Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 17АП-10581/10

г. Пермь

27 июня 2011 г.

Дело N А60-16657/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Зелениной Т.Л., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Барановой Ольги Валерьевны: Речкин Р.В., доверенность от 24.01.2011,

от ответчика - Комитета по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Барановой Ольги Валерьевны

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 марта 2011 года

по делу N А60-16657/2010,

принятое судьей Краснобаевой И.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Барановой Ольги Валерьевны (ОГРНИП 304665613200033, ИНН 665600391832)

к Комитету по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель Баранова Ольга Валерьевна (истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа (ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, путем принятия спорных условий договора - пунктов 3, 4, 7, 10, 11, 13, 14, в ее - истца, редакции. Предпринимателем, в частности, была предложена следующая редакция пункта 3 договора купли-продажи арендуемого имущества: "Имущество продается в соответствии с отчетом N 132-18/2009 об оценке рыночной стоимости здания бани и земельного участка Филиала "Ирбитское межрайонное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр недвижимости" Свердловской области по цене 1 085 000 (один миллион восемьдесят пять тысяч) рублей включая НДС. Стороны договорились, что оплата по настоящему договору будет осуществляться путем зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем, и подписанием акта о взаимозачетах".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2010 иск удовлетворен частично: пункты 3, 4, 7, 10, 11, 13 договора приняты в редакции ответчика. Пункт 14 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям установленными действующим законодательством. Все споры между Сторонами, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.01.2011 решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2010 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.03.2011 договор купли-продажи арендованного имущества в обжалуемой в настоящее время части принят в следующей редакции: "п. 3 Имущество продается в соответствии с отчетом N 132-18/2009 об оценке рыночной стоимости здания бани и земельного участка Филиала "Ирбитское межрайонное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр недвижимости" Свердловской области по цене 831 616 (восемьсот тридцать одна тысяча шестьсот шестнадцать) руб. 53 коп.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку на 5 лет, ежемесячно равными частями. При этом на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Основная сумма ежемесячного платежа 13 860 (тринадцать тысяч восемьсот шестьдесят) руб. 28 коп.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 20 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств в местный бюджет по следующим реквизитам:

УФК по Свердловской области (Комитет по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа), ИНН 6656000615, КПП 665601001.

N 40101810500000010010 в ГРКЦ ГУ Банка России по Свердловской области, г. Екатеринбург

БИК 046577001, ОКАТО 65254000000 КБК 90211402033040001410.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации Покупатель обязан исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Исключить: из п. 3 проекта условия: "Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга" и "Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

на уплату неустойки;

на уплату процентов;

на погашение основного долга";

Пункт 4 договора купли-продажи арендуемого имущества исключит.

Пункт 7 договора купли-продажи арендуемого имущества принять в редакции ответчика (продавца):

"Переход права собственности на Имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты".

Пункт 10 договора купли-продажи арендуемого имущества принять в редакции ответчика (продавца):

"Покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по настоящему Договору с момента зачисления на счет Продавца суммы, указанной в п. 3 Договора..." Исполнением обязательства по оплате платежей считается дата зачисления на счет продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы основного долга согласно пункту 3 Договора.

Иные условия из п. 10 проекта: "...процентов начисленных на сумму основного долга и неустойки в соответствии с п. 13 настоящего договора, а также... процентов, рассчитанных по формуле, указанной в п. 3 настоящего Договора и неустойки в соответствии с п. 13 настоящего договора" исключить.

Пункт 11 договора купли-продажи арендуемого имущества принять в редакции ответчика (продавца):

"1) Полностью оплатить цену за Имущество в размере, порядке и сроки, установленные п. 3 настоящего Договора в соответствии с п. 13 настоящего договора.

2) Письменно своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные Покупателю по реквизитам, указанным в Договоре, считаются врученными покупателю.

3) В течение 7 (семи) календарных дней после ежемесячной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу документы, подтверждающие оплату (далее - Документы), в т.ч. копию соответствующего платежного поручения.

4) Оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Имущество".

Исключить из п. 11 "...и неустойку".

Пункт 13 и 14 договора купли-продажи арендуемого имущества исключить".

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит изменить в части отказа в принятии пункта 3 договора купли-продажи арендуемого имущества в редакции покупателя (истца), изложить абзац 2 пункта 3 договора купли-продажи арендуемого имущества в следующей редакции: "Оплата по настоящему договору производится путем зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем, в счет выкупной цены имущества", и, соответственно, исключить все последующие абзацы пункта 3, второе предложение пункта 7, п. 10, абзацы 2-4 пункта 13 договора купли-продажи арендуемого имущества.

