Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. N 18АП-5172/11

г. Челябинск

30 июня 2011 г.

N 18АП-5172/2011 Дело N А34-6178/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алтынбаевым Т.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бисултанова Магомеда Султановича на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2011 по делу N А34-6178/2010 (судья Пирогова Л.П.).

Общество с ограниченной ответственностью "Агромакс" (далее - ООО "Агромакс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра, ответчик) о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости:

1) нежилое здание МТМ, 1977 года постройки, общей площадью 331,5 кв.м., инвентарный номер 37:232:002:200707040, литер А, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, д.Максимовка, ул.Южная, д.9;

2) нежилое двухэтажное здание центральной конторы: нежилые помещения на 1 этаже N N 1-11 и на 2-ом этаже NN 1-9 нежилого здания центральной конторы 1972 года постройки, общей площадью 427,8 кв.м, инвентарный номер 37:232:002:200706750, литер А, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Ленина, д.2;

3) нежилое здание зерносклада деревянного, 1975 года постройки, общей площадью 1310,9 кв.м., инвентарный номер 37:232:002:200706600, литер Б, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16, строение 1;

4) нежилое здание зерносклада арочного, 1974 года постройки, общей площадью 457,6 кв.м., инвентарный номер 37:232:002:200706990, литер А, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16;

5) нежилое здание весовой, 1975 года постройки, общей площадью 27,2 кв.м, инвентарный номер 37:232:002:200707000, литер В, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16, строение 2;

6) нежилое здание ЗАВ-40, 1985 года постройки, общей площадью 185,6 кв.м, инвентарный номер 37:232:002:200758250, литер Д, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16, строение 3;

7) сооружение асфальтовая площадка, 1965 года постройки, общей площадью 1 846,7 кв.м, инвентарный номер 37:232:002:200758170, литер I, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16 (с учётом уточнения предмета исковых требований, т. 2 л.д. 70).

Определениями суда от 07.02.2011 и от 10.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кантаев Имран Магомедович и Бисултанов Магомед Султанович.

Решением суда от 23.03.2011 (резолютивная часть от 22.03.2011) заявленные требования удовлетворены.

Решением суда произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи зданий и сооружений N 13 от 04.03.2002 с сельскохозяйственного производственного кооператива "Яланский" на ООО "Агромакс" на объекты недвижимости:

1) нежилое здание МТМ, 1977 года постройки, общая площадь 331,5 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, д.Максимовка, ул.Южная, д.9;

2) нежилые помещения на 1 этаже N N с 1 по 11 и на 2-ом этаже NN с 1 по 9 нежилого здания центральной конторы 1972 года постройки, общая площадь 427,8 кв.м, , литер А, расположенные по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Ленина, д.2;

3) нежилое здание зерносклада деревянного 1975 года постройки, общая площадь 1310,9 кв.м., литер Б, расположенное по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16, строение 1;

4) нежилое здание зерносклада арочного, 1974 года постройки, общая площадь 457,6 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16;

5) нежилое здание весовой, 1975 года постройки, общая площадь 27,2 кв.м, литер В, расположенное по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16, строение 2;

6) нежилое здание ЗАВ-40, 1985 года постройки, общая площадь 185,6 кв.м, литер Д, расположенное по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16, строение 3;

7) сооружение асфальтовая площадка, 1965 года постройки, общая площадь 1 846,7 кв.м, литер I, расположенное по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, с.Яланское, ул.Набережная, д.16 (т. 2 л.д. 85-90).

В апелляционной жалобе Бисултанов М.С. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не исследован вопрос и не дана правовая оценка тому обстоятельству, что сделки купли-продажи между истцом и Бисултановым М.С., и между Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. совершены в надлежащей форме, сторонами исполнены. Кроме того, Бисултанов М.С. и Кантаев И.М. не могли осуществить государственную регистрацию права собственности, так как право собственности продавца - ООО "Агромакс" не было зарегистрировано. Квалификация судом сделок купли-продажи как ничтожных нарушает права третьих лиц, как приобретателей имущества.

По мнению апеллянта, суд не вправе был принимать решение о государственной регистрации права, так как истец не обращался за государственной регистрацией перехода права собственности в регистрирующий орган. Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в данном случае подлежит обжалованию в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ регистрирующего органа в государственной регистрации.

ООО "Агромакс" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2002 между сельскохозяйственным производственным кооперативом "Яланский" (продавец) ООО "Агромакс" (покупатель) оформлен договор купли-продажи зданий и сооружений N 13 (т. 1 л.д. 15), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает здания и сооружения согласно описи для использования в хозяйственных целях.

Согласно пунктам 1, 2 договор заключен сроком на 10 лет. Общая сумма оплаты составляет 2 619 847 руб., с ежегодной суммой частичной оплаты в размере 261 984 руб. 70 коп.

