Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. N 18АП-5605/11

г. Челябинск

30 июня 2011 г.

N 18АП-5605/2011 Дело N А47-88/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алтынбаевым Т.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.04.2011 по делу N А47-88/2011 (судья Пирская Е.Н.).

В судебном заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - Кожемякина В.Н. (доверенность от 28.03.2011).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обслуживающему перерабатывающему снабженческо-сбытовому сельскохозяйственному потребительскому кооперативу "Рассвет" (далее - кооператив "Рассвет", ответчик) о взыскании 5 617 209 руб., составляющих 1 113 475 руб. - основной долг, 67 330 руб. - пеня, 521 868 руб. - фактическое пользование, 53 232 руб. - проценты, 3 861 304 руб. - неустойка и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, 30 (с учётом увеличения исковых требований, л.д. 83).

Решением суда от 26.04.2011 (резолютивная часть от 19.04.2011) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 1 755 302 руб. 90 коп., составляющих 1 635 343 руб. - основной долг, 67 330 руб. - пеня, 52 629 руб. 90 коп. - проценты (л.д. 89-92).

В апелляционной жалобе комитет (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик знал о намерении истца прекратить договор аренды и освободить нежилое помещение, так как ранее принят судебный акт по делу N А47-9713/2009 по иску об истребовании имущества и взыскании неосновательного обогащения, которым ответчик был выселен из спорного помещения, однако судом вышестоящей инстанции решение суда по указанному делу было отменено в части выселения в связи с тем, что суд квалифицировал договор аренды как заключенный. Ответчик не вносил платежи за пользование помещением, о наличии задолженности он уведомлялся претензиями и письмами, в том числе в рамках процесса по делу N А47-9713/2009.

По мнению апеллянта, вывод суда о ненадлежащем уведомлении ответчика не соответствует положениям ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не содержит нормы о надлежащем извещении. В данном случае по аналогии должна быть применена норма ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу чего при наличии информации отдела связи об отсутствии адресата по указанному адресу ответчик считается надлежащим образом извещённым о прекращении оговора. При этом действия ответчика, не сообщившего уполномоченному органу о смене своего места нахождения в соответствии с требованиями ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", является злоупотреблением правом.

Апеллянт ссылается также на то, что суд счёл договор действующим, однако за период с 11.10.2010 по 17.04.2011 взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами, тогда как в данный период подлежит взысканию неустойка.

Кооператив представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также ответчик в отзыве пояснил, что уведомление арендодателя об отказе от договора не получал, ввиду чего договор аренды является действующим.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Дополнительно суду пояснил, что выводы суда относительно взысканной арендной платы и платы за фактическое пользование и пене не оспаривает, между тем решение суда обжалует в полном объёме.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из письменных материалов дела, 01.09.2008 истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-692а-9293 (л.д. 12-15).

По условиям договора (пункт 1.1 договора) истец передал, а ответчик принял в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного помещения, по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 30 для использования под магазин (120 кв.м.) и 180,4 кв.м. (склад).

В пункте 1.3 договора стороны определили, что срок действия договора аренды устанавливается на одиннадцать месяцев двадцать девять дней. Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.07.2008. В том же пункте в связи с этим указано, что договор действует с 01.07.2008 по 29.08.2009.

В соответствии с пунктом 6.4 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании указанного в нем срока в случае уведомления об отказе от заключения договора на новый срок любой из сторон.

Указанное помещение было предоставлено истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2008 (л.д. 18).

Спорное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2005 (л.д. 43).

Пунктом 3.2.6. договора предусмотрено право арендодателя отказаться от договора, заключенного на неопределённый срок, не менее чем за 1 месяц, уведомив об этом арендатора.

Уведомлением от 08.07.2010 (л.д. 21), отправленного в адрес ответчика 13.07.2010 (л.д. 20) истец уведомил арендатора о прекращении договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 10.10.2010.

Ссылаясь на то, что ответчик не исполняет принятых на себя по договору обязательств в части внесения платы за пользование помещением, и не освобождает занимаемое помещение при наличии прекращённого договора аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды между сторонами не прекращён ввиду того, что уведомление о прекращении договора, направленное истцом в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком не получено, в связи с чем в удовлетворении требования об освобождении помещения и взыскании неустойки за просрочку освобождения помещения истцу отказано.

Требования о взыскании платы за пользование арендуемым помещением и договорной пене судом удовлетворены, судом установлен факт пользования ответчиком помещением, переданным в аренду по договору в отсутствие доказательств оплаты пользования.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами судом удовлетворено в части, судом произведён перерасчёт процентов с 16 числа текущего месяца платежа исходя из ставки рефинансирования 7,75 %, принимая во внимание условие договора о порядке внесения арендной платы. При этом суд указал, что при наличии в договоре условия о применении договорной неустойки кредитор вправе выбрать одну из мер ответственности: проценты за пользование чужими денежными средствами либо неустойку.

Выводы суда об отказе в удовлетворении иных требований истца нельзя признать верными.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.09.2008, сроком до 29.08.2009, в отношении нежилого помещения общей площадью 300, 4 кв.м. по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 30, N N комнат 23,24,25,27,32,33,34 на первом этаже, для использования под магазин (120 кв.м.) и 180,4 кв.м. (склад) (л.д. 12).

