Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2011 г. N 15АП-3779/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-28564/2010

01 июля 2011 г.

15АП-3779/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще;

от ответчика: представитель Ясиновская С.В., доверенность от 26.05.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18.02.2011 года по делу N А32-28564/2010,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар"

о взыскании задолженности по арендной плате

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к ООО "ССМУ "Краснодар" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 4300014271 от 16.03.2006 в размере 61334,15руб., в том числе 58662,50руб. - основной долг за период с 01.03.2009 по 30.09.2009, 2671,65руб. - пени за период с 10.04.2006 по 08.09.2009.

Исковые требования мотивированы нарушением арендатором обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка N 4300014271 от 16.03.2006 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2011 года суд взыскал с ООО "ССМУ "Краснодар" в пользу администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар, 59229,76руб., в том числе 58662,50руб. - основной долг за период с 01.03.2009 по 30.09.2009, 567,26руб. - пени за период с 10.04.2006 по 08.09.2009; в остальной части требований отказал. Суд посчитал установленным факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка, а требования истца в этой части - законными и обоснованными. Заявленную сумму неустойки суд признал несоразмерной последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, снизил ее размер до -567,26руб. исходя из размера ставки рефинансирования (7,75%).

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить его, в иске администрации муниципального образования город Краснодар отказать. В апелляционной жалобе заявителем приведены следующие доводы.

При рассмотрении дела не учтено, что срок договора аренды на 01.03.2009 г. истек, не принято во внимание, что объект, под строительство которого выделен земельный участок - жилой дом, 29.05.2009 введен в эксплуатацию. Следовательно, с момента возникновения права собственности на квартиры, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, перешел в общую долевую собственность жильцов.

Вывод суда о нахождении земельного участка в период с 01.03.2009 г. по 30.09.20099 г. у ответчика в пользовании и наличии в связи с этим обязанности по внесению арендной платы, является ошибочным.

С целью направления запроса в регистрационную службу о предоставлении сведений о регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г.Краснодар, ул.Офицерская, 36 за дольщиками, истребования у ответчика дополнительных документов (актов приема-передачи объектов дольщикам), судебное заседание откладывалось.

В ответ на запрос суда Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю представило выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на квартиры в доме, расположенном по адресу: г.Краснодар, ул.Офицерская, 36.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив, что жилой дом по адресу: г.Краснодар, ул.Офицерская, 36 введен в эксплуатацию 29 мая 2009 года. После окончания строительства общество не обязано платить арендную плату, так как данный земельный участок с этого момента находился в пользовании собственников квартир многоквартирного дома. Первоначально право на все квартиры в жилом доме было зарегистрировано за ООО "ССМУ "Краснодар", впоследствии общество отчуждало квартиры путем заключения договоров купли-продажи.

В представленном в апелляционную инстанцию расчете задолженности ООО "ССМУ "Краснодар" указало, что первичное право собственности было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" на квартиры N 4 и N 14 по указанному адресу: г.Краснодар, ул.Офицерская, 36 - 08.07.2009. Задолженность общества по аренде по состоянию на 08.07.2009 составляет 4209,79 руб., пеня - 4,2 руб.; по состоянию на 05.08.2009 основная задолженность составила 18944,07 руб., пеня - 19 руб.

В судебном заседании представитель общества предъявил новый расчет, из которого следует, что сумма задолженности составляет 10167,45 руб. С целью проверки правильности расчета, судом был объявлен перерыв до 18 час. 27.06.2011 года. Судебное заседание продолжено в 18 час. 27.06.2011.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 16.03.2006 на основании распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 01.03.2006 N 470-Р администрация МО Краснодар (арендодатель) и ООО "ССМУ "Краснодар" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4300014271 сроком действия в период с 01.03.2006 по 01.03.2009.

По условиям указанного договора арендатору передан земельный участок площадью 3444 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Офицерская, 36-38, с кадастровым номером 23:43:02 01 033:0099, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Договор аренды зарегистрирован 06 марта 2007 г. в установленном законом порядке 06.03.2007 г.. (том 1, лист дела 21).

Согласно п.2.2. договора аренды размер арендной платы составляет 141704,72руб. в год.

Пунктом 2.4. договора аренды установлено, что арендная плата исчисляется в размере годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 01.03.2006 по 01.03.2009) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения участком, который оформляется приложением к договору. Арендная плата (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.

