Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 марта 2007 г. N КГ-А41/705-07 Удовлетворяя иск о понуждении заключить договоры, суд исходил из того, что вступившими в силу решениями арбитражного суда ответчику отказано в иске о расторжении заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости, обусловленных предварительным договором, предварительный договор не прекратил свое действие и права и обязанности по нему перешли к истцу в неисполненной части в соответствии с действительным договором уступки права требования (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 марта 2007 г. N КГ-А41/705-07
(извлечение)

OOO "PAP-СКАНИЯ СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "Балашихинский литейно-механический завод" (далее - ОАО "БЛМЗ") о понуждении заключить следующие договоры (с учетом измененных требований) на условиях предварительного договора от 30 ноября 2004 г. N 1/11-04, заключенного между ОАО "БЛМЗ" и ООО "Евразмет", права по которому последний уступил ООО "РАР-СКАНИЯ СЕРВИС" на основании договора от 20 февраля 2006 г. N ЕСБ/20.02:

- договор купли-продажи части здания - встроенно-пристроенного помещения главного литейного корпуса с южной пристройкой и частью западной пристройки в двух этажах с подвалом, общей площадью 13426,1 кв.м, инв. N 8315/1E-I, с условным номером 50-50-15/027/2005-314;

- договор купли-продажи участка железнодорожного пути нормальной колеи длиной 300 м под условным номером N 19 ситуационного плана (приложение N 1 к предварительному договору от 30 ноября 2004 г. N 1/11-04), ориентировочной площадью застройки 1000 кв.м, инв. N 8315/III, с условным номером 50-50-15/021/2005-314;

- договор купли-продажи ограждения охранной зоны (части забора) по границе земельного участка с ОАО "БАКМ" и ОАО "Промжилстрой", длиной 410 м, ориентировочная площадь застройки 1400 кв.м, инв. N 8315/I;

- договор купли-продажи части внутризаводских дорог в виде тротуара шириной 4 метра, ориентировочной площадью застройки 800 кв.м, инв. N 8315/II, с условным номером 50-50-15/021/2005-315;

- договор разграничения прав ведения коммуникациями;

- договор по осуществлению доступа на территорию ответчика до организации истцом собственного КПП.

Решением Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2006 г. по делу N А41-К1-8763/06 исковые требования удовлетворены в части понуждения ОАО "БЛМЗ" заключить с ООО "РАР-СКАНИЯ СЕРВИС" следующие договоры купли-продажи объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Балашиха, Западная промзона, шоссе Энтузиастов, д. 4:

- договор купли-продажи части здания - встроенно-пристроенного помещения главного литейного корпуса с южной пристройкой и частью западной пристройки в двух этажах с подвалом, общей площадью 13426,1 кв.м, инв. N 8315/1E-I, с условным номером 50-50-15/027/2005-314;

- договор купли-продажи участка железнодорожного пути нормальной колеи длиной 300 м под условным номером N 19 ситуационного плана (приложение N 1 к предварительному договору от 30 ноября 2004 г. N 1/11-04), ориентировочной площадью застройки 1000 кв.м, инв. N 8315/III, с условным номером 50-50-15/021/2005-314;

- договор по осуществлению доступа на территорию ответчика до организации истцом собственного КПП;

- договор купли-продажи части внутризаводских дорог в виде тротуара шириной 4 метра, ориентировочной площадью застройки 800 кв.м, инв. N 8315/II, с условным номером 50-50-15/021/2005-315.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2006 г. решение суда первой инстанции от 9 ноября 2006 г. оставлено без изменения.

Принимая указанные решение и постановление, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

30 ноября 2004 г. ОАО "БЛМЗ" и ООО "Евразмет" заключили предварительный договор с условием о заключении хотя бы одного из основных договоров до 31 декабря 2004 г.