В приложениях N N 1,2 к договору (т. 1 л.д. 17, 18) перечислены наименования отчуждаемых объектов на общую сумму 2 619 847 руб., в том числе: ЗАВ-40 1985 года постройки, зерносклад (деревянный) 1975 года постройки, зерносклад (арочный) 1974 года постройки, асфальтовая площадка 1965 года постройки, здание МТМ (д. Максимовка) 1977 года постройки, ц.контора 1972 года постройки, весовая.

По актам приема - передачи без номера и даты (т. 1 л.д. 19, 20) все имущество, перечисленное в приложениях N N 1,2, передано от продавца покупателю.

Согласно актам приема-передачи векселей от 04.03.2002 (т. 1 л.д. 21), от 27.03.2002 (т. 1 л.д. 22), от 07.05.2002 (т. 1 л.д. 23) покупателем продавцу переданы векселя на общую сумму 3 841 000 руб. В актах в качестве основания передачи векселей указано "оплата за здания, сооружения, сельскохозяйственную технику и оборудование согласно договоров N 12 от 04.03.2002 и N 13 от 04.03.2002".

Решением Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2008 по делу N А34-4620/2007 (т. 1 л.д. 127) установлен факт передачи ООО "Агромакс" от СПК "Яланский" спорного недвижимого имущества, а также то, что ООО "Агромакс" полностью исполнил свое обязательство по оплате указанного имущества.

В обоснование обстоятельства принадлежности спорных объектов недвижимости СПК "Яланский" на праве собственности в материалы дела представлены передаточные акты от 03.12.1992 (т. 1 л.д. 135) и от 14.02.2000 (т. 1 л.д. 131) о передаче объектов недвижимости с баланса совхоза "Яланский" на баланс ТОО "Яланское", а затем с баланса ТОО "Яланское" на баланс СПК "Яланский"; справка главы Яланского сельсовета от 09.03.2011 о том, что спорное имущество было построено совхозом "Яланский" и введено им в эксплуатацию.

Преобразование совхоза "Яланский" в ТОО "Яланское" и СПК "Яланский" подтверждается постановлениями Администрации Сафакулевского района от 03.12.1992 N 400 о регистрации ТОО "Яланское" (т. 1 л.д. 76), от 16.12.2000 N 48 о преобразовании ТОО "Яланское" в СПК "Яланский" (т. 1 л.д. 62); уставами ТОО "Яланское" (т. 1 л.д. 69) и СПК "Яланский" (т. 1 л.д. 55).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 27.07.2006 по делу N А34-1547/2006 СПК "Яланский" признан несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 10.06.2009 конкурсное производство в отношении СПК "Яланский" завершено, предписано исключить его из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 24).

Ссылаясь на то, что в отсутствие продавца регистрация перехода права собственности на спорные объекты к истцу невозможна, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил факт ликвидации продавца по сделке, исполнение продавцом и покупателем обязательств по договору купли-продажи в части передачи объекта продавцом и оплаты товара покупателем, а также наличие доказательств, подтверждающих наличие права собственности продавца и основания возникновения права собственности ООО "Агромакс" на недвижимое имущество.

При этом судом отклонены доводы третьих лиц о наличии у них права собственности на спорное имущество, так как договоры купли-продажи объектов недвижимости не прошли государственной регистрации, в силу чего договоры купли-продажи между ООО "Агромакс" и Бисултановым М.С. и между Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. являются ничтожными на основании п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влекут возникновения права собственности.

Выводы суда ошибочны, основаны на неверном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что ООО "Агромакс" обратилось в суд по настоящему делу в порядке искового производства с требованием о государственной регистрации права собственности.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 62 указанного постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанных разъяснений не следует, что при изложенных выше обстоятельствах надлежащим способом защиты является обращение в суд с требованием в исковом порядке.

При этом из материалов дела не усматривается, что истцом предпринимались попытки к обращению в уполномоченный регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты, отказы в государственной регистрации права общества суду не представлены. Таким образом, передача спора на разрешение арбитражного суда в порядке искового производства противоречит цитированным выше разъяснениям Пленума ВАС РФ.

Согласно ч. 4 ст. 170 АПК РФ в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В силу п. 61.9 Регламента арбитражных судов, утв. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.1996 N 7, со дня размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для них считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования о государственной регистрации права собственности в рассматриваемом случае являются ненадлежащим способом защиты права и не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, соответствующий довод апелляционной жалобы апелляционная коллегия находит обоснованным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, кроме того, находит не соответствующими нормам материального права выводы суда первой инстанции о недействительности договоров купли-продажи объектов недвижимости между ООО "Агромакс" и Бисултановым М.С. и между Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления N 10/22 отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Таким образом, обстоятельство отсутствия государственной регистрации договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве основания для признания их ничтожными.

Кроме того, из содержания ст. 550 ГК РФ не следует, что договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, согласно ст. 551 ГК РФ при совершении такой сделки подлежит регистрации переход права.

С учётом вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, оснований для удовлетворения исковых требования не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2011 по делу N А34-6178/2010 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Агромакс" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агромакс" в пользу Бисултанова Магомеда Султановича 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агромакс" в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

В.В.Баканов И.Ю.Соколова