Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2011 г. N 19АП-867/11

5 мая 2011 г.

Дело N А35-11548/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 мая 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Семенюта Е.А.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анзельм К.К.,

при участии:

от Земельного комитета города Курска: Захарова В.Э., представитель по доверенности от 02.12.2010;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) Курское отделение N 8596: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Земельного комитета города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 20.12.2010 по делу N А35-11548/2010, принятое судьей Морозовой М.Н., по заявлению Земельного комитета города Курска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а; об обязании произвести государственную регистрацию соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. верхняя Луговая, д. 10-а, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Курское отделение N 8596

УСТАНОВИЛ:

Земельный комитет города Курска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление. регистрирующий орган) в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, об обязании Управления произвести государственную регистрацию соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а.

Решением от 20.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что поскольку в данном случае на регистрацию было представлено соглашение о внесении изменений в договор аренды, право аренды которое одновременно является предметом залога по договору ипотеки, регистрация изменений в отношении предмета залога не может быть произведена без получения соответствующего разрешения залогодержателя. И тот факт, полагает суд, что заявителем при регистрации выступает сторона договора аренды, не являющаяся стороной по договору ипотеки, не может являться основанием для осуществления государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды без получения на это соответствующего разрешения залогодержателя.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.12.2010 заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что для регистрации представлены все необходимые документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, полагая, что оно принято с нарушением норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что договор ипотеки был заключен 04.05.2007, а соглашение о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка было заключено 10.04.2007. Также заявитель апелляционной жалобы считает, что Управление, будучи регистрационным органом, обязано было уведомить Полиных С.А., И.В. о проведении государственной регистрации соглашения в отношении земельного участка, право аренды на который было ими же заложено, с тем, чтобы указанными лицами в Управление было представлено согласие Банка на такую регистрацию.

Представитель Комитета в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, считая решение незаконным и необоснованным.

Управление и Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Курское отделение N 8596 (далее также - Банк) в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Во исполнение определения от 16.03.2011 в суд апелляционной инстанции представлены расписка в получении документов на государственную регистрацию, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.03.2011, содержащая сведения о государственной регистрации договора аренды, копия договора аренды земельного участка N 90525ф, расчет арендной платы и сроков ее внесения, акт приема-передачи от 25.10.2006, постановление администрации города Курска Курской области N 3426 о предоставлении земельного участка Полину С.А., Полиной И.В. в аренду, кадастровый план земельного участка.

Банком (через канцелярию суда) представлены письменные пояснения, из которых следует, что Банком направлялись в адрес Комитета сообщения о том, что залогодатель Полина И.В. в адрес Банка с заявлением о предоставлении согласия на изменение условий договора аренды не обращалась, а в адрес Полина С.А. было направлено заявление с указанием на готовность Банка рассмотреть вопрос о предоставлении согласия на внесение изменений в договор аренды земельного участка в случае получения соответствующего ходатайства от залогодателя - Полиной И.В. Копии указанных писем также представлены Банком.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между Земельным комитетом г. Курска (арендодатель) и Полиным С.А., Полиной И.В.(арендаторы) 25.10.2006 заключен договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а (копия данного договора представлена в суд апелляционной инстанции).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним открыт раздел на земельный участок, где имеется запись о государственной регистрации 12.12.2006 договора N 90525ф аренды земельного участка от 25.10.2006.

Между Полиной И.В. и Сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом) Курским отделением N 8596 04.05.2007 заключен договор ипотеки N 625506071/И-1.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о государственной регистрации 28.05.2007 договора ипотеки от 04.05.2007 N 625506071/И-1.

Предметом залога по договору ипотеки N 625506071/И-1 от 04.05.2007 является право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, арендуемого Полиной И.В. по договору аренды N 90525ф от 25.10.2006.

В соответствии с пунктом 4 договора ипотеки N 625506071/И-1 от 04.05.2007 залогодатель обязан немедленно ставить в известность залогодержателя об изменениях, произошедших в предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на предмет залога.