Основываясь на решениях Арбитражного суда Московской области по делам N А41-К1-10865/06; N А41-К1-11475/06; N А41-К1-11472/06; N А41-К1-11258/06; N А41-К1-10862/06; N А41-К1-11009/06; N А41-К1-12879/06; N А41-К1-11823/06, в соответствии с которыми ОАО "БЛМЗ" отказано в иске к ООО "Евразмет" о расторжении заключенных между ними 5-6 сентября 2005 г. договоров купли-продажи объектов недвижимости, обусловленных предварительным договором, а также руководствуясь абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ, суды пришли к выводу о том, что предварительный договор не прекратил свое действие и права и обязанности по нему перешли к ООО "РАР-СКАНИЯ СЕРВИС" в неисполненной части в соответствии с действительным договором уступки права требования от 20 февраля 2006 г.

Кроме того, готовность ответчика выполнять условия предварительного договора подтверждается представленной в качестве доказательства перепиской между ОАО "БЛМЗ" и ООО "Евразмет", совершенной в июле 2006 г.

Суды отклонили довод ответчика о том, что встроенно-пристроенное помещение главного литейного корпуса - помещение I, общей площадью 13426,1 кв.м., на которое претендует ООО "РАР-СКАНИЯ СЕРВИС", было продано ООО "Евразмет" по договору от 4 июля 2006 г., поскольку признали указанный договор незаключенным на основании ст. 433 ГК РФ в силу того, что ответчик не представил доказательств фактической передачи имущества.

Проанализировав положения предварительного договора, касающиеся участка железнодорожного пути, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что сторонами определены все существенные условия договора купли-продажи данного объекта недвижимости, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требования в соответствующей части не имеется.

Суды первой и апелляционной инстанций также исходили из того, что ОАО "БЛМЗ" 22 февраля 2006 г. было надлежащим образом уведомлено о совершенной уступке права требования по предварительному договору, из чего сделали вывод о том, что заключенным между истцом и ООО "Евразмет" договором права ответчика не нарушены.

Отказывая в удовлетворении требования, касающегося обязания ответчика заключить договоры о разграничении прав ведения коммуникациями, суды исходили из того, что срок, предусмотренный в предварительном договоре для их заключения, не наступил, и соответствующее обязательство у ответчика не возникло.

Отказ в удовлетворении требования, касающегося купли-продажи ограждения охранной зоны (части забора), мотивирован отсутствием такого обязательства в предварительном договоре от 30 ноября 2004 г. и в дополнительном соглашении к нему датированном также 30 ноября 2004 г.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "БЛМЗ" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что действие предварительного договора от 30 ноября 2004 г. N 1/11-04 прекратилось 31 декабря 2004 г., поскольку в этот период стороны не заключили ни одного из основных договоров. По мнению заявителя кассационной жалобы, продление срока действия предварительного договора не могло быть осуществлено путем совершения конклюдентных действий, так как несоблюдение предусмотренной законом формы для такого соглашения влечет его ничтожность.

Ответчик утверждает, что договоры купли-продажи объектов недвижимости, совершенные им с ООО "Евразмет", были заключены вне рамок предварительного договора.

Ответчик считает неправильным вывод судов о незаключенности договора купли-продажи встроенно-пристроенного помещения главного литейного корпуса от 4 июля 2006 г., поскольку данный вывод противоречит п. 1 ст. 433 ГК РФ.

ОАО "БЛМЗ" указывает на то, что оно давало согласие на уступку права на заключение только договоров купли-продажи, отказав в согласии на уступку права заключать договор по обеспечению доступа на свою территорию. Удовлетворив требование истца в этой части, суды тем самым нарушили норму п. 2 ст. 388 ГК РФ.

Определением Федерального арбитражного суда от 26 февраля 2007 г. рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 12 часов 00 минут 15 марта 2007 г. и в указанное время возобновлено в соответствии с ч. 10 ст. 158 АПК РФ.

Суд, с учетом мнения участников процесса, определил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие неявившегося представителя ГУ ФРС по Московской области.