Администрация муниципального образования город Краснодар, ссылаясь на наличие задолженности за период 01.03.2009 г. по 30.09.2009 г. в размере 58662 руб. 50 коп., обратилась в суд с настоящим иском. Кроме того, за период с 10.04.2006 г. по 08.09.2009 г. заявлено о взыскании пени в размере 2671 руб. 65 коп. за несвоевременную оплату арендных платежей.

Решением суда первой инстанции от 18.02.2011 г. иск удовлетворен в полном объеме. Решение суда в части взыскания задолженности подлежит изменению по следующим основаниям.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар обществу выдано разрешение от 29 мая 2009 г. N RU 23306000-821-в на ввод в эксплуатацию 9 -этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями литер "А" "под/А", расположенного по адресу: Краснодарский край, улица Офицерская, 36 в Западном внутригородском округе на земельном участке площадью 3444 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02 01 033:0009 (том 1,лист дела 53).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

в силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Спорный земельный участок индивидуализирован, границы участка описаны и закреплены в установленном порядке. Приказом N 163 от 31.08.2009 г. Департамента архитектуры и градостроительства изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 01 033:0009 площадью 3444 кв.м. изменен на "для эксплуатации многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями" (том 2, лист дела 132) .

На запрос суда апелляционной инстанции Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии представлены в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав, подтверждающие регистрацию за обществом и иными лицами права собственности на объекты недвижимости в указанном доме (том 2, лист дела 84-114).

При этом, к регистрации права собственности на недвижимое имущество общество приступило 08.07.2009 г., как пояснил представитель ответчика право собственности на все построенные помещения зарегистрировано за обществом (том 2, лист дела 117-121). В настоящее время общество по договорам купли-продажи реализует принадлежащие ему объекты недвижимости: квартиры и нежилые помещения.

Таким образом, цель предоставления обществу спорного земельного участка была достигнута, в связи с завершением строительства, вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме возникло у общества с 08.07.2009 г., следовательно период задолженности необходимо исчислять с 01.03.2009 г. по 07.07.2009 г.

Обязанность по внесению арендной платы установлена п.3 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Таким образом, задолженность составит с 01.03.2009 г. по 07.07.2009 г. - 188 дн.;39 х1х 1.43 х 3444 : 365 х 188 =98930,17 руб.

За указанный период общество оплатило: платежным поручением N 4-16320 руб. N 26-15220руб., N 28 от 10.03.3009 г.- 16300 руб., N 83 от 28.04.2009 - 17750 руб., N 81 от 07.05.2009 - 16269 руб., N 373 от 20.10.2009- 10300 руб. -92159 руб. Задолженность составит 6771 руб. 17 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ и пунктом 5.2 договора аренды истцом начислена пеня за период с 10.04.2006 г. по 08.09.2009 г. из расчета 0,1 в сумме 2671 руб. 65 коп. Согласно расчета в заявленный период ответчик допускал нарушения сроков оплаты арендных платежей(том 1, лист дела 24).

Суд первой инстанции в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшил размер пени до 567 руб. 26 коп., указанная сумма сторонами не оспаривается.

Довод администрации о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Закона о введении в действие Кодекса, исключительно с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного дома, несостоятелен.

Из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Закона о введении в действие Кодекса и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что возникновение права общей долевой собственности связано с указанием на определенный вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования может являться одним из доказательств формирования земельного участка для размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. С общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 377 руб.72 коп. При подаче жалобы общество оплатило в федеральный бюджет 1184 руб. 60 коп. С Администрации МО г. Краснодар в пользу ООО "ССМУ "Краснодар" надлежит взыскать 995 руб. судебных расходов за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2011 г. по делу N А32-28564/2010 изменить в части взыскания основной суммы задолженности и государственной пошлины.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Взыскать с ООО "ССМУ "Краснодар" (ОГРН 1022301612739) в пользу Администрации МО г. Краснодар задолженность по арендной плате за период с 01.03.2009 г. по 30.09.2009 г.- 6771 руб.17 коп., пени за период с 10.04.2006 г. по 08.09.2009 г-567руб.26 коп., всего 7338 руб.43 коп.

Взыскать с ООО "ССМУ "Краснодар" (ОГРН 1022301612739) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 377 руб.72 коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Администрации МО г. Краснодар в пользу ООО "ССМУ "Краснодар" 995 руб. судебных расходов за подачу апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов