 13-002277-5101-0027-00001-04, который на момент принятия оспариваемого акта не был реализован.

Статья 5 Инвестиционного контракта предусматривает предоставление подлежащего застройке земельного участка на праве аренды на период проектирования и строительства.

В рамках реализации данного контракта на основании распоряжения Правительства Москвы от 11.09.2009 N 2392-РП "О мерах по дальнейшей реализации распоряжения Правительства Москвы от 11.11.2004 N 2264-РП" заключено дополнительное соглашение N 1 к Инвестиционному контракту, согласно условиям которого, права инвестора в полном объеме переуступлены ООО "Территориальная дирекция "Международная", а срок реализации инвестиционного проекта продлен до 31.12.2015.

09.06.2010 между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы (собственник) и ООО "Территориальная дирекция "Международная" заключен договор аренды N И-09-000034 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006013:1000 сроком до 31.12.2015 года.

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения инвестиционного контракта) установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, связанных со строительством.

В соответствии с п.п.3 п.7 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для заключения договора аренды земельного участка является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно ст.29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В силу п.3 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В соответствии с приложением N 3 к постановлению Правительства Москвы от 27.04.2004 N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов" целью конкурса является определение юридического или физического лица, которому будет предоставлено право реализации инвестиционного проекта по строительству (реконструкции) конкретного объекта (объектов) недвижимости соответствующего функционального назначения на условиях, определенных конкурсной документацией и результатами конкурса.

Победителем признается участник конкурса, предложения которого содержат лучшие условия по критериям, определенным конкурсной документацией, и полностью отвечают условиям конкурса. Решение о победителе оформляется протоколом, который является основанием для подписания контракта. По итогам конкурса принимается распоряжение Правительства Москвы (п.3.14, 3.16, 3.19, 5.1, 5 в редакции, действующей на момент проведения аукциона).

Таким образом, решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являются основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

При этом возможность реализации предоставленного права аренды земельного участка приобретается с момента составления протокола о результатах аукциона и сохраняется до истечения срока строительства.

В соответствии с положениями п.2 ст.10 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности г.Москвы, осуществляется городом.

Согласно ст.ст.3, 4 Закона г.Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" решения о предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности г.Москвы, принимаются Правительством Москвы или уполномоченным им органом исполнительной власти г.Москвы и являются основанием для оформления правоустанавливающих документов на землю.

Учитывая, что предоставление земельного участка осуществлено в соответствии с планировкой территорий, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 09.09.2003 N 757-ПП, и инвестиционным контрактом, заключенным по итогам проведения открытого аукциона по подбору инвестора на реализацию инвестиционного проекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для предоставления земельного участка на праве аренды.

Кроме того, как верно отмечено судом, требования заявителя связаны с исполнением обязательства в соответствии с инвестиционным контрактом N 13-002277-5101-0027-00001-04 от 08.12.2004, заключенным до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предусматривающих обязательное проведение аукциона (п.2 ст.30.2 Кодекса).

В то же время, принятые Правительством Москвы распорядительные акты, проведенный аукцион и заключенный инвестиционный контракт не отменены и в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Исходя из изложенного, доводы подателя жалобы о том, что земельный участок предоставлен в порядке, не предусмотренном ст.30 Земельного кодекса РФ, коллегией отклоняются как необоснованные.

Довод ответчика о ничтожности договора аренды по причине отсутствия в нем сведений об объекте права аренды (земельном участке), как существенном условии договора, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Так, 28.04.2010 (до заключения договора аренды) предоставляемый в аренду земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. Заключенный договор содержит сведения об индивидуальном уникальном кадастровом номере и его географическом расположении.

Доказательств наличия обременений в отношении данного земельного участка, препятствующих предоставлению его на праве аренды, не представлено.

При этом отсутствие в инвестиционном контракте N 13-002277-5101-0027-00001-04 от 08.12.2004 ссылки на кадастровый номер земельного участка не влечет его незаключенность, поскольку кадастровый номер земельного участка не определен законом как существенное условие сделок инвестиционно- градостроительного характера, а сам инвестиционный контракт государственной регистрации не подлежит.

Довод Управления о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в предмет аукциона не вошел и не совпадает с земельными участками, указанными в п.5.1.2 ст.5 инвестиционного контракта N 13-002277-5101-0027-00001-04 от 08.12.2004, коллегией признается несостоятельным.

Следует учесть, что предметом торгов являлось не право аренды участка для целей строительства, а право реализации инвестиционного проекта комплексной застройки микрорайонов. При этом порядок заключения по результатам торгов инвестиционного контракта, как указывалось выше, полностью соответствовал действующему на момент их проведения постановлению Правительства Москвы от 27.04.2004 N 255-ПП.

Вместе с тем земельные участки, указанные в п.2.3 и п.5.1.2 инвестиционного контракта, не являлись предметом аукциона и включены в контракт как перечень сторонних землепользователей, с которыми арендные отношения подлежат прекращению в установленном порядке.

Таким образом, земельный участок, являющийся предметом договора аренды, обоснованно не был предметом аукциона, поскольку был сформирован в последующий период при оформлении Правительством Москвы земельно-правовых отношений с победителем аукциона.

Ссылка подателя жалобы на нарушение правил проведения аукциона, состоявшегося 16.09.2004, в части составления протокола об итогах аукциона с задержкой, не может быть принята во внимание, поскольку данное обстоятельство не было указано Управлением в качестве основания к отказу в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Кроме того, указанное обстоятельство ввиду отсутствия соответствующего судебного акта, не является основанием ничтожности договора, заключенного по результатам торгов.

Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что представленные Департаментом на государственную регистрацию документы свидетельствуют о наличии оснований для заключения договора аренды от 09.06.2010 N И-09-000034 и не противоречат действующему законодательству, является правомерным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает недоказанной ответчиком законность примененных оснований отказа в совершении регистрационных действий, указанных в абз.4 и 10 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации прав.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований.

Иное толкование норм материального права и иная оценка доказательств, чем у суда первой инстанции, изложенные Управлением в апелляционной жалобе, признаются коллегией несостоятельными, не опровергают выводы суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены или изменения принятого по делу судебного акта.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ заявителем в данном случае не пропущен, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ и отнесению на ответчика, который от их уплаты освобожден.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.03.2011 по делу N А40-121953/10-119-741 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.И. Попов

Судьи

В.Я. Гончаров Ж.В. Поташова