В апелляционной жалобе истец ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права - п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), которым предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, и соответствующие этим обстоятельствам доказательства, по мнению истца, свидетельствующие о согласии арендодателя с осуществлением улучшений арендованного имущества, в связи с чем, как полагает заявитель апелляционной жалобы, предприниматель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу в арбитражный суд не направил.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, предприниматель Баранова О.В. в соответствии с условиями договоров аренды от 17.05.2004 N 125, от 10.11.2005 N 88, от 10.11.2005 N 89, от 26.04.2006 N 14, от 30.10.2006 N 91, от 30.10.2006 N 92, от 21.12.12.2007 N 102, от 29.09.2008 N 98 являлась арендатором нежилого помещения (баня), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Туринск, ул. Пушкинская, 5.

В период с 2005 по 2008 год в связи с проведением предпринимателем Барановой О.В. работ по реконструкции названного помещения решениями Туринской районной Думы от 29.06.2005 N 99, от 24.11.2005 N 136, решениями Думы Туринского городского округа от 29.11.2006 N 241, от 14.12.2007 N 350, истцу была предоставлена льгота в виде освобождения от арендной платы в размере 100%, но в пределах сметной стоимости проведенных работ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2009 по делу N А60-13072/2009 признан незаконным изложенный в письме от 13.02.2009 N 262 отказ администрации Туринского городского округа в предоставлении предпринимателю Барановой О.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 123,3 кв. м, расположенного в г. Туринске по ул. Пушкинской, 5; на администрацию Туринского городского округа возложена обязанность предоставить предпринимателю Барановой О.В. преимущественное право на приобретение указанного арендуемого нежилого помещения.

В соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ решением Думы Туринского городского округа от 25.02.2010 N 242 утверждены условия приватизации спорного объекта. Пунктом 3 данного решения, предусмотрено, что рыночная стоимость приватизируемого имущества составляет 1 085 000 руб. согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания бани и земельного участка от 25.12.2009.

Комитетом 03.03.2010 предпринимателю Барановой О.В. направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно условиям которого предприниматель Баранова О.В. приобретает в собственность названное нежилое помещение по рыночной цене 1085 000 руб., определенной независимым оценщиком в отчете от 25.12.2009 N 132-18/2009.

Предприниматель Баранова О.В., не согласившись с предлагаемой редакцией договора, направила в адрес ответчика протокол разногласий, в котором просила, в том числе, в пункт 3 договора включить указание на то, что "стороны договорились, что оплата по договору будет осуществляться путем зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем, и подписанием акта о взаиморасчетах".

Отсутствие между сторонами соглашения об условиях подлежащего заключению договора в части порядка оплаты спорного нежилого помещения повлекло обращение предпринимателя Барановой О.В. в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Требование истца основано на положениях ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В результате исследования имеющихся в материалах дела смет затрат истца, связанных с ремонтом арендуемого объекта, согласованных с главным архитектором Туринского городского округа, одну из которых - от 14.05.2005, суд оценил как соответствующую сумме затрат, равной 390 613 руб. 08 коп., а смету от 16.11.2005 и смету, не содержащую даты ее оформления, - 592 622 руб. 15 коп. и 269 861 руб., соответственно; акта приемки выполненных работ от 30.10.2007 N 479, свидетельствующего о выполнении работ по смете на сумму 269 861 руб.; фактов предоставления истцу льгот по внесению арендной платы всего в сумме 181 986 руб., признанных соответствующими стоимости неотделимых улучшений, компенсированной ответчиком путем зачета арендной платы (решения Думы Туринского городского округа N 350 от 14.12.2008, N 241 от 29.11.2006, N 136 от 24.11.2005, N 99 от 09.06.2005), суд первой инстанции признал установленным то, что согласование арендодателем осуществления истцом (арендатор) улучшений арендуемого имущества имело место; работы стоимостью 269 861 руб. были выполнены истцом, их результат принят; неотделимые улучшения арендуемого имущества осуществлены с согласия арендодателя; сумма произведенных неотделимых улучшений, соответствующих 181 986 руб., компенсирована ответчиком путем зачета арендной платы; согласованная, но незачтенная разница (269 861 руб. - 181 986 руб.) составила 87 875 руб.