Между Земельным комитетом г. Курска (арендодатель) и Полиным С.А., Полиной И.В. (арендаторы) заключено соглашение о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а. Данным соглашением внесены изменения в расчет арендной платы и сроки ее внесения.

Комитет 22.07.2010 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о внесении изменения в договор N 90525ф аренды земельного участка в г. Курске с Полиным С.А., Полиной И.В. по ул. Верхняя Луговая, 10а, на земельный участок, площадью 3340 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102288:0017, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д.10-а.

На государственную регистрацию соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, заявителем были представлены: заявление от 22.07.2010, доверенность нотариальная от 22.04.2010 и соглашение о внесении изменения в договор N 90525ф аренды земельного участка от 25.10.2006.

Полагая, что Комитет не представил на регистрацию документов, подтверждающих уведомление залогодержателя - Банка об изменениях, произошедших с предметом залога и его согласие на их регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, регистрирующий орган вынес решение от 20.09.2010 об отказе в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а.

Посчитав отказ Управления в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, незаконным, нарушающим его права и законные интересы, Комитет обратился в суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя Комитета, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии с со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон государственной регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Статьей 17 Закона о государственной регистрации закреплено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие прекращение, прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что в регистрации указанных изменений Комитету регистрирующим органом отказано по причине непредставления заявителем документов, подтверждающих уведомление залогодержателя - Банка об изменениях, произошедших с предметом залога и его согласия на их регистрацию.

Суд первой инстанции согласился с данным требованием регистрирующего органа.

Данный вывод суда первой инстанции представляется апелляционному суду ошибочным по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут изменить договор по соглашению между ними, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 452 ГК РФ указывает, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, дополнительное соглашение сторон о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, обратиться с заявлением о государственной регистрации вправе любая из сторон.

В пункте 4.1.2. договора закреплено, что залогодатель не вправе без согласования с залогодержателем допускать, последующий зало, не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать Предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения Заемщиком обязательств о кредитному договору.

Пункт 4.1.6 договора ипотеки N 625506071/И-1 от 04.05.2007 возлагает на залогодателя обязанность немедленно ставить в известность залогодержателя об изменениях, произошедших в предмете залога о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на предмет залога.

Как видно из договора ипотеки N 625506071/И-1 от 04.05.2007 (копия которого представлена суду апелляционной инстанции) предметом залога является право аренды земельного участка.

Из соглашения о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды N 90525ф земельного участка (л.д. 8) усматривается, что в договор вносятся изменения, касающиеся сроков и суммы внесения платежей на 2007 и 2008 годы. Никаких изменений, касающихся права аренды, предмета договора аренды, его характеристик, в договор аренды внесено не было. Данное соглашение не является распоряжением предметом залога.

Дополнительное соглашение об изменении условий внесения арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды, но не влечет изменения сторон договора, объекта, а также, перехода или прекращения прав на него.

Данное соглашение подписано всеми сторонами, заключившими договор аренды.

Данное соглашение обретает для сторон юридическую силу и считается заключенным в силу положений, статьи 433, пункта 2 статьи 609 ГК РФ лишь с момента его государственной регистрации.

В связи с чем, также, сообщать о нем Банку до государственной регистрации законных оснований не усматривается.

Таким образом, для регистрации соглашения о внесении указанных изменений было достаточно заявления одной из сторон договора, а представления документов, подтверждающих уведомление залогодержателя - Банка об изменениях, произошедших с предметом залога и его согласия на их регистрацию, не требовалось.

Согласно части 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Следовательно, Управление неправомерно отказало Комитету в регистрации указанного соглашения, нарушив тем самым, его права и законные интересы.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, а требования Комитета удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на Управление. Поскольку Комитет не понес судебных расходов по уплате государственной пошлины, ни при обращении с заявлением в суд первой инстанции, ни при подаче апелляционной жалобы, вопрос о взыскании с Управления судебных расходов судом не решается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 20.12.2010 по делу N А35-11548/2010 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области произвести государственную регистрацию соглашения о внесении изменений в договор N 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Е.А. Семенюта А.И. Протасов