Представитель ОАО "БЛМЗ" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца и ООО "Евразмет" поддержал доводы, приведенные истцом в отзыве на кассационную жалобу, просил суд отказать в удовлетворении жалобы ввиду необоснованности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованные судебные акты подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

По мнению суда кассационной инстанции, при разрешении спора по существу, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из действительности предварительного договора от 30 ноября 2004 г. N 1/11-04 и, следовательно, наличия у ОАО "БЛМЗ" обязанности выполнять его условия в пользу ООО "РАР-СКАНИЯ СЕРВИС", получившего право требовать продажи ему объектов недвижимости на основании договора цессии от 20 февраля 2006 г.

Несмотря на то, что срок действия предварительного договора истек 31 декабря 2004 г., а первые договоры купли-продажи объектов недвижимости были заключены между ОАО "БЛМЗ" и ООО "Евразмет" только 5-6 сентября 2005 г., суды первой и апелляционной инстанций на основании совокупного анализа обстоятельств дела сделали правильный вывод о том, что действие предварительного договора не прекратилось в установленный срок и продолжается.

Вопреки доводам кассационной жалобы, достаточным основанием для такого вывода суда является подтверждение сторонами своего намерения исполнять предварительный договор путем заключения части основных договоров, а также создания условий для заключения других основных договоров в виде сообщения ответчиком ООО "Евразмет" своих банковских реквизитов для перечисления денежных средств "в счет оплаты обязательств по предварительному договору от 30 ноября 2004 г.". Указанные действия сторон правомерно расценены судами первой и апелляционной инстанций как акцепт ответчика, выраженный в ответ на оферту ООО "Евразмет" о продлении срока действия предварительного договора, что в отсутствие своевременных возражений со стороны ОАО "БЛМЗ" означает согласие ответчика на изменение предварительного договора даже в отсутствие предусмотренной законом письменной формы.

Данная позиция нашла свое подтверждение в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Действительность предварительного договора от 30 ноября 2004 г. также подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2006 г. по делу N А41-К1-10862/06, согласно которому один из заключенных ОАО "БЛМЗ" с ООО "Евразмет" договоров купли-продажи объектов недвижимости признан действительным как заключенный в рамках предварительного договора от 30 ноября 2004 г.

Поскольку ответчик не приводит оснований, порочащих договор уступки ООО "Евразмет" прав требования ООО "РАР-СКАНИЯ СЕРВИС" от 20 февраля 2006 г., суд кассационной инстанции соглашается с выводом о том, что обязанности по предварительному договору в неисполненной части подлежат выполнению ответчиком в пользу истца.

Утверждения ОАО "БЛМЗ" о том, что встроенно-пристроенное помещение главного литейного корпуса, помещение 1, общей площадью 13 426,1 кв.м. не может быть продано истцу, поскольку является предметом договора купли-продажи, заключенного с ООО "Евразмет", правильно оценены судами первой и апелляционной инстанций как несостоятельные в условиях нахождения указанного недвижимого имущества в собственности ОАО "БЛМЗ" и отсутствия у ООО "Евразмет" претензий в отношении него, что свидетельствует о возможности беспрепятственного отчуждения данного имущества в пользу ООО "РАР-СКАНИЯ СЕРВИС".

Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе предрешать вопросы достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, не вправе переоценивать доказательства, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанций, суд отклоняет доводы, изложенные ОАО "БЛМЗ" в кассационной жалобе, как направленные на переоценку и не влекущие, в соответствие с положениями ст. 288 АПК РФ, изменение либо отмену оспариваемых судебных актов.

Разрешая спор, суды всесторонне исследовали фактические обстоятельства дела и дали надлежащую правовую оценку представленным доказательствам. Оснований для переоценки доказательств не имеется.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о законности обжалованных решения Арбитражного суда г. Москвы и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2006 г. по делу N А41-К1-8763/06 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2006 г. по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 января 2007 г. N КГ-А41/705-07, отменить.