Установление этой разницы повлекло удовлетворение иска путем согласования соответствующего условия договора, которым определена выкупная стоимость арендованного имущества 831 616 руб. 53 коп. как разница между стоимостью объекта аренды (1 085 000 руб.) без НДС - 919 491 руб. 53 коп., и 87 875 руб.

С учетом характера заявленного истцом требования, того, что принятое судом первой инстанции решение обжалуется лишь в части, обоснования апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для ее удовлетворения, несмотря на то, что пунктом 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации действительно предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом, а согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Так, заявитель апелляционной жалобы исходит из признания судом первой инстанции установленным факта согласования ответчиком выполнения работ, перечисленных в названных выше сметах, всего на общую сумму 1 253 096 руб. 23 коп. (смета от 14.05.2005 - 390 613 руб. 08 коп., смету от 16.11.2005 - 592 622 руб. 15 коп. и смета, не содержащая даты ее оформления, - 269 861 руб.).

Соответствующая именно указанной сумме - 1 253 096 руб. 23 коп., стоимость улучшений, по мнению истца, и подлежала зачету в счет выкупной цены объекта аренды, стоимость которого по данным оценки (без НДС) составляет 919 491 руб. 53 коп.

Таким образом, превышение отраженной в указанных сметах стоимостью выполненных работ выкупной цены объекта аренды характеризует суть приведенной в апелляционной жалобе правовой позиции, которая заключается в убеждении истца в исполнении этой стороной в полном объеме еще в период действия договора аренды обязательства по оплате приобретаемого в собственность объекта недвижимого имущества.

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным признание судом первой инстанции значимым того, что произведенные истцом улучшения объекта, изменившие его назначение с бани общего пользования на объект группового отдыха, сделаны исключительно в интересах истца; предусмотренные Законом N 159-ФЗ государственные преференции не могут сводиться к тому, чтобы улучшенный в собственных интересах объект вместе с земельным участком был передан безвозмездно предпринимателю, при этом еще и муниципальное образование осталось бы ему должным.

Кроме того, поскольку согласно п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества подлежит зачету стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, исходя из обоснования апелляционной жалобы истец помимо иного должен доказать неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества, действительную стоимость произведенных улучшений (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом не названы конкретные результаты выполненных им работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества и которые суд мог бы оценивать в ходе рассмотрения дела в пределах заявленного в соответствующей части требования.

Надлежащих доказательств (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), лишь наличие которых могло бы свидетельствовать о стоимости подлежащих зачету в счет оплаты выкупаемого имущества неотделимых улучшений, не представлено.

В качестве стоимости неотделимых улучшений истец рассматривает сметную стоимость выполненных им работ.

Такая оценка, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, противоречит положениям закона, недопустима.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 " 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке), при выполнении условий, указанных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 11 Закона об оценке отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Также исходя из норм п. 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) согласно п. 8 Стандарта N 1 является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Оценщик, в соответствии с п. 18 Стандарта N 1, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Для целей Закона N 159-ФЗ в качестве объекта оценки выступает объект недвижимости с учетом всех произведенных на дату оценки улучшений объекта оценки, в том числе неотделимых.

Таким образом, юридически значимым при разрешении данного спора арбитражным судом апелляционной инстанции признается наличие либо отсутствие полученной в установленном Законом N 159-ФЗ порядке информации о цене подлежащего отчуждению объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценке, а также информации о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая, как полагает арбитражный суд апелляционной инстанции, подлежит установлению исходя из тех же критериев и показателей, методики оценки, которые применимы и при определении рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимого имущества.

Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) действительной (рыночной) стоимости улучшений, которая, как следует из правовой позиции данной стороны, подлежит зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, как стоимость неотделимых улучшений, иск удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного не может быть признан имеющим правовое значение (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) довод апелляционной жалобы, который заключается в оспаривании признания судом первой инстанции значимым необходимости согласования с уполномоченным органом объемов выполненных работ.

Таким же образом оцениваются арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства, на которые заявитель апелляционной инстанции ссылается в качестве доказательств выполнения им работ по улучшению арендуемого имущества, выраженного арендодателем согласия с выполнением этих работ и их приемки, а также перечисленных выше фактов предоставления льгот по арендной плате.

Таким образом, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции допущено не было.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 марта 2011 года

по делу N А60-16657/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Т.Л. Зеленина Л.А. Усцов