Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 11АП-6210/11

27 июня 2011 г.

Дело N А55-2638/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Кузнецова В.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шараповой Л.А.,

с участием:

от заявителя - Тимашкова М.С., доверенность от 04.12.2009 г. N 228,

от ответчика - Ловыгина Е.В., доверенность от 24.12.2010 г. N 12-7269,

от третьего лица - Сурова О.М., доверенность от 18.04.2011 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июня 2011 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 мая 2011 года по делу N А55-2638/2011 (судья Бойко С.А.)

по заявлению открытого акционерного общества "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" (ОГРН 1026300001771), Самарская область, г. Тольятти,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо:

Таразанов Леонид Ефремович, г. Самара,

о признании незаконным отказа от 03.02.2011 г. N 01/400/2010-711 в регистрации договора купли-продажи, об обязании произвести государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" (далее - заявитель, ОАО "НТБ", Банк) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская/ул. Чапаевская, д. 11/205 кв. 16, содержащегося в сообщении от 03.02.2011 г. N 01/400/2010-711, и об обязании произвести государственную регистрацию.

Определением суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Таразанов Леонид Ефремович (далее - третье лицо, Тарзанов Л.Е.).

Решением суда первой инстанции от 05 мая 2011 года в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, не соответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу Таразанов Л.Е. просит удовлетворить апелляционную жалобу Банка.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу Банка - удовлетворить.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ОАО "НТБ" и Таразановым Л.Е. заключен кредитный договор от 12.02.2008 г. N 15-И/08. В обеспечение исполнения обязательств по названному кредитному договору между указанным лицами также заключен договор от 12.02.2008 г. N 15-И.1/2008 о залоге имущественных прав на квартиру, в силу которого в залог банку были переданы имущественные права на квартиру N 17 (строительный) общей площадью 154,59 кв.м., по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Чапаевская, 219 (строительный).

Решением Самарского районного суда города. Самары от 26.03.2009 г. по гражданскому делу N 2-550/09 удовлетворены исковые требования ОАО "НТБ" с Таразанову Л.Е., Хохловой Е.И. о взыскании суммы задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на вышеназванную квартиру. Суд взыскал с Таразанова Л.Е., Хохловой Е.И. солидарно 9 803 422,05 руб. по кредитному договору N 15-И/08. Обратил взыскание на квартиру N 17 (строительный), общей площадью 154,59 кв.м., по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Чапаевская, 219 (строительный), заложенные в пользу Банка по договору N 15-И.1/2008, определив порядок реализации заложенных имущественных прав путем продажи с публичных торгов и начальную продажную цену заложенных имущественных прав в размере 11 000 000 руб.

После ввода жилого дома в эксплуатацию, адрес квартиры, принадлежащей третьему лицу и на которую решением Самарского районного суда г. Самары обращено взыскание, изменился: г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская/ул. Чапаевская, д. 11/205 кв. 16.

06.09.2010 г. между ОАО "НТБ" и Таразановым Л.Е. заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры (л.д. 41-49).

Стороны договора купли-продажи обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о его государственной регистрации.

Сообщением от 03.02.2011 г. N 01/400/2010-711 в совершении названных регистрационных действий отказано на основании абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимый в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Отказ мотивирован непредставлением документов, свидетельствующих об исполнении решения Самарского районного суда города. Самары от 26.03.2009 г. и о соблюдении порядка обращения взыскания на квартиру путем продажи с публичных торгов.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Согласно п.п. 2 п. 3 названной статьи в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с п. 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

Вместе с тем в соответствии с п.п. 5 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном п. 1 настоящей статьи, не допускается, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Как следует из материалов дела, причитающиеся Таразанову Л.Е. по договору купли-продажи денежные средства были зачислены Банком в счет оплаты долга по кредитному договору.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, фактически банком произведено обращение взыскания на квартиру во внесудебном порядке, что противоречит требованиям п.п. 5 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, поскольку предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее физическому лицу.

На основании ст.166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сделка купли-продажи квартиры, находящейся в залоге, совершенная между залогодателем и залогодержателем в нарушение вышеприведенных норм Закона об ипотеке является ничтожной и не влечет с момента ее совершения каких-либо правовых последствий.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ, принял решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Доводы, приведенные ООО "НТБ" в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 мая 2011 года по делу N А55-2638/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

В.В. Кузнецов Е.М. Рогалева