Указанный договор оценён на предмет заключенности в рамках дела N А47-9713/2009 (ст. 16 АПК РФ).

Помещение передано во владение и пользование арендатора по акту от 01.07.2008 (л.д. 18).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При отсутствии взаимных возражений сторон и отсутствии доказательств возврата арендуемого помещения по окончании срока аренды суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, возобновлён на неопределённый срок.

Из содержания нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределённый срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.

Из материалов дела следует, что истец, воспользовавшись правом, предоставленным ему пунктом 2 ст. 610 ГК РФ, а также п. 3.1.6. договора, уведомил арендатора о прекращении договора (л.д. 21).

В материалах дела имеются доказательства отправки уведомления от 08.07.2010 в адрес ответчика (л.д. 20).

Неполучение ответчиком данной корреспонденции не имеет правового значения для прекращения договора, заключенного на неопределённый срок, в силу одностороннего отказа от него одной из сторон.

По смыслу нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ закон не связывает факт прекращения договора аренды, заключенного на неопределённый срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить сторону о намерении прекратить договор.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной претензии о прекращении договора установлена законом только для случаев расторжения договора по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ (п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Это обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по ст. 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Между тем отказ от договора, заключенного на неопределённый срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. Ввиду этого неполучение арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора не может нарушить его права.

В силу указанного выводы суда о необходимости установления факта получения ответчиком уведомления об отказе от договора аренды в одностороннем порядке не соответствуют п. 2 ст. 610 ГК РФ. Подлежат отклонению соответствующие доводы отзыва кооператива на апелляционную жалобу.

Таким образом, принимая во внимание, что пунктом 3.1.6. договора предусмотрен месячный срок уведомления об отказе от договора, что не противоречит п. 2 ст. 610 ГК РФ, истцом также соблюдён 3-месячный срок, необходимый согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ для предупреждения арендатора об отказе от договора, договор аренды от 01.09.2008 прекращён с 10.10.2010 (с даты, указанной арендодателем в уведомлении).

В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу вышеизложенного, принимая во внимание прекращение договора аренды с 10.10.2010, исковые требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения подлежат удовлетворению.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

За период действия договора (до 10.10.2010) истцом начислена арендная плата за пользование помещением, исходя из размера 83 578 рублей в месяц, согласованного сторонами в договоре (раздел 4) и расчёте, приложенном к договору (л.д. 17).

Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательств возврата помещения истцу по окончании договора аренды в материалах дела не имеется, ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию плата за фактическое пользование помещением за период с 10.10.2010 по 17.04.2011, исходя из размера арендной платы по договору.

Принимая во внимание, что задолженность ответчика по оплате за пользование нежилым помещением находит подтверждение в материалах дела, неустойка согласно п. 5.2.1. договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования 7, 75% годовых на день подачи иска подлежат взысканию с ответчика на основании ст. 330, 395 ГК РФ.

При этом проценты подлежат взысканию в полном объёме, так как расчёт истцом процентов с 01 числа каждого месяца, принимая во внимание прекращение договора аренды, в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ является верным.

Согласно абз. 3 ст. 622 ГК РФ в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Истец предъявил к взысканию неустойку за просрочку возврата помещения на основании п. 5.5. договора.

Названным условием договора сторонами согласована неустойка в размере 5% от годовой арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

Принимая во внимание совокупность обстоятельств: несоразмерность неустойки последствиям нарушения, отсутствие доказательств наличия у истца убытков вследствие допущенного ответчиком обязательства (принимая во внимание взыскание платы за фактическое пользование помещением по окончании договора), длительность просрочки исполнения обязательства, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции полагает, что размер подлежащей взысканию неустойки необходимо снизить до 200 000 рублей.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению, решение суда первой инстанции - изменению.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.04.2011 по делу N А47-88/2011 изменить.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Оренбурга удовлетворить частично.

Взыскать с обслуживающего перерабатывающего снабженческо-сбытового сельскохозяйственного потребительского кооператива "Рассвет" в пользу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга всего 5 617 209 рублей, в том числе: 1 635 343 рубля задолженности по арендной плате и фактическое пользование помещением за период с 01.09.2009 по 17.04.2011, 67 330 рублей пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.09.2009 по 10.10.2010, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 53 232 рубля за период с 11.10.2010 по 17.04.2011, неустойку за нарушение срока освобождения арендуемого помещения в соответствии с пунктом 5.5. договора аренды в сумме 200 000 рублей.

Обязать обслуживающий перерабатывающий снабженческо-сбытовой сельскохозяйственный потребительский кооператив "Рассвет" в течение 15 дней с момента вынесения настоящего постановления освободить нежилое помещение общей площадью 300, 4 кв.м. (комнаты N N 23, 24, 25, 27, 32, 33, 34 в литере АА1) по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 30, 1 этаж.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с обслуживающего перерабатывающего снабженческо-сбытового сельскохозяйственного потребительского кооператива "Рассвет" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 55 086 рублей, а также по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

В.В.Баканов И.Ю.Соколова